任意売却注意点01

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、戸建てやマンションなどのマイホームを任意売却する場合、注意しなければいけないポイントについてまとめてあります。

「収入が減った」、「教育や治療費などの支出が増えた」などの理由によって、住宅ローンの支払いが困難になり、任意売却によってマイホームを売却しようと検討される方も多いかと思います。

任意売却をする際に、押さえておく注意点について簡単に解説してありますので是非一読してみて下さい。

任意売却とは

任意売却注意点02

戸建やマンションなどのマイホームは、金融機関の住宅ローンを利用して購入し、毎月決められた金額を返済されているという方がほとんどだと思います。

購入後、諸事情(収入減、支出増など)によって、住宅ローンの支払いが困難になってしまった場合、マイホームを売却し、住宅ローンの重圧から解放されようと考える方も少なくありません。

住宅ローンの返済がまだ残っているマイホーム(不動産)を、不動産仲介業者を通じて売却することができるのか・・・

 

結論からすると、住宅ローンが残ったままの不動産は売却できません。

 

なぜなら、住宅ローンが残っている不動産には「抵当権」が設定されたままになっているからです。抵当権については、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

 

住宅ローン利用の際、金融機関は担保としてその不動産に「抵当権」を設定するのですが、この抵当権が残ったままの不動産を購入してくれる買主は、ほとんどいません。

そのため、抵当権が残ったままの不動産を売却することは非常に難しく、抵当権を外すためには、金融機関に住宅ローンを完済する必要があります。

しかし、住宅ローンの返済が困難な状況だから住宅を手放したいと考えているのに、完済しなければ売却できないなんて、難問ですよね・・・

 

通常、抵当権が残っていない不動産を売買するのが一般的な不動産売却方法ですが、住宅ローンが残ったままで、売却できる方法があり、これを『任意売却』といいます。

任意売却は、住宅ローンが残ったままで、抵当権の設定を解除し、不動産を売却可能とする売却方法です。

一般的な不動産売却と住宅ローンが残ったままで不動産売却が可能となる任意売却、どちらも不動産仲介業者を通じて売却されます。

が、売却される目的が大きく異なります。

一般的な不動産売却の売却目的は売主のためであり、売主が主体となります。一方、任意売却の売却目的は、金融機関の債権回収のための売却であって、売主(債務者)が主体ではないということです!

そのため、任意売却を利用する場合、以下の注意点がありますので、きちんと確認して下さい。

任意売却の注意点

任意売却注意点03

住宅ローンを完済せずとも売却が可能となる任意売却ですが、大きく2つの注意ポイントがあります。

 

  1. 任意売却ができるかどうか
  2. 任意売却業者の選び方

 

最初の注意点は、任意売却できるのかどうかです。

任意売却は一般的な不動産売却と異なり、売主が主体ではないため、対象の不動産及び売主の状況によっては任意売却出来ないケースがあります。

二つ目の注意点は、任意売却業者の選び方です。

一般的な不動産売却と任意売却、どちらも不動産仲介業者を通じて売却されますが、任意売却の方が一癖も二癖もありハードルが高いです。そのため、不動産売却業者を選ぶ際、その選び方に注意する必要があります。

注意点1:任意売却が認められるかどうか

売主が任意売却にてマイホーム売却を希望し、何も問題なく、すんなりと任意売却できるのかというと、そうではありません。以下のようなケースに一つでも当てはまっている場合、任意売却できません。

 

≪任意売却できないケース≫

  1. 債権者(お金を貸した金融機関など)が任意売却を認めない
  2. 連帯保証人、連帯債務者の承諾が得られない
  3. 内覧・内見希望者に家の中を見せることができない
  4. 滞納している税金や管理費の金額が大きい
  5. 任意売却できる期間に猶予がない
  6. 所有者・連帯保証人などの本人確認ができない

 

一番のポイントとしては、『債権者(お金を貸した金融機関など)が任意売却を認めてくれるかどうか』です。

先に述べた任意売却の目的が、金融機関の債権回収のための売却であるため、債権者である金融機関が許可(合意)してくれないと、任意売却を利用したくても、利用することができません。

債権者が、対象となる不動産及び債務者(売主)の状況を総合的に調査し、任意売却によって債権を回収する方が良いと判断した場合、任意売却許可が得られることになります。

任意売却できないケースについて、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

注意点2:任意売却業者の選び方

任意売却注意点04

一般的な不動産売却と任意売却、どちらも不動産仲介業者を通じて売却します。

一般的な不動産売却では、売主が自由に不動産業者を選ぶことが可能ですが、任意売却の場合は、金融機関が不動産業者を指定してくる場合があり、自由に選択できないこともあります。

指定された場合は、その不動産業者を通じて売却を進めることになりますが、自由に選択することが可能であれば、ご自身で不動産業者を選び依頼することになります。

不動産業者といっても、基本的に大差はなく、どの業者に依頼してもさほど違いはないと考えてしまうかもしれませんが、不動産を扱う不動産業者も様々で、近所にある名前の知られた有名な不動産業者に依頼をすればいいかというと、一概に問題ないとは言い切れません。

 

身近な存在の病院を例に挙げてみましょう。

病院といっても、内科、外科、歯科、眼科など専門分野がありますよね。風邪を引いたら内科に行き、歯が痛かったら歯科に掛かります。

不動産業者も病院と同じで、専門分野があり、得意不得意があります。戸建やマンションの分譲開発・販売を専門にしている業者もあれば、賃貸物件の仲介・収益管理を専門にしている業者もあり、一般的な不動産の売買のみを専門にやっている業者もいますし、もちろん任意売却のみを専門にやっている業者もいます。

 

