住宅ローン借り換えの手順
こんにちは、管理人のサトウです。

今回は住宅ローンを借り換えるときの流れと手順を順番に解説していきたいと思います。

固定金利がいいのか変動金利がいいのか、本当に借り換えたほうがお得なのか、住宅ローン控除はどうなるのか、など住宅ローンを借り換える時には失敗しないために様々なことを考えなければなりません。

金利が低いからと言って借り換えをしたら、逆にトータルの支払額が増えてしまうなんてことも起こったりするのが難しいところです。

比較してもよくわからないから誰かに相談したい人もいれば、自分で計算してシミュレーションしておきたい人もいます。

そこで今回は、それらの悩みに全て応えられるように、借り換えの手順と注意点について徹底的に解説していきたいと思います。

住宅ローン借り換え時の全9ステップ

住宅ローン借り換え手順
まずは住宅ローンを借り換えるときに、すべての人が通る全体の流れについて解説します。

ざっくりとした値ですが住宅ローンを借り換える場合、「借りるときの2倍くらいの手間」がかかると考えておくと良いと思います。

早くても1か月程度、長ければ2か月程度の時間がかかりますので、早め早めの準備が大切になります。

下に示す9つのステップが大まかな住宅ローン借り換えの流れとなります。


【1】借り換えを行うべきかどうかの決定
【2】住宅ローンの「事前審査(仮審査)」申し込み
【3】事前審査が通ったら4.へ、通らなかったら2.へ戻る
【4】借り換え先の金融機関Bへ住宅ローンの「本審査」申し込み
【5】本審査が通ったら6.へ、通らなかったら2.へ戻る
【6】借入中の金融機関Aへ「一括返済の申し出」を行う
【7】借り換え先の金融機関Bへ住宅ローンの「本申し込み」を行う
【8】借り換えの実行
【9】借り換え先の金融機関Bへの返済開始

次にそれぞれのステップで何を行うのか、何が必要なのか、何に注意しておくべきかなどの詳細を解説していきます。

【1】借り換えを行うべきかどうかの決定

住宅ローン借り換え計算

【1-1】現在の住宅ローンの状況と借換え費用の確認

まずは現在借りている住宅ローンの詳細を確認します。現在の金利、残りの返済年数、残債を確認してください。

諸費用の金額の目安

住宅ローンには、銀行に支払う手数料や保証料の他にも、登記のために司法書士に支払う費用なども発生します。ここでは、それらの諸費用の概算を示しておきます。

・保証料:無料~借り入れ金額の2%程度
・手数料:無料~借り入れ金額の2%程度
・印紙税:2万円程度
・抵当権抹消費用:1000円
・司法書士報酬:5万円程度
・登録免許税:住宅ローン額×0.4%

これらの諸費用は借り換える金額によって大きく変わってきますが、おおむね50万円~100万円程度となるかと思います。

この金額よりも、借り換えによって利息の支払い額が下がるのであれば、借り換えにメリットが出てきます。

【1-2】借換えを行ったほうが良いかの判定

金利差、残債、返済年数から借換メリットを計算する

住宅ローンの借り換えには、手数料、保証料、登記費用などの諸費用が発生するため、単純に金利が安くなるだけでは借り換えによるメリットが出ない場合があります。

借換えを行ったほうが得になるかどうかの指針としてよく使われる指標に、金利差1%、残債1000万円、返済残年数10年、というものがあります。

しかし、この指標では金利差が0.8%ならどうなのか、残債が800万円ならどうなのかという場合に迷ってしまいますよね。

そこでもっと簡単に、借り換えを行うべきかどうかを判定できる公式を作りました。次の公式がそれです。
 

 借換指数 = 金利差(%) × 残債(万円) × 残りの返済年数(年)

