任意売却期間と流れ01

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、戸建てやマンションなどのマイホームを任意売却する際、どのような流れで任意売却できるようになるのか、任意売却の期間はどのくらいなのかについてまとめてあります。

収入減や支出増など、さまざまな理由によって、住宅ローンの支払いが厳しくなってしまい、マイホームを任意売却できないかと検討される方も多いかと思います。

任意売却をするにはどのような流れで行なわれるのか、任意売却にかかる売却期間がどのくらいみておけばいいのか不安だと思いますので、任意売却を検討されている方は是非一読してみて下さい。

任意売却までの流れ

任意売却期間と流れ02

任意売却は、住宅ローンが残ったままで、抵当権の設定を解除し、不動産を売却可能とする売却方法です。

この任意売却ですが、一般的な不動産売却と異なり、売主の売りたいタイミングで売却を始められるものではなく、債権者(お金を貸した金融機関など)の同意を得てはじめて売却活動ができるようになります。

 

任意売却までの流れとしては、下記の図のようになります。

任意売却期間と流れ04

 

住宅ローンの支払いを滞納させると、債権者(お金を貸した金融機関など)から「住宅ローン支払依頼」といった通知が初めに届きます。

住宅ローンの支払いをせず、そのまま放置していると、次に「督促状」が届き、さらに滞納を続けると「催告書」が届きます。

督促状とは、住宅ローンの返済を催促する書状であり、要求の強い請求書といったものです。催告書とは、『指定期日までに、住宅ローン滞納額を一括で支払わないと、法的手段を開始します。』といった書状であり、競売に向けた債権者からの最終通告です。

 

その後、「期限の利益喪失」、「代位弁済」といった通知が届きます。

住宅ローンを利用する場合、金融機関と借主の間にて「金融消費賃貸契約」といった契約を結ぶのですが、この契約書の中に、『借入金は、決められた期日に分割して返済することが可能』といった文言が記載されています。

なぜなら、お金を貸した金融機関から、『貸したお金の残金を、至急一括にて返済せよ!』といったような強引な返済を求められないようにするため、民法(“期限の利益”)にて定められているからです。

しかし、住宅ローンの場合、この“期限の利益”で守られる権利は、合計6回滞納することで失うことになります。つまり、住宅ローンの返済を6か月滞納すると、金融機関から、『貸したお金の残金を、至急一括にて返済せよ!』と請求されるようになります。

 

また金融機関は、住宅ローンの借主との間に「金融消費賃貸契約」を結ぶのと同時に、保証会社(保証協会など)との間に「保証委託契約」を結んでいます。

これは、債務者(借主)が住宅ローンの返済を滞納した場合、債務者に代わり保証会社が金融機関に、残りの住宅ローンを返済(「代位弁済」)するといったものです。

こうして、住宅ローンの返済を6か月滞納すると、借主は「期限の利益」を喪失し、保証会社から『立替えた住宅ローン残金を、至急一括にて返済せよ!』といった「代位弁済」の通知が届くようになります。

そして、個人信用情報機関に延滞情報が登録され、ブラックリストに載り、ようやく任意売却できる段階となるのです。

 

ただし、任意売却したくても任意売却できないケースもあります。任意売却できないケースについては、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

任意売却の流れと期間について

任意売却期間と流れ03

債権者から承諾を得て、様々な条件を満たし、はじめて任意売却できるようになります。

では、任意売却の期間としてはどのくらいかかるのか・・・。

 

一般的には、約3~5カ月です。

 

任意売却の期間の流れと内訳については、下記図のとおりです。

任意売却期間と流れ05

 

任意売却の場合も、一般的な不動産売却と同様に、売却する不動産の調査から始めます。不動産会社に査定をしてもらい、売却価格を決め、不動産会社との間にて「媒介契約」を締結します。

売却を依頼する不動産会社の選び方については、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

 

その後、購入希望者に内見をしてもらい、購入することが決まったら、「不動産売買契約」を取り交わします。

契約締結後、購入者に不動産を明け渡し、売買代金を受け取り、受け取った売買代金の中から不動産会社に仲介手数料を支払い、その残金を債務の返済に充て、任意売却は終了します。

 

不動産売却したお金を返済に充てても、債務が残ってしまう場合には、その債務を引き続き返済していくことになります。

 

任意売却の流れの解説については、別記事に詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

まとめ

戸建てやマンションなどのマイホームを任意売却する際、どのような流れで任意売却できるようになるのか、任意売却の期間はどのくらいなのかについて紹介しました。

住宅ローンの返済が厳しいと感じ始めたとき、これがマイホームをどうすべきかを考える最初のきっかけであり、任意売却は、その選択肢のひとつです。

折角手に入れたマイホームを手放さなければと考えると、気持ちが重くなり、行動が遅くなってしまいがちです。しかし、行動するのが遅くなり、市場価格の半値近い競売にて売却しなければならない状況を避けるためにも、早め早めに情報を収集し、行動に移すことが最善策に繋がっていきます。

 

最後に、住宅ローンが残った状態にて、マイホームが売却できる任意売却ですが、デメリットももちろんあります。

任意売却のデメリットについては、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

 

一般的に、不動産を少しでも高く売却するには、任意売却ではなく、通常の方法で売却するのがベストです。

不動産を少しでも高く売るための第一歩として、マイホームの価値(価格)を知っておく必要があり、不動産の価値を精度よく知るためには、複数の不動産業者から査定をしてもらうのが手っ取り早いです。

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