任意売却できないケース1
こんにちは、管理人のサトウです。

一戸建てやマンションなどの住宅ローンの支払いが困難となり、マイホームを手放さなければならない状況になった際、競売にかけられる前に、任意売却できないかと考える人も多いかと思います。

任意売却は通常の不動産売却と異なり、銀行などの金融機関の同意が必要となります。しかも状況によっては、任意売却できないケースがあります。

このページでは、任意売却できないケースはどんな場合があるのかについてまとめてありますので、任意売却を検討されている方は是非一読してみて下さい。

任意売却できないケースはどんなとき?

一戸建てやマンションなどのマイホームを購入する際、銀行などの金融機関の住宅ローンを利用される方がほとんどだと思います。しかし、住宅ローン支払が滞り、返済の目途が立たない場合には、いずれ競売にかけられることになります。

マイホームを手放すしか手立てはなくなってしまったが、競売での売却は避け、市場価格や相場に近い金額での売買が期待できる「任意売却」にてマイホーム売却を希望される方も多いのではないでしょうか。

しかし、任意売却でマイホーム売却を希望しても、状況によっては任意売却できないケースがあります。以下のようなケースに当てはまっている場合、任意売却できないので、注意が必要です。

 

≪任意売却できないケース≫

  1. 債権者が任意売却を認めない
  2. 連帯保証人、連帯債務者の承諾が得られない
  3. 内覧・内見希望者に家の中を見せることができない
  4. 滞納している税金や管理費の金額が大きい
  5. 任意売却できる期間に猶予がない
  6. 所有者・連帯保証人などの本人確認ができない

 

任意売却できないケースについて、詳しく説明します。

1.債権者が任意売却を認めない

任意売却できないケース2

債権者(お金を貸した金融機関など)が任意売却を認めないケースとしては以下のようなものがあります。

債権者が競売以外を認めない

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)をはじめ、多くの金融機関は、任意売却を認めていますが、任意売却を認めていない債権者もいます。

任意売却を認めていない、もしくはハードルが非常に高い債権者の一つが、「UR都市機構」です。

任意売却を認めていない債権者の場合は、任意売却できませんので注意が必要です。

債権者との信頼関係が破綻している

債務者(お金を借りた本人)の背信行為等があったなどの理由により、債権者との信頼関係が破綻している場合、債権者が任意売却を認める可能性は低いです。

後順位債権者の承諾が得られない

任意売却する物件の債権者が単独ではなく、複数いる場合には、すべての債権者の承諾が必要となります。

一般的には、住宅ローン融資を行った金融機関が債権者であり、マイホームに抵当権を設定します。その債権者の承諾が得られれば、任意売却を行うことは可能です。

しかしその後、別の金融機関から、マイホームを担保に借り入れを行ったなどの場合、別の債権者は、後からマイホームに抵当権を設定するので、「後順位債権者」と呼ばれます。

任意売却で得られたお金は、優位債権者から順番に返済されることになり、後順位にいる債権者にまでお金が残っていなく、返済されない恐れがあるため、後順位債権者の承諾が得られないことになります。

売却金額が資金回収分に達しない

債権者としては、少しでも高く売却することで、融資額を回収しようとします。

しかし、任意売却と競売とを天秤にかけ、競売の方が回収額が多いと判断した場合には、競売を選択することになり、任意売却を認めないことになります。

2.連帯保証人、連帯債務者の承諾が得られない

任意売却できないケース5
通常、一戸建てやマンションなどのマイホームを購入する際、住宅ローンを利用しますが、審査結果に問題がなければ、「連帯保証人」は不要で、保証会社による保証を条件とする場合がほとんどです。

しかし、住宅ローンの審査結果次第では、融資条件として連帯保証人を求められることがあります。

 

連帯保証人がついた物件を任意売却する際、債権者は、連帯保証人や連帯債務者の承諾を求めてきます。なぜなら、債権者の「担保価値保存義務」という民法があるからです。

連帯保証人や連帯債務者の承諾を得ず、担保価値より低い金額で任意売却し、担保解除した場合、連帯保証人や連帯債務者から『担保価値保存義務違反』にて民事訴訟を提起される可能性が出てきます。

債権者は、将来起こりうる民事訴訟を防ぐために、連帯保証人や連帯債務者の承諾を必要としています。

3.内覧・内見希望者に家の中を見せることができない

任意売却できないケース4

家の中を見ずに、中古物件を買う人はまずいません。(※競売の場合は、内部を見せる必要はありません。)