 
この借換え指数が10000以上であれば、50万円程度金利の支払いが減少することになり、諸費用を考えても借換にメリットが発生する可能性が高くなります。

逆にこの借換指数が10000以下の場合は、借り換えによる金銭的メリットが少ないか、マイナスとなってしまう可能性があります。

もし、手元に資金がある場合は、借り換えよりも繰り上げ返済を行うことで、利息の支払額を軽減するほうが良いと考えられます。

借換え判定シミュレーション

タイプ1:

 現状の借り入れ金利=2%
 借り換え後の金利=1%
 金利差=1%
 残高=1000万円
 返済年数=10年

  借換指数=1(%)×1000(万円)×10(年)=10000

判定→借換え指数10000以上となり借換のメリットあり

 
タイプ2:

 現状の借り入れ金利=1%
 借り換え後の金利=0.5%
 金利差=0.5%
 残高=2000万円
 返済年数=20年

  借換指数=0.5(%)×2000(万円)×20(年)=20000

判定→借換え指数10000以上となり借換のメリットあり(メリット大)

 
タイプ3:

 現状の借り入れ金利=2%
 借り換え後の金利=1%
 金利差=1%
 残高=800万円
 返済年数=10年

  借換指数=1.0(%)×800(万円)×10(年)=8000

判定→借換え指数10000以下となり借換のメリット無しまたは少ない

利息がどれだけ軽減されるかの確認

上記の計算でメリットが出そうだということが分かったら、次にどれくらい返済額が安くなるのかを確認します。

下に示した表は、現在の住宅ローン金利と借換後の住宅ローンの支払い総利息をまとめたものです。

「現在の金利での利息」と「借換後の金利での利息」の「差分」が軽減される利息になります。利息負担(支払い)がどれだけ減少するのかを確認してみてください。

返済期間によって、10年、15年、20年、25年、30年のシミュレーションをしていますので、表は全部で5つあります。

残存返済年数に近い表を選んで、利息の支払いが実際にどれだけ減少するのかを確認してみてください。

この金額が、住宅ローン借り換えの諸費用(50万円~100万円程度)を上回る場合は、借り換えを行う金銭的なメリットがあるということになります。

残存支払い総利息の早見表

残存年数10年の場合の今後の総利息(単位:万円)
借入金額
金利[%] 1000 2000 3000 4000
0.2 10 20 30 40
0.4 20 41 61 81
0.6 31 61 92 122
0.8 41 82 123 163
1.0 51 102 154 205
1.2 62 123 185 247
1.4 72 144 217 289
1.6 83 166 248 331
1.8 93 187 280 374
2.0 104 208 312 417
2.2 115 230 345 460
2.4 126 252 377 503
2.6 137 273 410 547
2.8 148 295 443 591
3.0 159 317 476 635

 

残存年数15年の場合の今後の総利息(単位:万円)
借入金額
金利[%] 1000 2000 3000 4000
0.2 15 30 45 61
0.4 30 61 91 122
0.6 46 92 138 184
0.8 62 123 185 246
1.0 77 155 232 309
1.2 93 186 280 373
1.4 109 219 328 437
1.6 125 251 376 502
1.8 142 284 425 567
2.0 158 317 475 633
2.2 175 350 525 700
2.4 192 384 575 767
2.6 209 417 626 835
2.8 226 452 677 903
3.0 243 486 729 972

 

残存年数20年の場合の今後の総利息(単位:万円)
借入金額
金利[%] 1000 2000 3000 4000
0.2 20 40 61 81
0.4 41 81 122 163
0.6 61 123 184 246
0.8 82 165 247 330
1.0 104 207 311 415
1.2 125 251 376 501
1.4 147 294 441 588
1.6 169 338 508 677
1.8 192 383 575 766
2.0 214 428 642 856
2.2 237 474 711 948
2.4 260 520 780 1040
2.6 283 567 850 1134
2.8 307 614 921 1229
3.0 331 662 993 1324

 

