任意売却できる期間1

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、任意売却できる期間、任意売却から競売までの期間についてまとめてありますので、任意売却を検討されている方は是非一読してみて下さい。

一戸建てやマンションなどのマイホームを購入する際に利用した住宅ローンの支払いを滞納し、そのまま放置しておくと競売の手続きが始まります。

競売にかけられる前に、市場価格や相場に近い金額での売却が期待できる「任意売却」でマイホームを手放そうと考える方も多いと思います。

任意売却できる期間はどのくらい?

住宅ローンの支払滞納から競売までのおおまかな流れとしては、下記図の通りです。

任意売却できる期間5

一般的に、任意売却可能な期限としては、競売開札期日の2日前までとなり、住宅ローンの支払を滞納してから競売にかけられるまでの期間としては、約1年です。

1年というと、まだまだ期間があると感じる方もいるかもしれませんが、不動産売却には時間(半年~1年近く)がかかります。売れない場合ももちろんあります。

そのため、任意売却を考える時期としては、『住宅ローンの支払継続が困難かも』と感じたときです。

以下に、競売にかけられるまでに届く通知の種類と時期について簡単に解説します。

1.督促状/催告書が届く(約1~5カ月後)

任意売却できる期間3

住宅ローンの支払いを滞納して、債権者(お金を貸した金融機関など)から初めに届くのは、「住宅ローン支払依頼」といった通知です。

その後も滞納を続けると、債権者から「督促状」が届きます。督促状とは、住宅ローン返済を催促する書状であり、要求性の強い請求書となります。債権者が競売申立などの権利を行使するための前提となる書状です。

更に滞納を続けると、「催告書」が届きます。催告書とは、『指定された期日までに、滞納額を一括で支払わない場合には法的手続きを進める』といった内容の書状です。催告書は、競売に向けた債権者からの最終通告となる書状で、内容証明郵便で届く場合もあります。

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

放置していると金融機関の印象を悪くし、任意売却の同意を得られない場合があるため、滞納は放置せず、最初の通知が届いた時点で、金融機関に相談すること。

2.期限の利益喪失の通知が届く(約6カ月後)

戸建てやマンションなどの不動産購入時には、銀行などの金融機関の住宅ローンを利用してお金を借りる方が多いかと思います。その際、「金銭消費貸借契約」という契約を結びます。

一般的に、この契約書には、「借入金は、決められた期日ごとに分割して返済することが可能」といった文言が記載されており、住宅ローンを普通に返済していれば、残りのローンを債権者から『至急、全額返済せよ!』といった事ができないように民法(「期限の利益」)で定められています。

通常、住宅ローンの場合には、合計6回滞納してしまうと、「期限の利益」の権利を喪失します。そうすると、債権者から『定められた期日までに、借入金残額を現金にて一括で返済すること』といった内容が記載された「期限の利益喪失」の通知が届くことになります。

しかし、住宅ローンの場合、金銭消費貸借契約とは別に、保証会社や保証協会との間にて「保証委託契約」という契約を結ぶことが一般的です。この契約は、債務者が住宅ローンの支払いを滞納した場合、債務者に代わり、返済を行うといったものです。

そのため、債務者(お金を借りた本人)が期限の利益を喪失した場合には、保証委託契約に基づき、保証会社が債務者に代わって、債権者に借入金残額(利息も含む)を一括で支払うことになります。これを「代位弁済」といいます。

3.代位弁済の通知が届く(約7カ月後)

代位弁済が行なわれると、保証会社から、『立替えた借入金を一括で返済すること』という内容が記載された「代位返済」の通知が届きます。

一括返済されなければ、保証会社は競売に向け、申し立て手続きを始めることになります。

4.不動産差押の通知が届く(約8カ月後)

任意売却できる期間2

代位弁済通知書が届き、一括返済しなかった場合、保証会社は、裁判所に対し競売の申立てを行います。競売の申立てが行なわれると、担保となっている不動産の差押さえが行なわれ、裁判所から「不動産差押」の通知が届きます。

