住宅売却賃貸1
こんにちは、管理人のサトウです。

住宅を住み替えることになった、相続などで実家を所有することになったなどの場合、その持ち家を売却するか、賃貸するか、それとも維持するのかの選択をすることになります。

このページでは、これらを選択する際の、判断材料についてまとめてあります。

現在は、持ち家をどうしたらいいのか検討し始めた段階かと思いますので、まずはそれぞれのメリット、デメリットについて確認し、ベストな手段を選択するための一つの判断材料としてみてください。

住まなくなった持ち家はどうする?

結婚や離婚、転勤や転職、収入の変化によって住み替えることになった、相続によって実家を所有することになったなど、さまざまな理由によって、持ち家を処分する必要が出てきた場合、いずれかの選択を検討しなくてはなりません。

選択肢は主に次の3つとなります。

 

  1. 売却する
  2. 賃貸する
  3. 維持する

 

実際のところ、どの手段を選べばいいのかは、ケース・バイ・ケースです。各手段のメリット・デメリットを考慮し、所有する住宅の資産価値、ローン残高をはじめ、今後のライフプランなどによって選択はそれぞれです。

では、持ち家をどうするかの具体的な選択肢について、それぞれのメリット、デメリットについて詳細を解説します。

売却のメリット・デメリット

「売却」する場合のメリット、デメリットについて説明します。

売却のメリットとしては、不動産を所有し続けることで発生する費用(固定資産税、維持費、管理費など)がかからないということです。

固定資産税は、毎年支払わなければなりませんし、建物は経年変化により劣化するのでその維持費も必要です。売却することによりこれらの負担がなくなります。

それに、住宅の維持やメンテナンスの手間から解放されるため、精神的にも気楽になるという面もあります。

デメリットとしては、売却価格が住宅ローン残債よりも低い場合、自己資金を持ち出すことになるという点です。

また、売却の場合、すぐに買い手が見つかればいいのですが、買い換えの場合にはダブルローンの可能性もでてきますので、注意が必要です。

売却する場合
メリット
  • 所有することで発生する費用(固定資産税、維持費、管理費など)が不要
  • 住宅の維持やメンテナンスの手間から解放され、精神的に楽
  • まとまった売却代金が得られる
  • 買換えの場合、譲渡益による特例を受けることが可能
デメリット
  • 売却代金≦住宅ローン残債の場合、自己資金の持ち出しが発生
  • 売却の際に、費用(仲介手数料、登記など)の費用が発生
  • 売却に時間がかかる場合、ローンや維持費などが2重で発生

賃貸のメリット・デメリット

住宅売却賃貸2
「賃貸」する場合のメリット、デメリットについて説明します。

賃貸のメリットとしては、住宅という資産を保有し続けながら、家賃収入を得ることができることです。さらに住宅は保有し続けるので、将来的にまた住むことも可能となります。

また、住宅ローン金利をはじめ、固定資産税、維持費(修繕積立金、管理費など)といった費用が経費として認められるので、控除の対象になります。確定申告を行うことにより節税することができます。

一方、賃貸でのデメリットは、借り手がいない空室期間中は、収入が得られず、また、借り手がいたとしても、家賃滞納などの入居者トラブルにより、収入が不安定であるということです。

それ以外にも、賃貸するために、リフォームが必要な場合には、リフォーム代金が必要ですし、建物の劣化や設備の故障などによる修繕費等が発生することもあります。

そのため、人気エリア、人気物件であれば、安定して賃貸収入を得ることが可能ですが、そうでない場合には、家賃収入が安定せず、維持費などを考慮すると収支がマイナスになる場合があります。

賃貸する場合
メリット
  • 住宅という資産を継続保有
  • 賃貸経営により不労所得が得られる
  • 将来、また住むことも可能
  • 住宅ローン金利をはじめ、固定資産税などが経費として計上し、控除の対象となる
デメリット
  • 空室の場合、収入が得られない
  • 家賃滞納など、賃貸人とのトラブルの危険性がある
  • リフォームなどの初期費用、管理、修繕費がかかる場合も

維持のメリット・デメリット

「維持」する場合のメリット、デメリットについて説明します。

空き家のまま、別荘やセカンドハウス的な感じで維持する場合は、賃貸同様に資産を保有し続けるので、将来的にまた住むことができるという点がメリットです。

しかし、住宅は放置しておくと傷みの進行が速いです。そのため、定期的に換気や掃除などのメンテナンスをする必要があります。
自分で管理できるのであれば、問題ありませんが、出来ない場合には管理会社等に管理を任せる必要がありますので、その費用がかかります。

それ以外にも、固定資産税が必要となりますし、戸建ての場合には不法侵入などの防犯面の心配もあります。

維持する場合
メリット
  • 住宅という資産を継続保有
  • 将来、また住むことも可能
  • 別荘、セカンドハウスとして利用可能
デメリット
  • 定期的なメンテナンスのため、管理、維持費用が発生
  • 固定資産税がかかる
  • 不法侵入などの防犯面の心配が生じる

まとめ

戸建をはじめマンションなどの住宅をどうするかの具体的な手段について、それぞれのメリットやデメリットについて紹介しました。
如何でしたか。

住まなくなった住宅は、「売却する」、「賃貸に出す」、「空き家のまま維持する」という3つの選択肢があります。
それぞれには、メリット、デメリットの両面がありますので、自身のライフプランと照らし合わせ、どれが一番マッチしているのかの判断材料にしてみてください。

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