任意売却離婚後01

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、離婚時に戸建てやマンションなどのマイホームをどうすればいいのか、また任意売却する際、離婚後と離婚前のどちらがいいのかについてまとめてあります。

今や、結婚した3割の夫婦が離婚しています。

マイホーム購入時には、先の将来、婚姻生活が破綻するとは夢にも思っていなかったはずです。しかし、いざ離婚するとなると、このマイホームをどうするのかが大きな問題となってきます。

特に住宅ローンが残っている場合には、どうすればいいのか分からないかと思いますので、離婚時にマイホーム売却を検討されている方は是非一読してみて下さい。

離婚時、住宅ローンが残るマイホームはどうする?

任意売却離婚後02

一般的には、不動産(マイホーム)の名義及び住宅ローン契約者(債務者)は夫、住宅ローンの連帯保証人は妻になっているケースが多いです。

マイホーム購入後、諸事情によって、いざ離婚するとなった場合、住宅ローンが残っているマイホームをどうすればいいのだろうと検討されると思います。

マイホームが結婚してから二人で築いた財産である場合、離婚時には、住宅ローンの残債(ざんさい)も含めきちんと分割して財産分与する必要があり、マイホームの扱いとしては、基本的には、以下の3つに分類されることになります。

 

  1. 財産分与後、夫が住み続ける
  2. 財産分与後、妻が住み続ける
  3. マイホームを売却し、財産分与する

 

Case1:財産分与後、夫が住み続ける

離婚の際、住宅ローンが残る住宅を売却せずに、財産分与を行う場合、「不動産の査定価格」、「住宅ローンの残額」、「その他財産」を合算し、それを共有財産とみなし、夫婦で分割し、財産分与を行います。

財産分与後、住宅ローンが残る住宅に、夫がそのまま住み続ける場合、住宅ローンの契約条件である「契約者本人が住むこと」という条件を満たしていますので、これまで通り住宅ローンを支払っていくことであれば、ほとんど問題視されません。

ただし、不動産の名義が夫と妻の共有名義である場合には、夫名義に変更する必要があります。

Case2:財産分与後、妻が住み続ける

Case1同様に財産分与を行なった後、住宅ローンが残る夫名義(不動産及び住宅ローン契約者)の住宅に、妻がそのまま住み続ける場合には注意が必要です。

妻がそのまま住み続ける場合、住宅ローンの契約条件である「契約者本人が住むこと」という条件を満たさないため、不動産名義を妻に変更し、住宅ローンの借り替え審査を受ける必要があります。

借り替えは、新規申し込みと同様となるため、新たに住宅ローンの契約者(債務者)となる妻の返済能力をはじめ連帯保証人を設定できるかどうかが審査されます。

 

また、妻がそのまま住み続けるが、住宅ローンの支払いは夫のままというケースも少なくありません。しかしこのケースには大きなリスクが伴っていることを知っておかなければなりません。

上記の通り、住宅ローンの対象とされている住宅には契約者が住んでいる必要がありますので、「契約者(夫)が住んでいない」という時点で、契約不履行となり、金融機関から住宅ローンの一括返済を求められることになります。

更には、夫がこれまで通り、住んでいない住宅に対して、住宅ローンを支払い続けていくといった保証はありません。夫が住宅ローンを滞らせた場合、最終的には競売にかけられ、強制退去させられてしまうといったリスクがあります。

Case3:マイホームを売却し、財産分与

住宅ローンを利用している場合、その多くはマイホームに「抵当権」が設定されており、抵当権の設定を解除しなければマイホームの売却は出来ません。

抵当権の設定を解除するには、住宅ローンを完済する必要があります。

 

マイホームを売却し、その他財産も含めて、住宅ローンを完済できるのであれば、あとは普通に財産分与して終了となります。

しかし、住宅ローンを完済できない場合には、抵当権の設定を外せないため、一般的な売却方法でマイホームを売却することはできず、金融機関や保証会社の合意のもと、『任意売却』といった方法で、売却することになります。

任意売却は、『住宅ローンの残りの一部を返済することによって、抵当権の設定を解除し、マイホームを売却することが可能』となる売却方法です。

 

住宅ローンが残った状態にて、マイホームが売却できる任意売却ですが、デメリットももちろんあります。

デメリットの一つとしては、「ブラックリストに載る」ことが挙げられます。

任意売却のデメリットについては、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

 

次に、任意売却をするタイミングについて説明します。

任意売却のタイミングは、離婚後よりも離婚前!

任意売却離婚後03

離婚時、住宅ローンの残るマイホームを任意売却することが決まったが、任意売却できれば、離婚後でも離婚前でも大した差はないと思われているのではないでしょうか。

住宅の売却自体時間がかかるものなので、時間のかかる売却は離婚後にのんびりとやればいいと考えている方もいるかもしれません。

しかし、結論からすると、『任意売却のタイミングは、離婚前をオススメします。

 

何故なら、任意売却を行うには、債務者と債権者、更には連帯保証人の承諾が必要不可欠となりますし、任意売却後も債務者や連帯保証人は、債務に対し、そのままの責任を負うことになりますので、債務の支払方法や支払いが滞ったときの対処方法などを離婚前に協議しておいた方が、後々のトラブルになりにくいからです。

それに、少しでも高額に、そして少しでも早く売却しなければ、債務も含め二人の負担が増えることになりますので、任意売却をスムーズに行うためにも、離婚前に二人協力し、取り組むことが大切です。

 

一方、離婚後に売却するとなった場合、離婚後はお互いに接触しないようになるため、債務の支払方法などについて十分な協議をすることができなくなりますし、最悪連絡がつかなくなってしまうと、お互いの承諾が得られず、任意売却にて住宅を売るに売れない状況になる恐れがあります。

そして、任意売却の際、夫婦間で十分な協議が出来ない場合には、任意売却の専門業者を仲介して、話し合いを行うことをオススメします。

離婚時の任意売却は決して一筋縄ではいかないもので、後々のトラブルを生じさせないようにするためにも仲介人を間に入れて協議した方が、無難かつスムーズに進めることができます。

当サイトでは、無料で相談できる任意売却の専門業者を紹介していますので、もしよろしければこちらのサービスも参考にしてみて下さい。

まとめ

離婚時に戸建てやマンションなどのマイホームをどうすればいいのか、また任意売却する際、離婚後と離婚前のどちらがいいのかについて紹介しました。

婚姻後、夢のマイホームを手に入れたにも関わらず、何らかの理由でお互い別の人生を歩むことになった場合、マイホームの扱いの選択肢の一つとして、任意売却にてマイホームを処分することも少なくありません。

任意売却を利用し、少しでも高く、そして少しでも早くマイホームを売却することが、今後の二人にとって、新たな人生の第一歩となるのではないでしょうか。

ただし、任意売却したくても任意売却できないケースもあります。任意売却できないケースについては、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

 

一般的に、不動産を少しでも高く売却するには、任意売却ではなく、通常の方法で売却するのがベストです。

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