不動産任意売却メリット01

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、戸建てやマンションなどの不動産を任意売却するメリットについてまとめてあります。

競売と比べメリットが大きいと言われている任意売却ですが、どのようなメリットがあるのかよく分からないという方も多いかと思います。

任意売却と競売とを比較し、どのようなメリットがあるのかを詳しく説明していますので、任意売却を検討されている方は是非一読してみて下さい。

任意売却と競売の違いって?

不動産任意売却メリット02

金融機関から届く、住宅ローン返済に関する請求通知(住宅ローン支払依頼、督促状、催告書など)を放置し、滞納を続けると、マイホーム所有者の意志に関係なく、競売にかけられ、売却されることになります。

競売は裁判所が介入し、事務的に処理されます。そして売却先が決まると、元の所有者はマイホームから立ち退かなければなりません。

しかも競売によって得られた売却代金では、住宅ローンの残債を返済しきれず、マイホームから立ち退いた後も、多くの借金が残ります。

 

任意売却にてマイホームを売却する場合においても、多くはオーバーローンのため、競売同様、借金が残ってしまうことになります。

しかし、競売よりも高額にて売却することが可能なので、借金額を減らせるといったところが最大の違いとなります。

任意売却と競売の違いについて下記表にまとめましたので、参考にしてみて下さい。

 

項目 任意売却 競売
売却価格
市場相場に近い金額
市場相場の7~5割程度
周囲への影響
事情を知られず売却可能
近隣に事情を知られる可能性有
売却活動

(売主の意志を反映可能)
不可
(裁判所介入で事務的に処理)
退去日(引越時期)の調整
可(債権者、買主と協議)
調整不可、強制執行有
残債対応
任意売却依頼先にて交渉可
個人で実施
住み続ける可能性

 

任意売却のメリットについて

不動産任意売却メリット03

競売と比較すると任意売却にはメリットがあることが分かったと思います。

任意売却のメリットについてもう少し詳しく知りたいと思いますので、分かりやすく紹介していきます。

 

任意売却のメリット

  1. 市場相場と同等の金額で売却可能
  2. 周囲に知られず売却可能
  3. 退去日(引っ越し時期)の調整が可能
  4. 残債対応が柔軟に行える
  5. そのまま住み続けられる可能性もある
  6. 精神的な負担が軽減可能
  7. 諸費用などを事前準備しなくても良い可能性がある

メリット1:市場相場と同等の金額で売却可能

競売の場合、不動産鑑定士評価額(市場相場に限りなく近い金額)の7~5割程度の金額を「売却基準価格」と設定し、購入希望者を募ります。

しかし、任意売却の場合は、一般的な不動産売却と同様に、不動産会社に仲介を依頼し、販売活動を行うことで、より良い条件にて購入してくれる人を探し、市場相場に近い金額で売却することができます。

この結果、多くの金額を住宅ローンの返済に充てることができるので、残債を圧縮することに繋がります。

 

一般的な不動産売却の場合、不動産会社への仲介手数料を支払う必要がありますが、任意売却の場合、売却金額の中から仲介手数料を支払うことが可能ですので、仲介手数料を準備する必要がありません。

 

また、マイホームを少しでも高く売るためには、不動産の価値(価格)を事前に知っておく必要があります。そして、不動産の価値を精度よく知るためには、複数の不動産業者から査定をしてもらうのが手っ取り早いです。

当サイトでは、無料で利用できる不動産一括査定サービスの調査も行っていますので、こちらのサービスも参考にしてみて下さい。

 

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メリット2:周囲に知られず売却可能

競売の場合、裁判所の執行官などが物件の調査を行い、その後、新聞をはじめ、業界紙、インターネットにて「競売物件」として公開されます。そのため住宅ローンを滞納したことにより競売にかけられてしまったことを、近所や職場、知人などに知られてしまう可能性があります。

場合によっては、競売物件購入希望者が、競売物件の周辺に、「競売に至った理由」、「家族構成」、「事故はなかったかどうか」、「周囲環境はどうか」など、様々な聞き込みをしたことによって、競売の事実が明らかになってしまうこともあります。