その為、マイホームを売却する場合、購入希望者の内覧・内見要望に応じ、家の中を見せ、立ち会う必要性が出てきます。

内覧・内見希望者に、家の中を見せ、立ち会うことができない場合には、マイホームを任意売却することは出来ません。

4.滞納している税金や管理費の金額が大きい

税金(固定資産税、市民税、所得税など)や管理費などを滞納し、それが続いた場合、所有する不動産の登記簿に「差押」、「参加差押(※)」という登記がされることになります。

※参加差押…既に差押がされている場合、他の税金の滞納を理由とし、先の差押に次いで行う差押のこと

 

この登記が入ると、所有者の意志だけでは、不動産を売却することができません。任意売却するためには、差押を解除する必要があります。

しかし、差し押さえした役所としても、滞納している税金を回収しなければなりませんので、そう簡単に解除してくれることはありません。そのため、差し押さえられないように注意が必要です。

5.任意売却できる期間に猶予がない

一般的に、任意売却のリミットとしては、競売の開札期日の前日までです。

不動産売却には、ある程度の日数が必要であり、その日までに引渡をするためには、債権者との交渉期間として、少なくとも1か月以上の期間が必要となります。

そのため、競売の入札間近になって任意売却の申し入れを行っても、その申し入れを認めてくれる債権者は多くありません。

6.所有者・連帯保証人などの本人確認ができない

任意売却は、銀行などの金融機関の同意が必要なことを除き、通常の不動産売却と同じです。そのため、所有者本人の意志確認が必要であり、また本人確認も必要となります。

そのため、高齢などの理由により、所有者本人の売却意志が確認できない場合は、売却することができません。

任意売却で売れなかったらどうなるの?

任意売却できないケース3

任意売却を申請し、マイホームを売却に出したが、時間や金額、状態などの問題によって、売却成立まで結び付かないこともあります。

任意売却で売れなかったらどうなるのか…

 

答えは、最終的には「競売」にかけられる です。

 

競売にて落札され、落札者が代金を納付すると、不動産の所有権は落札者に移転されます。移転されるとともに速やかに立ち退きを命じられることになります。

立ち退きを拒否すると、「強制執行」という手続きにより、強制的に追い出されてしまう可能性もあります。

 

しかし、物件によっては、競売でも売れずに残ってしまうことも・・・。

競売では、不動産鑑定士評価額の5~7割の金額を「売却基準価格」とし、購入希望者を募ります。しかし落札者が現れなかった場合、売却基準価格から2割引した金額(「最低買受価格」)にて再度、購入希望者を募ります。

それでも落札者が現れなかった場合には、売却基準価格を下げ、同じ手順にて購入希望者を募ります。

この手順で競売を3回まで行い、それでも売却できない場合には、債権者は売却を断念し、債務者はそのまま居住できることになります。

ただし、債務者は、不動産の所有権を放棄することは出来ず、固定資産税を支払う義務が残ります。

 

任意売却も、通常の不動産売却と同じ手順にて売却することになります。不動産を売却する手順については、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

【基礎知識】家やマンション、土地等の不動産を売るときの手順と方法まとめ!

 

不動産を売却する上で、相場価格を知ることはとても重要です。インターネットによって簡単に複数の不動産業者から査定を行ってもらうことが可能ですし、時間と手間を短縮することができます。

当サイトでは、無料で利用できる不動産一括査定サービスの調査も行っていますので、こちらのサービスも参考にしてみて下さい。

一括査定サービスはこちら

まとめ

不動産を任意売却できないケースはどんな場合があるのかについて紹介しました。

それぞれの状況に応じて該当するかどうか確認し、判断する必要がありますので、早めに行動されることが、任意売却を成功させるポイントの一つです。

 

また、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)では、返済継続が困難となった場合に向け、任意売却の手順書などをサイトに掲載し、任意売却を勧めていますので、一読されると良いかもしれません。

住宅金融支援機構 融資住宅の任意売却

「なるべく高く」不動産を売りたい方へ

不動産の売却価格は業者によって100万円以上の差が出ることが普通です。そのため、査定を1社だけに任せると100万円以上の損をする可能性が高くなります。そこで、無料で使えて、しつこい営業がない一括査定のサービスを当サイトで厳選しました。
おすすめの一括査定サービスはこちら

【不動産売却のおすすめ記事一覧】 

【不動産売却のコツ】

【不動産売却の費用・税金・控除】

【任意売却の基礎知識】

【不動産買取りのおすすめ記事一覧】 

【不動産買取の費用・税金・控除】

関連記事