差押さえとは、債権者の権利(貸金を返済してもらう権利)を守るため、債務者が所有する不動産を、債務者が自由に売却できないようにするための処置のことです。

不動産が差押えられると、その不動産の登記簿に「差押」という登記がされます。差押登記がされてしまうと、任意売却することはできませんので、競売を回避することは非常に困難となります。

任意売却するためには、差押えを解除しなければなりません・・・。

5.競売開始決定の通知が届く(約9カ月後)

保証会社が行なった競売の申立てが裁判所にて受理されると、「競売開始決定(正式名称:担保不動産競売開始決定)」の通知が届きます。

この通知により、競売の手続きが本格的に行われます。

6.現況調査の実施(約10カ月後)

競売開始決定通知から約1~2か月後、裁判所の執行官および不動産鑑定士によって現況調査が行われます。

この現況調査は、プライバシーの保護の観点からはほど遠いもので、不動産所有者の許可などは関係なく、裁判所の権限により、敷地調査をはじめ屋内の内部調査、聞き取り調査などが行われます。

この調査結果は、公開(新聞、住宅情報誌、インターネット、裁判所など)されてしまうので、周囲に知られてしまうことになります。

また、競売価格(「売却基準価格」)は、執行官および不動産鑑定士による現況評価結果が考慮され、不動産鑑定士の査定額の5~7割程度が基準となります。

7.競売期間入札の通知が届く(約13~16カ月後)

現況調査が行われ、競売価格が決定すると、競売の入札期間(開始日時、終了日時)、開札日時、売却価格が記載された通知が裁判所から届きます。

この競売開札日前日が任意売却可能な期限です。しかし競売を取り下げるためには、全ての債権者から任意売却の承諾を得る必要があるため、実際には、競売開札期日の2日前までが期限と考えた方が良いです。

任意売却から競売までの期間はどのくらい?

任意売却できる期間4

住宅ローンの支払いが困難となり、任意売却にてマイホーム売却を試みたが、売れない場合もあります。売れなかった場合には、競売にかけられ、売却されることになります。

任意売却で売れなかった場合、どのくらいの期間で競売にかけられてしまうのか・・・。

これはケースバイケースなので、答えはありません。

任意売却でギリギリまで粘って、売れなければ競売手続きを進める債権者もいますし、一定期間内に任意売却が出来なければ、競売手続きを行うといった、任意売却と競売を並行して進める手法をとる債権者(住宅金融支援機構など)もいます。

後者の場合、並行して行うことで、時間短縮を図ることができますし、任意売却での売却価格と、競売での評価額を比較することもできるため、債務回収の極大化を図ることが可能となります。

いずれにしても、住宅ローンの支払いを滞納して、約1年で競売にかけられてしまうので、期間としては1年以内と考えておいた方が無難です。

 

不動産の売却は、通常のケースであっても時間がかかるものであり、さらに任意売却の場合は、債権者の同意が必要となります。債権者との交渉期間も考慮すると、1年という期間は、決して長いものではありません。

そのため、任意売却成功のポイントとしては、売却に向け、早めに行動することです。

 

不動産を売却する上で、相場価格を知ることはとても重要です。インターネットによって簡単に複数の不動産業者から査定を行ってもらうことが可能ですし、時間と手間を短縮することができます。

当サイトでは、無料で利用できる不動産一括査定サービスの調査も行っていますので、こちらのサービスも参考にしてみて下さい。

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まとめ

任意売却できる期間、任意売却から競売までの期間について紹介しました。

住宅ローンの支払いが滞ってしまい、そのまま放置してしまうと約1年で競売にかけられてしまいます。そのため、支払いが厳しくなるかもと感じたら、金融機関をはじめ、任意売却の相談支援を行っている団体に相談することをオススメします。

 

任意売却したくても任意売却できないケースもあります。任意売却できないケースについては、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

任意売却できないケースはどんなとき?売れなかったらどうなるの?

 

 

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