家や土地等の不動産を売る手順や方法まとめ

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、家やマンション、土地等の不動産を売るときの手順と方法についてまとめてあります。

売却までの注意点なども記載してありますので、参考にしてみてください。

不動産を売る手順

ここでは家や土地などの不動産を売るときの手順について紹介します。

以下の9つの流れが、不動産を売却するときに必要な手順となります。

 

  1. 売却物件の相場を知るための査定依頼
  2. 業者からの査定額の提示と査定額の比較
  3. 希望業者と契約
  4. 販売価格を決定
  5. 不動産売却活動の開始
  6. 購入希望者の内見対応
  7. 購入希望者と交渉
  8. 売買契約を結ぶ
  9. 物件の引き渡し

 

次に、これらの項目について詳細を解説していきます。

不動産を売るときの手順詳細

家や土地等の不動産を売る流れまとめ2

【1】売却物件の相場を知るための査定依頼

家や土地などの不動産を売却しようと思った時に、まず一番初めに考えることといえば、『この物件、いくらで売却できるのかな?』ではないでしょうか。

売却を検討している物件の適切な価格を把握するためには、専門の業者(不動産会社など)に査定を依頼することで、相場を知ることができます。

もちろん、ご近所の不動産屋会社に依頼することもできます。

しかし注意しなければならないのは、近所の不動産屋会社だからといって、「査定額は一番高い」、「こちらの希望通りに売却してくれる」とは限らないということです。

不動産の相場ですが、査定を行う不動産会社によって、チェックする確認点などが異なるため、査定額は10%~20%程度の差が生じることが多いです。

10%~20%といっても、不動産は高額ですので数百万円の差になることもあります。

そのため、必ず複数の不動産屋会社に査定をしてもらうようにしましょう。

 

≪複数の業者に査定を依頼するメリット≫

  • 相場の範囲を知るため
  • 少しでも好条件で売却するため
  • 良い業者、良い担当者に巡りあうため

 

複数の会社から査定してもらうことで、相場の範囲や適正な相場を知ることが出来ます。

また、相場を知るということは、不当に安い金額での売却を防止したり、できるだけ良い条件で売ることにもつながります。

何よりも、いきなり売却の依頼をする前に、どんな業者なのかを知ることが出来ますので、より信頼のできる業者を見つける作業にもなってきます。

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★
不動産を査定するには、不動産に関する情報を伝えたり、業者とのやり取りが何度か発生します。

そのため、複数の不動産会社に査定を依頼する場合、一件一件依頼して対応するのはとても大変な作業になります。

正直かなり面倒くさいと思います。

そこで、おすすめなのが、不動産の一括査定サービスを使う方法です。

一括査定サービスはこちら

かんたんな情報を入力するだけで、複数社からの見積もりを一度に取ることができます。

また、訪問査定と机上での簡易査定を選ぶこともできるので、業者が家に来てほしくないという場合でも安心して利用することが可能です。

一括査定サービスを利用し、成功した売却体験談はこちらから

 

【2】業者からの査定額の提示と査定額の比較

近隣の不動産業者に依頼をした場合、一括査定サービスを利用した場合、いずれも対応してくれる不動産会社から、査定額の連絡が入ります。

色々、諸条件なども違いますので、査定金額や売却方法、売却仲介手数料の違いなどを比較検討してみましょう。業者のホームページなどを確認して、どのような不動産会社なのかを知っておくことも大切になります。

また、提示された査定額が高いからといって、それだけを基準にその不動産会社が優れていると判断してはいけません。

なぜなら、売主側の心理を知っての確信犯かもしれないからです。

売主側としては、少しでも高く売ってくれそうな不動産会社に依頼したくなりますよね。

その為、相場よりも高い査定額を提示することで、契約を取ろうと考えている業者も中にはいるためです。

ちなみに、一括査定サービスの場合は、自社以外にも査定を行っている業者がいることを業者自身が知っているため、不当な金額での査定はされない傾向にあるようです。

余計な心配をしたくない場合は一括査定サービスを利用するのが無難かと思います。

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

提示された査定額のみで不動産会社を決めることはNG!!