残存年数25年の場合の今後の総利息(単位:万円)
借入金額
金利[%] 1000 2000 3000 4000
0.2 25 51 76 101
0.4 51 102 153 204
0.6 77 154 231 308
0.8 104 207 311 415
1.0 131 261 392 522
1.2 158 316 474 632
1.4 186 372 557 743
1.6 214 428 642 856
1.8 243 485 728 970
2.0 272 543 815 1086
2.2 301 602 903 1204
2.4 331 662 992 1323
2.6 361 722 1083 1444
2.8 392 783 1175 1566
3.0 423 845 1268 1691

 

残存年数30年の場合の今後の総利息(単位:万円)
借入金額
金利[%] 1000 2000 3000 4000
0.2 30 61 91 122
0.4 61 123 184 245
0.6 93 186 279 372
0.8 125 250 375 501
1.0 158 316 474 632
1.2 191 383 574 765
1.4 225 450 676 901
1.6 260 520 779 1039
1.8 295 590 885 1180
2.0 331 661 992 1323
2.2 367 734 1101 1468
2.4 404 808 1211 1615
2.6 441 882 1324 1765
2.8 479 958 1438 1917
3.0 518 1036 1553 2071

 

【1-3】借り換え候補の金融機関をピックアップし優先順位をつける

金融機関の検索とピックアップ

次に借り換え候補の金融機関を金利や保障内容などからピックアップします。

現在はネット銀行から都市銀行まで全国対応で融資を行う金融機関が多くあります。

特にネット系銀行の金利は地方銀行や都市銀行などよりも融資条件が良い場合がおおいので、住宅ローンのランキングなどでいろいろ比較して一番お得な住宅ローンを探してみましょう。

例えば、ネット系銀行の金利は、通常の銀行に比べると、0.2%~0.3%ほど安い傾向にあります。

100万円単位で利息の支払いが減ることが多くありますので、ネット銀行も比較対象として候補に入れておくことをおすすめしています。

住宅ローンの総額(利息+手数料+保証料)を比較して優先順位をつける

ピックアップした銀行の金利、諸費用(保証料、手数料、登記費用、印紙税、司法書士報酬等)から、借換後の総返済額(諸費用含む)を計算、シミュレーションして借入候補の住宅ローンに優先順位を設定します。

団体信用生命保険の保障内容なども加味しておきましょう。

【1-4】ここまでの検討結果から、借り換えを行う金融機関を決定(借換をしない場合はここで終了)

借り換えメリットがある場合は2へ、借り換えのメリットが無く借換を行わない場合はここで終了となります。

【2】住宅ローンの「仮審査」申し込み

住宅ローン借り換え申し込み
ここまで検討した金融機関の優先順位に従って、順番に仮審査(事前審査)の申し込みを行います。申し込みを行うと数日から1週間程度で、仮審査が完了して金融機関から審査の合否が連絡されます。

申し込みにはさまざまな書類が必要となりますので、次に必要書類をまとめておきます。

【2-1】住宅ローン仮審査に必要な書類

金融機関によって必要な書類は異なりますが、おおむね以下のような書類が必要となります。

・「事前審査申込書」
・「個人情報を利用するための同意書」
・本人確認書類
  運転免許証・健康保険証・住民票・印鑑証明 など
・所得を証明するもの
  源泉徴収票・課税証明書 など
・物件確認書類
  登記簿謄本・権利証・売買契約書 など
・返済中のローン関連書類
  返済予定表・返済口座通帳 など