任意売却の場合、一般の不動産売買取引における宅建業法だけでなく、それ以外の法律(民法民事執行法破産法など)の法律知識も必要となり、さらには債権者との交渉もスムーズに行う交渉力などのスキルも必要となってきますので、任意売却の実績のある不動産業者に依頼することがベストです。

では、法律の知識が豊富で、かつ交渉ノウハウにも長けた不動産業者を選ぶ際、以下の注意点がありますので確認してみましょう。

 

  1. 不動産業者免許更新数が多い
  2. 任意売却実績が豊富
  3. 仲介手数料が明確

不動産業者免許更新数が多い

不動産業者は、宅地建物取引業の免許を受けている「はず」です。はずですというのは、中には、免許を持っていないにも関わらず、不動産売買に携わっていることがあるからです。

免許を交付された不動産業者の事務所やHPには、以下のような免許証が掲示されているので、確認してみて下さい。

項目 記載事項
免許証番号
○○県知事(▲)第*****号
有効期限
平成29年1月1日から
平成34年12月31日まで
名称
○○不動産
代表者名
山田太郎
専任の取引主任者名
山田花子
主たる事業所の所在地
○○県○○市

免許番号の()内の▲の部分の数字は、免許の「更新数」です。

宅地建物取引業の免許は5年に一度の更新(※)となるので、この数字が大きいほど営業歴が長いことになります。
※1996年4月1日以前は3年ごとの更新、それ以降は5年ごとの更新に変更されました。

更新数が多ければ、営業経験が長く、優良ということは一概には言えませんが、一つの指針となります。

不動産業者の選び方については、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

任意売却実績が豊富

法律の知識が豊富で、かつ交渉ノウハウにも長けた不動産業者ということは、任意売却の実績が豊富である不動産業者ということになります。

実績については不動産業者の事務所やHPに掲載されていることもあります。それ以外にも、任意売却を依頼する前の事前相談にて、判断することもできます。

例えば、こちらから聞いたことについて明確に答えられなかったり、細かい事情などを確認して来なかったりする場合には、経験が少ないと判断できる材料となります。

そのため、事前相談の際に、不動産業者から以下のことを聞かれたか、どうかをチェックしてみましょう。聞かれなかった場合には、任意売却の実績経験が少ないという一つの指針となります。

 

  1. 住宅ローンも含めた債務の状況
  2. 住宅ローンの滞納状況
  3. 売却物件の状況
  4. 連帯保証人の有無

仲介手数料が明確

通常の不動産売却と任意売却、どちらも不動産仲介業者を通じて売却するため、仲介手数料が発生します。この仲介手数料は「宅地建物取引業法 第46条」にて上限が決められていて、次の計算式(速算法)で算出されることが一般的です。

 

仲介手数料(上限) = 売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税

 

そのため、この上限を超えて提示される場合は、その業者に依頼しないことをオススメします。

さらに、任意売却の場合、仲介手数料は別途準備する必要はなく、売却価格から差し引かれる方法がとられていることが多いので、売却時に仲介手数料を請求するという業者も避けるべきです。

まとめ

戸建てやマンションなどのマイホームを任意売却する場合、注意しなければいけないポイントについて紹介しました。

諸事情によって、住宅ローンの返済が厳しいと感じたときが、マイホームをどうすべきかを考えるタイミングであり、任意売却がその選択肢のひとつです。

気持ちが重くなる内容ほど、行動が遅くなってしまいがちですが、遅すぎて対応が間に合わず、競売になってしまうことを避けるためにも、早め早めの行動を起こすことが、最善策となります。

 

最後に、住宅ローンが残った状態にて、マイホームが売却できる任意売却ですが、デメリットももちろんあります。

任意売却のデメリットについては、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

 

一般的に、不動産を少しでも高く売却するには、任意売却ではなく、通常の方法で売却するのがベストです。

不動産を少しでも高く売るための第一歩として、マイホームの価値(価格)を知っておく必要があり、不動産の価値を精度よく知るためには、複数の不動産業者から査定をしてもらうのが手っ取り早いです。

当サイトでは、無料で利用できる不動産一括査定サービスの調査も行っていますので、こちらのサービスも参考にしてみて下さい。

 

一括査定サービスはこちら

 

 

最後に、任意売却の専門業者を紹介しておきます。

 

  1. 全国個人再生支援機構 

    任意売却実績 5.0
    債権者との交渉力 5.0
    売却後のサポート 5.0

    全国個人再生支援機構は、任意売却の解決実績が2000件以上もある、全国対応の任意売却に特化した不動産業者です。

    金融機関や債権者との交渉力が高く、住宅ローン滞納・不動産の売却・競売回避・その他の借金のお悩みまで対応してくれます。

    また、弁護士への相談も無料となっており、住宅ローン以外の借金についてもサポートもしてくれます。

    さらに、金融機関との交渉により依頼者の引っ越し費用などの捻出も行ってくれます。

    相談は24時間対応で、何度でも完全無料となっています。

    なるべく高い金額での売却をモットーとしており、売却後の新しい部屋探しまでサポートしてくれるため、安心して任せることが出来ます。

    相談依頼は、ホームページから住所などを入力するだけなので、2分程度で完了します。

    全国個人再生支援機構の公式サイトはこちら

任意売却を専門で扱う不動産業者の紹介は以上です。

任意売却は生活を再建するための仕組みです。無理な住宅ローンの支払いから解放されるため、精神的な負担が減り、いつも通りの生活を取り戻すことが出来るようになります。

もし、住宅ローンの他にも借金がある場合は、住宅ローンの残債と合わせて債務整理をすることで、債務の圧縮を行うことも可能です。

一人で悩まずに、悩みや不安を聞いてもらうことから始めるのが、現状を変えるきっかけとなるかと思います。

任意売却の無料相談(全国個人再生支援機構)

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