諸条件などをきちんと確認し、総合的に判断すること。

【3】希望業者と契約

比較検討後、希望する不動産屋会社が決まったら、担当者と話をしてみましょう。

ここで、『この担当者なら任せられる』と判断できたら、契約を結びます。

不動産を売却する場合の契約方式(媒介契約)は、以下の3つがあり、いずれかを選ぶことになります。

≪契約方式(媒介契約)の種類≫

  • 一般媒介契約  :複数の不動産会社と契約を結び、売却活動を依頼、自身での活動可
  • 専任媒介契約  :一つの不動産会社と契約を結び、売却活動を依頼、自身での活動可
  • 専属専任媒介契約:一つの不動産会社と契約を結び、売却活動を依頼、自身での活動不可

 

簡単に説明しますと、不動産会社との契約を複数にするか一社に絞るか、そして自身でも売却活動をしてもいいのかどうかの組み合わせとなります。

これだけをみると、複数の不動産会社に売却活動を依頼する「一般媒介契約」が、一番売却が早いのではないかと思えてしまいます。

しかし実はそうとも言えない場合が多いのが実情です。

競合させることにより、各不動産会社は、売却活動に積極的に取り組んでくれない恐れがあります。それはなぜかというと、他の業者が先に買主を見つけてしまったら、自社の売り上げにはつながらないからです。

この3つの契約方法、それぞれメリット、デメリットがあるので、その違いを確認し、自身にあった契約方法で契約を結びます。

 

※媒介契約についての比較については別記事にて紹介しますので、こちらを参考にしてみて下さい。

【基礎知識】不動産売却媒介契約の種類と違い、メリットとデメリットから選び方のポイントまで

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★
よほど良い物件でない限り、一般媒介契約では、不動産会社が積極的に売却活動をしてくれるとは思わない方が無難です。

また専任媒介契約の場合は、3か月という契約期間が決められているので、これを利用し、専任媒介契約を結び、3カ月間の状況によって契約を見直し、自分にあった不動産会社を見つけるというのも一つの方法です。

【4】販売価格を決定

不動産会社から提示された査定額をベースとし、ご自身の希望売却額、周辺物件の売却相場、市場の動向、売却時期などを考慮して、販売価格を決定します。

売却までの時間に余裕がある場合には、はじめは査定額よりも少し高めに設定するようにします。

なぜなら購入希望者は必ず値引き要求をしてくるからです。

そこで、値引きされることを想定し、許容できる値引き額を上乗せした金額に設定しておくということです。

逆に、一刻も早く売却したい場合には、査定額よりも販売価格を低めに設定することで、売却成功率が高まるようになります。

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

販売価格の値下げはあっても値上げはありえないことなので、売却までの時間を考慮し、販売価格を慎重に決めましょう!

販売価格を慎重に決めて売却を成功させた体験談はこちらから

【5】不動産売却活動の開始

家や土地等の不動産を売る流れまとめ3

契約した不動産会社によって、様々な販売活動が行われます。

一般的な販売活動としては、

 

  • 不動産会社のHPなどに掲載
  • 新聞などによる広告(チラシ)配布
  • 不動産情報誌への掲載
  • レインズ(REINS)への登録
  • 登録顧客に紹介

 

などがあります。

 

ちなみにレインズ(REINS:Real Estate Information Network System)とは不動産流通標準情報システムの略称のことで、売りたい不動産と、買いたい不動産の情報を専用データベースに登録することで、いち早く物件の検索を行うようにしたシステムです。

このレインズに登録することによって、売却する物件が全国から検索できるようになり、全国の不動産屋があなたの物件を買主候補の購入希望者へ紹介できるようになります。

逆に登録されなければ、あなたの不動産の物件情報は他の不動産業者は知ることが出来ないため、売却のお手伝いはしてもらえないことになります。

実は、売主には知られないように、あえて物件をレインズへ登録しない悪徳な業者もいるので注意が必要です!

