任意売却後の残債から解放される1

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、戸建てやマンションなどのマイホームを任意売却した後、残った住宅ローンの残債から解放されるのかどうか、残債の対処方法についてまとめてあります。

リストラ、親の介護、子どもの教育費などの毎月の支出が増え、住宅ローンの支払いが厳しい状況などなど、任意売却で住宅ローンの重圧から解放されたいと考える方も多いと思います。

任意売却によりマイホームを売却したら、住宅ローンの残債から解放された、というのが理想ですが、現実としてそのようになるケースは極めて稀です。

残った住宅ローンの残債はどうなるのか心配だと思いますので、任意売却を検討されている方は是非一読してみて下さい。

任意売却によって住宅ローンの残債から解放される?

任意売却後の残債から解放される2

住宅ローンを利用している場合、その不動産に「抵当権」が設定されていることがほとんどです。

※抵当権については、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

 

抵当権の設定が解除されなければ、不動産を売却することはできず、抵当権の設定を解除するためには、住宅ローンを完済する必要があります。

しかし、任意売却は、『残っている住宅ローンの一部を返済することによって、抵当権の設定を解除することが出来る不動産売却方法』です。

住宅ローンを完済せずとも抵当権が解除され、マイホームが売却できるので、「任意売却=住宅ローン完済」と勘違いされている方もいますが、住宅ローンは完済されず、残債は残ったままという方がほとんどです。

何故なら、一般的に、住宅の価値は年数とともに下がっていくため、マイホームの売却額が住宅ローンの残債を超えることはまずありません。住宅ローンの残債の方が売却額よりも多く残ってしまうことを「オーバーローン」といいます。

例えば、住宅ローンの残債が3,000万円、任意売却による売却額が2,500万円の場合、

3,000-2,500₌500 (万円)

となり、500万円が債務(さいむ)として残り、債権者に返済する必要があります。

 

  • オーバーローン:売却額  住宅ローン残債
  • アンダーローン:売却額  住宅ローン残債

 

一方、近隣不動産の新規開発、人気エリアなど、さまざまな理由で、マイホームの価値がそれほど下がらないケースもあります。

特に、都心部ではマンションの価格が高騰していることもあり、購入額よりも高く売却できることも多くなってきています。

マイホームの売却額が住宅ローン残債よりも上まわる場合のことを「アンダーローン」と言い、アンダーローンの場合は、任意売却ではなく、通常の方法で売却すれば問題は解決します。

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

不動産を少しでも高く売るための第一歩として、マイホームの価値(価格)を知っておく必要があります。

不動産の価値を精度よく知るためには、複数の不動産業者から査定をしてもらうのが手っ取り早いです。

当サイトでは、無料で利用できる不動産一括査定サービスの調査も行っていますので、こちらのサービスも参考にしてみて下さい。

一括査定サービスはこちら

残債の対処方法は?

任意売却後の残債から解放される3

任意売却や競売によってマイホームを売却しても、オーバーローンとして残ってしまった住宅ローンの残債は、債権者(お金を貸している側)に全額、それもすぐに返済しなければなりません。

ですが、住宅ローンの返済が困難となり、任意売却に至っているので、残債の返済を一括で行なえるという方はほとんどいません。

では、どうするのか・・・

任意売却後に残った残債の対処方法としては、以下の3つの方法が一般的です。

 

  1. 返済可能額を支払う
  2. 債権を買い取る
  3. 払えない

方法1:返済可能額を支払う

債務者の生活に支障をきたさない範囲内の金額にて、残債が完済するまで毎月支払う方法で、残債と支払い能力、年数を考慮し、債権者と債務者の間で毎月の返済額を取り決めることになります。

債権者が公的な金融機関(住宅金融支援機構、信用保証協会など)の場合、債権譲渡を行わないので、この方法を取ることになります。

メリットとしては、無理な金額の返済を要求されることがないことです。だからといって、毎月の返済額が少ないと、完済するまで、終わりの見えない返済がひたすら続きます。

デメリットとしては、民間の金融機関と違い、残債の減額交渉はありませんので、残債額をきっちりと返済することになります。

方法2:債権を買い取る

債権者が民間の金融機関の場合、残債を長期間に渡って保有することは難しいため、保証会社が銀行に対して返済する仕組み(「代位弁済」)となっています。

保証会社は、その残債(無担保債権)を「サービサー」と呼ばれる債権買取会社に売却します。

サービサーは、債権(お金を回収する権利)を金融機関から買い取り、債務者から借金を回収する業務を担っています。

そのため、任意売却を実行する段階では、債権者が金融機関からサービサーに変更されているので、任意売却後は、債務者とサービサーの両者にて返済方法の交渉を行うことになります。

 

サービサーは、保証会社から元債権の価値(金額)よりもはるかに安い金額で、債権を買い取っているので、債務者から残債分を満額回収できれば、その差額分が利益となります。