【3】仮審査が通ったら【4】へ、通らなかったら【2】から繰り返し

事前審査が通らなかった場合は、次点の優先順位の銀行へ仮審査(事前審査)申し込みを再度行います。

もし全ての銀行で事前審査に落ちた場合は、審査の緩い金融機関や住宅ローン商品を選定しなおすか、今回の借り換えは諦めるしかありません。

また、何度も事前審査を重ねるのは、書類を毎回準備したり、各銀行への問い合わせが発生したりと大変手間がかかります。

そのため、一度に複数の銀行へ事前審査の申し込みができる住宅ローン一括審査サービスなどもありますので、そちらを利用するのがお勧めです。

便利な一括審査サービスはこちら

【4】借り換え先の金融機関Bへ住宅ローンの「本審査」申し込み

事前審査が通った銀行や金融機関に対して本審査を申し込みます。本審査が終わるまでは現在住宅ローンを借入中の金融機関Aへは、まだ連絡を行ってはいけません。

なぜなら、「事前審査に通っていたとしても、本審査で落ちてしまう可能性がある」からです。

4-1.住宅ローン本審査申し込みに必要な書類

・ローン借入申込書(保証委託申込書)
・印鑑証明書・所得証明書・住民票 など

【5】本審査が通ったら【6】へ、通らなかったら【2】から繰り返し

本審査が通らなかった場合は、次点の優先順位の銀行へ事前審査申し込みを再度行います。

全ての銀行で本審査に落ちた場合は、審査の緩い金融機関や住宅ローン商品を選定しなおすか、今回の借り換えは諦めるしかありません。

なるべくお得に借換えしたい、何度も審査をやり直したくないという場合は、こちらのサービスを利用すると、手間や時間を無駄にせずに済むのでお勧めです。

便利な一括審査サービスはこちら

【6】借入中の金融機関Aへ「一括返済の申し出」を行う

住宅ローンの借り換えを実行する2週間~3週間前に、現在借り入れを行っている金融機関へ「一括返済の申し出」を行う必要があります。

金融機関によって規定が異なりますので、余裕をもって借換作業を進める必要があります。

【7】借り換え先の金融機関Bへ住宅ローンの「本申し込み」を行う

【7-1】金銭消費貸借契約の締結

新しく住宅ローンを組む、借り換え先の金融機関Bと「金銭消費貸借契約」を結びます。
このとき、抵当権の設定に必要な書類の提出を行います。

【7-2】返済用口座作成

新しく返済に利用する金融機関Bに、返済用の口座Bを作成します。
借換時の融資金額は一度この口座Bへ振り込まれます。

【7-3】住宅ローン本申し込みに必要な書類

・印鑑証明書

【8】借り換えの実行(融資実行日当日の流れ)

住宅ローン借り換えの実行
借り換え融資を実行する日は、下に示す流れで借り換えが行われます。

原則としてこの借り換え作業には司法書士が立ち合いますので、司法書士の指示通りに作業を行えば問題ありません。

【8-1】借換先の金融機関Bからの融資実行

借換先の金融機関Bから、【7-2】で作成した口座Bへ融資金額が入金(振り込み)されます。この時に振り込まれる金額は、融資申し込み金額からから諸費用が引かれた金額となります。

【8-2】現在借り入れ中の金融機関Aへ一括返済

先ほど入金された融資金を口座Bから金融機関Aの口座へ送金(振り込み)し一括返済を行います。

送金する金額は、一括返済のための事務手数料と日割り計算した残債となります。

【8-3】「金融機関Aの抵当権の抹消」と「金融機関Bの抵当権設定」

一括返済を行った時点で、金融機関Aの抵当権は消滅していますが、登記上の抵当権は抹消されていません。返済後に金融機関Aから抵当権の解除証書など一式を入手して登記所にて抵当権の抹消を行います。

この次点で金融機関Aの抵当権は抹消されますが、今度は金融機関Bの抵当権が借り入れ対象の物件に設定されます。

ここまでの【8-1】~【8-3】の一連の手続きは融資実行日にすべて行われますが、司法書士が主として行ってくれますので、特に何かやることはありません。これで借り換えの手続きは終了となります。

豆知識
抵当権というのは、債務者がローンの返済ができなくなったときに、金融機関がお金のかわりに家や土地を競売にかけて、お金を回収することができる権利のことです。

完済して抵当権が解除されていても、登記に抵当権の記載が残っていると、売却などができなくなりますので、ローンを完済した場合は、必ず抵当権の抹消手続きを行っておく必要があります。

