不動産売却は複数社に依頼したほうがお得?

こんにちは、管理人のサトウです。

今回は、不動産を売却する際に、複数の業者に売却の依頼を行う方が良いのかどうかについて解説していきたいと思います。

複数の業者に依頼することは問題ないのか?

まずは、そもそも「複数の不動産業者に売却の仲介を依頼することは可能なのか」ということについてです。

結論から言うと、契約次第ということになります。

ご存知かもしれませんが、不動産の媒介契約は三種類あります。「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の三つです。

簡単に契約の内容をまとめると、下表のようになります。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数社との仲介契約 × ×
自分で買主を探して契約 ×
レインズへの登録義務 ×(任意) 契約から7日以内 契約から5日以内
業務状況の報告 義務なし 2週間に一回以上 1週間に一回以上
契約期間 制限なし(一般的には3か月) 3か月以内 3か月以内

この中で複数の業者に仲介依頼をすることができるのは、「一般媒介契約」のみとなっています。

つまり、複数社に売却の依頼をしたい場合は、すべての不動産業者に対して一般媒介契約を結ぶ必要があるということになります。

契約種別の詳しい内容はこちらの記事を参考にしてください。

【不動産売却媒介契約の種類と違い、メリットとデメリットから選び方のポイントまで】


すでに専任媒介契約、専属専任媒介契約を結んでしまっている場合は、契約の切れる3か月後に、あらたに一般媒介契約に変更することも可能です。

なお、専任媒介契約があるのに、それを隠してほかの業者と契約を結ぶなどは、後々のトラブルの元となりますので、絶対にしないようにしてください。

ここまで、複数の業者への仲介依頼は可能であることを確認しました。次に複数の不動産屋に売却仲介を依頼する場合のメリットとデメリットなどについて解説したいと思います。

複数の業者に依頼したほうが得なの?

複数の不動産業者に売却の依頼をするほうが良いと考える理由は、「早期に売却ができそうだから」というものがほとんどです。

これは、一社に依頼するよりも、複数社に依頼したほうが、販売窓口が広がり、たくさんのお客さんに営業がされるだろう、という売主側の予想によるものです。

しかし、実際には一般媒介契約で複数の業者に依頼したからといって、売却活動がスムーズになるわけではありません

なぜなら、「一般媒介契約の方が窓口が広がる」という前提が間違いだからです。

そのため、当サイトでは一般媒介契約はお得ではないという判断をしています。理由を次に示します。

一般媒介契約ではレインズへの登録義務がない

先ほどの表にも記載していますが、一般媒介契約の場合、指定流通機構(REINS:レインズ)に売却物件の情報を登録する義務がないのです。

日本で仲介業務を行う不動産業者はレインズを毎日チェックしており、自分が仲介できそうな物件については、どんどんと営業活動を行っています。

つまり、レインズへ登録されなければ、多くの仲介業者に情報は行きわたらず、より多くの購入見込み客にアプローチすることが出来ないということになってしまうのです。

もちろん、一般媒介契約で請け負った業者は、任意でレインズへの登録は行うことが出来ますが、他社に手数料を取られる可能性があるため、積極的ではありません。

これでは、物件の情報を広めることが難しくなっています。つまり、一般媒介契約で複数の業者に依頼したから、窓口が広がるというのは幻想とも言えるわけです。

しかも、一般媒介契約で複数の業者に依頼する場合は、自分で業者を探して依頼して回らければならないため、非常に手間も時間もかかってしまうことにもなります。

結局おすすめの媒介契約は?

いろいろと考えていくと、「専任媒介契約が最もバランスの取れた媒介契約」だと、当サイトではアドバイスしています。その理由について、ここからは解説したいと思います。

専任媒介契約のほうが業者が本気を出してくれる

不動産の売買というのは、売る、買う、という漢字が使われているように、「売り手」と「買い手」が存在します。

そのため、仲介にも「買い手との仲介」と「売り手との仲介」の二つが存在し、それぞれに仲介手数料が発生します。

不動産業者はこの手数料を収入源としていますので、いかに多くの手数料を得ることが出来るのかで、労力のかけ方が違ってきます。

そこで、まずは各媒介契約による手数料の仕組みについて見てみたいと思います。

一般媒介契約の手数料の流れ

一般媒介契約では、売主が仲介業者を複数選択します。


一般媒介契約の仲介手数料


上図は3社と一般媒介契約を結んだ場合ですが、業者A、B、Cのうち、買い手を売り主に紹介できた業者のみが、売り手からの手数料を得ることが出来ます。

自社で買主を見つけた場合は、売り主、買い主、両方からの手数料収入を得ることが出来ます。一方で、買い主を紹介できなかった業者の収入はゼロです。

また、一般媒介契約を結んでいない不動産業者Dが買主をみつけた場合は、一般媒介契約を結んでいる業者A、B、Cのいずれかに問い合わせが行われます。この時に問い合わせを受けた業者が、売主に買主を紹介する形になり、売主からの手数料を得ることとなります。

一般媒介契約の注意点

ただし、一般媒介契約ではレインズへ登録する義務がないため、業者Dのような一般媒介契約を結んでいない業者は、そもそも物件の情報を得ることが出来ない可能性が高くなります。

つまり、販売の窓口が一般媒介契約を結んでいる業者のみになる可能性が高いということです。

また、どんなに営業を頑張っても、売主に買主を紹介できなかった場合の報酬はゼロになります。

業者は手数料でご飯を食べていますので、手数料がゼロになる可能性の高い物件に力を入れるくらいなら、確実に手数料の入る専任媒介契約の物件を優先して営業を行うのが心情というものです。

