不動産売却買戻し1

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、戸建やマンションなどの不動産を任意売却した後に、そのまま住み続け、いずれその不動産を買戻しする方法とそれらを成功に導くためのポイントについてまとめてあります。

「収入が減った」、「学費が増えた」などの理由によって、住宅ローンの返済を継続するのが厳しいが、『なんとか愛着のあるマイホームに住み続けたい』と考える方も多いです。

今回は、このような場合の解決策の一つである、「買戻し」について解説します。

不動産の買戻しってどういうこと?

会社の業績不振により収入が減ったり、子供の私立校入学に伴い支出が増えたりしたことで、毎月の住宅ローンの支払いが困難となってしまい、銀行から任意売却を勧められ、仕方なくマイホームを手放したという方もいます。

でも、下記の理由等により、このままマイホームになんとかして住み続けていく方法はないかと考える方も多いかと思います。

 

  • 子供を転校させたくない
  • 高齢者がいるので、生活環境を変えたくない
  • 自宅と店舗が兼用のため、引っ越したら仕事に影響が出る
  • 先祖代々の家であり、手放すことができない
  • etc

 

そこで、住み続けることが可能な方法として、「買戻し」という解決策があります。

買戻しとは、所有しているマイホームなどの不動産を第3者に一度売却し(所有権を一時的に手放す)、将来、そのマイホームを購入し直すことで、不動産の権利を取り戻すことです。

正式にはセール&リースバックと呼ばれる不動産取引方法で、イメージとしては下の図のように、不動産を売り、そして賃貸し、その後買戻すという一連の手続きとなります。

 

不動産売却買戻し4

 

マイホームを売却する相手としては、専門業者をはじめ、投資家や親子・親戚などの親族、そして場合によっては知人などのケースがあり、売却後は、毎月取り決められた金額の賃料を支払います。

そして、買戻す目途が立ったら、売却代金と契約費用等を支払い、不動産(マイホーム)の権利を買戻しするといった方法です。

マイホームを買戻しする際のメリットとデメリット

不動産売却買戻し2

買戻しという取引方法は、売却後もマイホームに住み続けることが可能であり、再購入の目途がついたら買戻すことができるので、一見、良さそうな取引方法に見えるかもしれません。

しかし、メリットもあればもちろんデメリットもあります。

買戻しをする場合、メリットやデメリットを良く理解しておくことが重要です。

買戻しのメリット

買戻しのメリットとしては、以下のようなものがあります。

 

  • マイホームに住み続けることが可能
  • 引っ越し費用、税金がかからない
  • 部外者に知られなくて済む

 

なんといっても、住み慣れた愛着のあるマイホームに住み続けられるというのが、最大のメリットです。

それに引っ越しすることがありませんので、引っ越し費用などの余分な出費がかかりませんし、所有者でなくなるため、固定資産税などの税金を支払うこともありません。

また、売却の際も、インターネットを利用したり、チラシを配布したりといった大掛かりな販売活動がされないため、近隣住民をはじめ部外者の方に、住宅を売却することを知られることはありません。

買戻しのデメリット

買戻しのデメリットとしては、以下のようなものがあります。

 

  • 売却金額は相場価格よりも低い
  • 賃料滞納などで賃貸借契約が解除された場合、家を明け渡すことになる
  • 売却相手とのトラブルの危険性がある(転売など)

 

売買契約の内容にもよりますが、ほとんどの場合、売却価格は相場価格よりも低くなってしまうことがほとんどです。何故なら、相場価格よりも安い価格で購入しなければ、マイホームを一時的に購入する側にはなんのメリットもないからです。

特に親子や親族以外の方が購入者の場合、相場価格と売却価格の差が利益になりますし、また万が一には、転売することもあるため、相場価格よりも安く購入する必要があるのです。

そのため、『売却価格 ≦ 相場価格』となる場合が多いです。

 

売主としても相場価格を知らないと、購入者側の言いなりの不当な金額で売却することになってしまう恐れがありますので、マイホームの相場を事前に調べておく必要があります。

相場は、最寄りの不動産業者に査定を行ってもらうこともできますが、インターネットによって、簡単に複数の不動産業者からの査定を行ってもらうことも可能です。

当サイトで評価した一括査定サービスもありますので、相場を調べる場合は参考にしてみてください。

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また、賃貸契約を結ぶ際、借主が賃料を滞納すると、買戻しの権利がなくなる条件となっている場合がほとんどです。そのため、賃料を滞納してしまうと、家から強制的に退去させられることもあり、家を明け渡すことになりますので、くれぐれも賃料を滞納しないようすることが重要です。