【9】借り換え先の金融機関Bへの返済開始

借り換えを行った翌月から金融機関Bへの返済が開始されます。
一度目の返済は借換月と当月の2か月分の返済となりますので、口座の残高には注意しておきましょう。

以上の9ステップが住宅ローン借り換えの流れとなります。

次に、住宅ローンを借り換えるときに多くの方が悩まれるポイントや注意点について解説を行いたいと思います。

住宅ローン借り換え時のポイントと注意点

住宅ローン借り換えの注意点

固定金利にすべきか変動金利にするべきか

固定金利か変動金利を選ぶかは初めに決めておくと、ローン選びに迷わないで済みます。

よく聞かれるのは、変動金利と固定金利とどちらがお得ですか?という質問です。
しかし、この質問には誰も正確な答えは出すことができません。

未来の金利がどう変わるのかは誰にも分からないためです。

つまり、変動金利がいいのか固定金利がいいのかは、お得かどうかという指標で決めるものではないということです。

では、何を指標にするのかというと「安心」です。安心にお金を払うのかどうか、というのが固定金利を選ぶかどうかのポイントになります。

現在の変動金利と固定金利(フラット35)の実質的な金利差は0.6%程度ですので、この金利分を安心料、保険料として考えられるかどうかということです。

いまはマイナス金利も導入されて、これ以上変動金利は下がらないと思われます。つまり、金利は上昇するしかない状況ともいえます。未来の金利が分かればよいのですが、分からないものは分からないで仕方がありません。

住宅ローンを借り換えるときに最低限チェックしておくポイント

住宅ローンの融資条件は各銀行により異なりますので、以下のポイントを確認しておきましょう。

◆融資が利用できるのかの条件チェック
1.住宅ローンの年収制限に引っかからないか?
2.住宅ローンの勤続年数制限に引っかからないか?
3.建設場所、購入場所は問題ないか?

◆融資に必要な費用と優遇金利のチェック
1.住宅ローンの融資手数料はいくらか?
2.住宅ローンの保証料はいくらか?
3.優遇金利の条件はどうなっているか?

夫婦や親子の共同名義ローンの場合は贈与税に注意!

夫婦や親子で共同名義として借りているローンを借り換える場合は、贈与税がかかってしまう可能性があります。

例えば、
 

・借り入れ時に年収が足りなくて、働いていた妻や親と年収を合算して共同名義のローンを組んでいた

・購入時は奥さんの年収のほうが高くて奥さんと共同名義でローンを組んでいた

 
というような場合、現在は奥さんが専業主婦になってしまった、親が退職して収入がないという事態が意外とあります。

もちろん収入がない人は住宅ローンを組めませんので、借り換えでの連帯債務は銀行が受け付けてくれません。

そのため、子や夫の単体名義でしか借り換えローンを組むことができないということになります。

また、共同名義でローンを組んでいた場合、自宅の持ち分比率も住宅ローンの比率にしていることが多くあります。

このような場合、住宅ローンを借り換えるときに、自宅の共同名義を夫の単体の名義に変更することが必要になることがあります。

すると、家族間ではありますが不動産を贈与したと見なされ、贈与税の課税対象となってしまいます。

負担付贈与という形をとることも可能ですが、税務署によって解釈が異なる場合もあるらしく、課税対象になる場合もあれば、ならない場合もあるといったグレーな状態のようです。

この辺は税の専門家である税理士の間でも解釈が分かれるようですので、借り換えの前に、お近くの「税務署へ直接確認」することをお勧めします。

せっかく借り換えで数百万円も得したのに、贈与税で数百万円も取られてしまっては、借り換えを行う意味がなくなってしまいます。

もし、これから住宅ローンを新しく組むという人は、共同名義にするかどうかは十分に検討したうえで判断することをお勧めします。

借り換えが難しくて出来ない場合があるのはこんな理由

次のような場合は、住宅ローン借り換えが難しいことがありますので、注意してください。

1.収入が減ってしまい審査に通らない
2.転職して間もないいため審査条件を満たさない
3.ローンの支払いで滞納したことがある(信用情報に記載されている場合があります)
4.自宅を賃貸に出している(住宅ローンは投資用不動産には貸し付けを行いません)
5.同じ金融機関内での借り換え(対応している金融機関はほとんどありません)
6.公的住宅ローンへの借り換え(民業圧迫の観点から民間からの借換には対応していません)