そのため、一般媒介契約では、窓口を広げようと売り主が契約業者を多くするほど、積極的な営業が行われなくなるという悪循環が生まれがちです。

営業力に自信のある不動産業者を知っている場合は、一般媒介契約でも頑張ってくれるかもしれませんが、それでも他に専任媒介契約の物件がある場合は、そちらを優先する傾向にあります。

専任媒介契約・専属専任媒介契約の手数料の流れ

専任媒介契約・専属専任媒介契約の手数料の流れは以下のようになっています。


専任媒介契約・専属専任媒介契約の手数料の流れ


専任媒介、専属専任媒介の場合は、他の業者との契約が出来ない契約です。そのため、専任契約をした業者は、売買が成立した場合には、「売り手側」からの仲介手数料を確実に得ることができます。

自社で買い手を見つけた場合は、「買い手側」からの仲介手数料も得ることができるため、業者にとっては非常に魅力的な契約になります。この両方から手数料を得ることが出来ることを業界では「両手」と言います。

もちろん、レインズに登録されるので、買い手との仲介手数料は、ほかの業者に持っていかれる可能性もありますが、「売り手側」からの手数料は確実に自分で得ることができます。

そのため、業者は一般媒介契約の物件よりも、専任媒介契約の物件を優先的に営業する傾向にあります。

営業活動を行うには、営業の人の人件費も必要ですし、管理の手間なども加わるため、手数料が得られるか分からない物件よりも、確実に収益の得られる物件の営業を積極的に行うのが通常となります。

さらに、売り主にとっても、レインズへ登録されることで営業してくれる業者が一気に増加するため、販売のチャンスが大きく広がるというメリットがあります。

専任媒介契約なら自分でも買い手を探してよい

ちなみに、専属専任媒介契約と専任媒介契約の大きな違いは、売主が自分で買い手を探してもよいかどうか、という部分です。

知り合いなどに不動産を売却する可能性がある場合は、専属専任媒介契約ではなく、専任媒介契約を結んでおけば、契約違反とならずに自分で買い手を探すことが可能になります。

以上のような理由から、当サイトでは「専任媒介契約」をおすすめしています。

専属専任媒介契約・専任媒介契約の注意点

メリットの多い専任契約ですが、注意点もあるので解説します。

専属専任媒介契約・専任媒介契約では、確実に売り主からの手数料をえられますが、自社で買主を見つけることによって、買い主からの手数料も得ることが出来ます。

両方から手数料を得られると、収入は2倍になります。3000万円の物件であれば、片方で約100万円、両方からであれば200万円の収入です。

そこで、悪質な業者は、両方の手数料を得るために、他社から物件の問い合わせがあった場合に、商談中であるなどして、他社経由で買い主を紹介できないようにすることがあります。

このような行為を「囲い込み」と呼びます。この囲い込みをされると、せっかく買いたいという人がいても、物件の詳細を確認できないため、購入に至ることが出来ません。業者の欲によって、売れるチャンスをみすみす逃すことになってしまうのです。

こういった悪質な業者に引っかからないためには、信頼できる業者を見極めて契約を行う必要があります。

実際に不動産業者と会って話をしてみるなどして、信頼できそうな業者かどうかを判断しなければなりません。

しかしながら、一度や二度くらい会った程度で、業者の見極めを正確に行うことは現実問題としては難しいため、ある程度は運頼みということになります。

ここで、運頼みにはしたくないという場合は、一括査定などのサービスを利用するのが良いと言われています。

一括査定サービスの運営会社は、登録されている販売業者に関するクレーム処理まで行っており、悪質な業者については排除する仕組みを持っています

そのため、一括査定などのサービスを使うだけでも、囲い込みを行っているような悪質な業者にあたるリスクを最小化することが出来るようになります。

一括査定サービスはこちら

複数の業者に仲介を依頼するかどうかの判断方法

ここまでの結論としては、仲介は専任媒介契約で、複数の会社には依頼しないほうが良いという流れで解説してきました。

ただし、次のような場合は、一般媒介契約で、複数の業者に仲介業務を依頼してみる選択肢もとることが出来ます。

・物件が人気のエリアにあり売却しやすい
・物件をすぐに売却する必要がない
・営業力の高い不動産業者を複数知っている

上記のような場合は、一般媒介契約で売却を検討してみるのも良いかと思います。

まとめ

不動産を売却するのに、複数の不動産業者を使うべきかどうかについて解説してきました。

当サイトのおすすめは、「専任媒介契約」で一つの業者と契約し、レインズへ登録されることで販売窓口を最大化する、ということでした。もりも契約した業者が気に入らなかった場合は、契約期間が終了した時に、別の業者へ依頼し直すと良いでしょう。

なるべく高く、早く、安全に不動産を売却できるように、今回の記事を参考にしていた抱ければと思います。

「なるべく高く」不動産を売りたい方へ

不動産の売却価格は業者によって100万円以上の差が出ることが普通です。そのため、査定を1社だけに任せると100万円以上の損をする可能性が高くなります。そこで、無料で使えて、しつこい営業がない一括査定のサービスを当サイトで厳選しました。
おすすめの一括査定サービスはこちら

【不動産売却のおすすめ記事一覧】 

【不動産売却のコツ】

【不動産売却の費用・税金・控除】

【不動産買取りのおすすめ記事一覧】 

【不動産買取の費用・税金・控除】

関連記事