 

なぜそんなことをするのか、その理由を簡単に説明します。

不動産業者の儲けとなる仲介手数料は、「売主からもらう」もの、「買主からもらう」ものの二つがあり、どちらも物件価格の3%程度ですが、両方の手数料をもらって儲けたいためです。決して売主のためではありません。

売主と買主の両方を自分で見つけた場合の業者への手数料の流れは、

売主 ⇒ [不動産業者A] ⇐ 買主

こういう流れです。

レインズに登録し、他の業者が買主を見つけた場合の手数料の流れは、

売主 ⇒ [不動産業者A] / [不動産業者B] ⇐ 買主

という流れです。

つまり、レインズに登録することで、儲けが半分になってしまうことを嫌う不動産業者は、レインズに登録せずに自社のみで売買を成立させようとすることがあるのです。

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

販売活動の一つとなるレインズに、物件をきちんと登録したかどうかを不動産業者に確認しましょう。

【6】購入希望者の内見対応

購入希望者が現れた場合、物件を紹介します。

家の場合、現在お住まいの状況によっては、現況を紹介することになります。これを内見(ないけん)といいます。
※関東では「内見」、関西では「内覧(ないらん)」が多く使われているようです。

購入希望者は、外観だけでなく、内観のチェックも要望するので、その場に立ち合う必要があります。

色々と質問などがあると思いますので、親身に対応するようにしましょう。

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★
家を少しでも好条件で購入して頂けるよう、家は汚さないよう、傷つけないようにしましょう!

また内見の際には、必ず掃除、特に水回り(キッチン、トイレ、お風呂、洗面所など)は入念に掃除しておくことが大切です。水回りがキレイにしてあるお家であれば、他の部分も大切に使っているという好印象を与えることができます。

また排水溝からのニオイなどもチェックを忘れないようにしてください。

自分が家を買う側の立場になってみれば、どこに注意をすればよいかも考えやすいかと思います。

内見において参考になる売却体験談はこちらから

【7】購入希望者と交渉

購入希望者は、ほぼ100%の確率で、値引きを要求してくると思います。更には以下のような条件を提示してくることが考えられます。

この条件の調整次第で売却価格なども変わってくると思いますので、不動産会社と相談の上、慎重に対応する必要があります。

≪条件の一例≫

  • 値引きは可能かどうか
  • 土地の実測をするかどうか
  • 家の設備の補修が必要な場合どうするか
  • 不要なものがある場合、処理はどうするか
  • 瑕疵担保責任の期限はどうするか
  • 手付金の額はいくらがいいのか
  • 引き渡しの時期はどうするか

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★
購入希望者の要求を全て受け入れたり、不動産会社の提案をそのまま鵜呑みにしたりして交渉を進めないようにしましょう。

ご自身で納得のできるポイントをしっかりと確認し、慌てずに交渉を行いましょう!

【8】売買契約を結ぶ

お互いの条件が合致し、合意に至れば、売買契約となります。

不動産会社が「売買契約書」を作成してくれますので、契約書の内容をお互いに確認し、署名押印します。そして、買主側から手付金を受け取ることになります。

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

売買代金の支払いにおいて、買主はローンを利用することがほとんどだと思います。しかし、ローン審査に必ず通るという保証はありませんので、ローン審査が終了するまでは、気を抜かないようにしましょう!

【9】物件の引き渡し

売買契約書に記載された内容(物件の状態、時期など)にそって、物件を引き渡すことになります。

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

売買契約書を取り交わしたことにより、法律的な義務が発生しています。そのため、契約違反とならないよう物件の引き渡しまでの間、家は汚さないよう、傷つけないようにしましょう!

売買契約書の内容に反する場合、違約金などを要求される場合がありますのでご注意を。

まとめ


家や土地等の不動産を売るまで手順や方法について紹介しました。
如何でしたか。

不動産を売却することはそうなかなかあることではないですよね。

売却の注意点を確認し、納得のいく不動産売却に取り組んでいきましょう!

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