任意売却の場合は、一般的な不動産売却と同様の売却方法のため、「自宅を売りに出している」ことは知られても、「住宅ローンを滞納している事実」を周囲に知られることはありません。

そのため、プライバシーが侵害されず、住み慣れた地域に住み続けることも可能です。

メリット3:退去日(引っ越し時期)の調整が可能

競売の場合、落札後、強制的に立ち退きを迫られます。立ち退きに従わない場合、不法占拠として法的措置がとられます。

任意売却の場合、債権者をはじめ、購入者との話し合いの中で、引っ越し時期について、こちらの要望を伝えることにより調整することが可能です

メリット4:残債対応が柔軟に行える

競売、任意売却の場合ともに、得られた売却代金を住宅ローンの残債返済に充てたとしても、借金が残ってしまうことがほとんどです。

競売の場合、債権者(お金を貸している側)からは一括での返済を迫られることになります。毎月の住宅ローン返済を滞らせてしまっている状況なので、一括で返済することはまず不可能に近く、そのため競売後は自己破産してしまう方は少なくありません。

また連帯保証人がいる場合には、残債返済の責任が移り、連帯保証人が残債の返済をすることになります。

しかし任意売却では、残ってしまった残債に対し、債務者(お金を借りている側)の無理のない範囲内で返済を行う方法を、債権者と一緒に協議されます。

債権者との交渉次第で、これまで毎月支払っていた住宅ローン返済額よりも少なく、そして返済期間を長くして返済していくといった分割返済方法がとられることが一般的です。

メリット5:そのまま住み続けられる可能性もある

競売の場合、裁判所が介入し法的に売却されるため、購入者を選ぶことができず、落札後は立ち退く以外に方法はありません。

任意売却の場合は、一般的な不動産売却と同様のため、購入者を選ぶことができます。そのため、家族や親戚などの身内の方、または第三者(投資家など)に買い取ってもらい、買主に毎月家賃を支払うことで、賃貸としてそのままに住み続けることも可能です。

この方法をリースバックといい、条件によっては、一定期間後に買い戻すことが可能となるケースもあります。

 

リースバックについては、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

メリット6:精神的な負担が軽減可能

競売の場合、債務者は何もすることができず、ただ事務的に売却が行なわれていきます。しかも住宅ローンを滞納していうことを知られてしまう可能性があったり、競売物件購入希望者が、周囲に聞き込みを行なったりするなどプライバシーが守られる保証はなく、精神的に追い込まれてしまうことは少なくありません。

しかし任意売却は、一般の不動産売却と同様に、債務者の意志のもと売却活動を進められ、交渉によって債務者の要望を伝えることが出来るため、精神的ストレスの軽減に繋がります。

メリット7:諸費用などを事前準備しなくても良い可能性がある

競売の場合、落札後、決められた期日までに退去しなければなりません。その際の引っ越し費用などは、すべて自己負担となるため、そのための費用を事前に準備しなければなりません。

任意売却の場合、債権者との交渉次第で、引っ越し費用などを売却代金から差し引いてもらうといったことも可能であり、事前に準備しなくても良いことになります。

賃貸物件に引っ越すとなると、引っ越し代をはじめ、敷金や礼金なども必要となるので、場合によっては数十万円かかってしまうことになります。住宅ローンの支払いが困難である状況下なので、これらの費用を事前に準備しなくても良いというのは大きなメリットになります。

まとめ

戸建てやマンションなどの不動産を任意売却するメリットについて紹介しました。

競売は、事務的に淡々と進められ、債務者の事情や感情は一切考慮されることはありません。しかし任意売却は債務者の意志で売却が行なえる方法であり、競売に比べ、多くのメリットがあります。

メリットもありますが、もちろんデメリットもあります。

任意売却のデメリットについては、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

 

最後に、任意売却したくても任意売却できないケースもあります。任意売却できないケースについては、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

 

 

 

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