返済期間は現在の住宅ローンから引き継がれる

借り換えの理由は人によってさまざまですが、毎月の返済額を減らしたいという場合があります。

金利が低くなれば毎月の返済額は当然減少しますが、返済期間を延ばすことでも毎月の返済額を減らすことが可能です。そのため、借換時に返済期間を延ばしたいという方も多くいらっしゃいます。

しかし、ほとんどの銀行では借り換えに際して借換元の住宅ローンの残存返済期間が引き継がれてしまいます。そのため、借り換え時に返済期間を延ばすということは、基本的に行うことができません。

ただし、一部の金融機関、例えば新生銀行や東京スター銀行などでは借換機関の延長が可能です。

また、住信SBIネット銀行では、35年から、「借換元となる住宅ローンの経過期間」を引いた期間までの延長も可能です。

2つ以上のローンがある場合は同時に借り換える必要がある

住宅ローンを金利や返済期間を組み合わせて2本で組んでいるような場合(ミックスローンなど)は、借換え時に両方のローンを一度に借り換える必要があります。

これは、借り換え後のローンの抵当権を一位に設定する必要があるためです。

転職を考えている、年収が下がる可能性がある場合の注意点

転職をする予定がある場合は、転職の前に住宅ローンの借り換えを行っておく必要があります。住宅ローンの借換えの条件として、勤続年数制限があるためです。

通常の住宅ローンでは、2年から3年程度の勤続年数が必要です。転職の予定がある場合は、早めの行動が大切になります。

また、会社の業績などにより年収が減少してしまいそうな場合は、その年の源泉徴収票が発行される前までに借り換えを行っておくことをお勧めします。

年収が高いほうが住宅ローンの審査に通りやすいためです。

借換をしたら住宅ローン控除はどうなる?

借り換えを行っても住宅ローン控除はほぼそのまま引き継がれます
住宅ローン控除は購入年度から10年間、ローン残高の1%が還付される制度です。借り換えを行った場合は、借換後のローン残高に対して残りの期間分の住宅ローン控除が適用されます。

ただし、借換後のローン残高が借換前よりも増えた場合は、下記の式(タイプ1)に従って控除額が計算されます。
 

タイプ1:借換後の借入額が借換前の残高よりも大きい場合
 住宅ローン控除対象額=C×A/B

タイプ2:借換後の借入額が借換前の残高以下の場合
 住宅ローン控除対額=C

A=借換前の住宅ローンの残高
B=借換後の住宅ローンの借入金額
C=借換後の住宅ローンの年末残高

 

まとめ

 
今回は住宅ローンの借換え手順と借換時のポイントなどについて解説してきました。

最近は大変金利も安くなっており、数年前に借りた住宅ローンを借り換えるには絶好のチャンスとなっています。手元に借り換えに利用できる現金がある場合は、今回の記事を参考にどれだけ金利の利息が減るのかを計算してみてください。

もし、借り換えを行いわないほうが良い場合や借り換えができなそうな場合は、繰り上げ返済を行うことでも利息を大きく軽減できますので、チャレンジしてみてください。


いくら借りられるのか、実際の金利はどうなるのかを調べたい場合



住宅ローンを借りるには、仮審査という銀行のチェックが必要です。しかし、銀行によって審査基準は違うため、希望の金額が借りられないこともあります。さらに、金利の高い銀行でローンを組んでしまった場合は、数百万円の損をしてしまいます

そこで、一度に複数の金融機関に審査を申し込むことができる一括審査サービスがあります。自分の希望の金額が借りられるのか金利はどのくらいになるのか、などを知りたい場合にも利用することが可能です。

便利な一括審査サービスはこちら

【住宅ローンのおすすめ記事一覧】 

関連記事