例えば、500万円の住宅ローン残債で、サービサーはその債権を保証会社から300万円で買い取った場合、債務者から500万円回収できれば、差額の200万円が利益となります。

 

しかし、サービサーとしては、毎月少額の返済を何年にもかけて回収するよりは、ある程度まとまった金額を回収した方が効率的だと考えています。

そのため、債権の買取額に対し、利益を上乗せした額にて、債務者に債権を買い取るよう交渉してくることがあります。

上記の例の場合、買取金額300万円に、100万円の利益を上乗せし、債務者に400万円で債権買取の提案をしてくるといった手法です。

債務者としても500万円の債務から100万円減額され、400万円となるので、検討する余地のある返済方法となります。

方法3:払えない

債務返済ができない状況であれば、「払えない」という方法を選択することになります。

債権者もこのことは、承知しているので、場合によっては、早々に「給料や預金の差押え」をしてくることもあります。

会社に裁判所からの差し押さえ通知が届くと、給料の一部を債権者に強制的に返済しなければなりません。

差押えられる額によっては生活できなくなってしまうこともありますし、何より会社に知られてしまうことの影響の方が大きい場合もありますので、差し押さえられないよう、返済交渉に臨むべきです。

 

どうしても払えない状況の場合の最終手段としては、「自己破産」です。

自己破産というと、どうしても悪い印象がつきまといますが、自己破産は「破産法」という法律で守られている権利です。

『返済できません。』と、裁判所に申立て、裁判所から免責が認められると、すべての債務から解放されます。

自己破産することのデメリットとしては、以下のことが挙げられます。

 

  • 個人信用情報機関に登録される(登録機関中は、新規借入が不可)
  • 財産を全て手放す
  • 官報(国が発行する機関紙)に掲載

 

自己破産することのデメリットの中で、一番気になるのは、個人信用情報機関に登録されてしまうことだと思います。

個人信用情報機関、いわゆる「ブラックリスト」に登録され、クレジットカードが作れなかったり、新たなローンを組んだりすることが、10年近く出来なくなくなります。

それ以外は、戸籍や住民票に自己破産した旨が記載されることはありませんし、職場にも知られることはありませんので、生活に悪い影響があるかというと、そうでもないです。

 

自己破産によって、すべての債務から免除され、一からやり直すことが出来ることを考えると、選択肢として検討してみるのも一つの方法かもしれません。

そのため、ベストな方法にて債務整理を行うためには、法律の専門家(弁護士など)や、任意売却の支援団体に相談するのが望ましいです。

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

任意売却後、オーバーローンになってしまう場合には、ご自身の判断だけで、債務整理するのはなかなか難しいのが現状です。

任意売却を考え始めた時点で、法律の専門家(弁護士、司法書士)、任意売却の支援団体(一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会など)に相談することをオススメします。

まとめ

任意売却した後、残った住宅ローンの残債から解放されるのかどうか、残債の対処方法について紹介しました。

任意売却後、債務が残っていれば返済の義務が残り、その精神的苦痛は計り知れません。この精神的苦痛から解放されたいがために、債務の金額によらず、自己破産を選択される方も少なくありません。

また、不動産を少しでも高く売却するには、通常の方法で売却するのがベストです。住宅ローンが厳しいなと感じている方は、任意売却や競売になる前に、通常の方法で売却し、残った住宅ローンを返済していく方が望ましいです。

 

最後に、任意売却したくても任意売却できないケースもあります。任意売却できないケースについては、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

 

 

最後に、任意売却の専門業者を紹介しておきます。

 

  1. 全国個人再生支援機構 

    任意売却実績 5.0
    債権者との交渉力 5.0
    売却後のサポート 5.0

    全国個人再生支援機構は、任意売却の解決実績が2000件以上もある、全国対応の任意売却に特化した不動産業者です。

    もちろんでの利用も可能です。

    金融機関や債権者との交渉力が高く、住宅ローン滞納・不動産の売却・競売回避・その他の借金のお悩みまで対応してくれます。

    また、弁護士への相談も無料となっており、住宅ローン以外の借金についてもサポートもしてくれます。

    さらに、金融機関との交渉により依頼者の引っ越し費用などの捻出も行ってくれます。

    相談は24時間対応で、何度でも完全無料となっています。

    なるべく高い金額での売却をモットーとしており、売却後の新しい部屋探しまでサポートしてくれるため、安心して任せることが出来ます。

    相談依頼は、ホームページから住所などを入力するだけなので、2分程度で完了します。

    全国個人再生支援機構の公式サイトはこちら

【不動産売却のおすすめ記事一覧】 

【不動産売却のコツ】

【不動産売却の費用・税金・控除】

【任意売却の基礎知識】

【不動産買取りのおすすめ記事一覧】 

【不動産買取の費用・税金・控除】

関連記事