更には、売却相手が投資家などの場合、「来年から賃料を上げることにした。同意できないなら賃貸契約は解除する。」、「買戻し金額よりも高く購入してくれる方が現れた。そのため、買戻す場合にはその金額以上でなければ応じられない。」といったトラブルもありますので、買戻しの際の契約内容について良く確認し、契約を結ぶといった注意が必要となります。

不動産の買戻しを成功に導くカギ

不動産売却買戻し3

買戻しのデメリットを考慮しても、住み慣れたマイホームに住み続けられるメリットの方が大きく、買戻しを選択した方が良いと考える方もいらっしゃると思います。

買戻しを検討する際、知っておかなければならない『成功に導くカギ』があります。そのカギは2つあります。

 

  • 信頼できる相談先や購入者を見つけること
  • 買戻し特約などの契約を結ぶ



ということです。当たり前のことですが、とても大切なことですので詳しく解説していきます。

信頼出来る購入者を見つける

買戻しは、不動産の所有権を変更するため、信頼関係のない相手に売却した場合、転売されてしまう可能性がゼロではありません。

最近は不動産の投資家が多くなっていますが、信頼関係の無い投資家に売却する場合には、十分に注意が必要で、契約内容(売買契約、賃貸契約、買戻し契約)をしっかりと確認する必要があります。

注意すべき内容としては、以下のようなものがありますので、確認してみて下さい。

  • 賃料および賃料変更する場合の条件
  • 賃料滞納時の処遇
  • 買戻し期間(10年以内で決める)
  • 買戻し金額(金額、経費など)

最低限、上記の内容については確認しておきましょう。

納得できない契約内容になっている場合は、契約前に交渉しておく必要があります。

買戻し特約を登記しておく

買戻し特約」というのは、簡単にいうと、売主がマイホームなどの不動産を、購入者からから買い戻せる権利のことです。

売主が、将来的に買戻せる状況になった場合、購入者に買戻し金額を支払うことで、マイホームなどの不動産を買い戻せることになります。

ただし、買戻しの特約には以下のような決まりがあります。

  • 売買契約と同じタイミングで行なうこと
  • 買戻し期間は、10年を超えてはいけないこと

 

不動産の登記を行う際、所有権の登記(甲区の欄)に買戻し物件として買い戻し特約の権利の記載を行なうことで、相手に勝手に転売されるようなトラブルのリスクは軽減されるので安心です。詳しくは司法書士などに相談するようにしましょう。

親子間での買戻し時における注意点

一番信頼できる購入者となると「親子」や「親族」関係となるかと思いますが、親子間や親族間での売買の場合、注意しなければならないことがあります。

それは、購入の際に『住宅ローンを利用することが困難』ということです。

例えば、親所有の不動産を子供が購入する際、現金で購入できない場合には、住宅ローンの利用を検討することになりますが、親子間もしくは親族間での不動産売買時には、住宅ローンを利用できる可能性が非常に低いです。

親子間での住宅取得は、相続もしくは贈与が一般的ですので、売買というだけでイレギュラーです。

また、親子ということで、売買金額が相場から離れて設定されている場合も考えられます。

例えば、相場が1000万円の家なのに、親のローン残高が1500万円だから、1500万円で子供が購入するということになったら、銀行としては本来1000万円の価値しかない家に1500万円のローンを貸すリスクを負うことになります。

逆に、相場が2000万円の家で、親のローン残債が1500万円だった場合に、子供が相場の2000万円で購入するケースも考えられます。この場合は、親の残債を支払っても500万円が余ります。同居している場合などは、この500万円はその世帯の収入となるため、非常に安い金利で資金を調達することになり、銀行としては公平性を損なってしまいます。

こういった理由により、親子間もしくは親族間で不動産を売買する場合、銀行側の判断により住宅ローンを利用することが厳しくなるため、現金での売買が望ましいことになります。

どうしても住宅ローンを利用したい場合には、慎重な手続きが必要となりますので、金融機関に相談する前に、任意売却を行っている専門業者などに相談することと、自分でも相場をしっかりと知っておくことが大切になります。

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まとめ

戸建やマンションなどの不動産を任意売却した後に、そのまま住み続け、いずれその不動産を買戻しする方法や成功に導くためのポイントについて紹介しました。

住宅ローンの支払いが出来なくなった場合、買戻しという取引方法は、住み慣れたマイホームに住み続けることが可能なため、ある意味魅力的かもしれません。

しかし、この取引の重要なポイントは、お互いの信頼関係が成り立っていることになります。

また売買後にトラブルが発生しないように、契約内容をしっかりと確認するようにしましょう。

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