不動産任意売却とは01

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、戸建てやマンションなどの不動産を売却する方法のひとつである任意売却ついてまとめてあります。

任意売却は住宅ローンが残っている不動産を売却できる方法として着目されていますが、どのようなものなのかよく分からず不安だ という方も多いかと思います。

不動産の任意売却についてわかりやすく説明していますので、任意売却を検討されている方は是非一読してみて下さい。

住宅ローンの仕組みについて

不動産任意売却とは02

はじめに、住宅ローンの仕組みについて、簡単におさらいしていきましょう。

戸建やマンションなどの不動産を購入する際、一括で購入できる方は少数派であり、多くの方は金融機関が提供する「住宅ローン」を利用され、毎月一定の金額を返済しています。

一般的に、住宅ローンを利用する場合、お金を借りる側は、購入する不動産を「担保(たんぽ)」にし、金融機関からお金を借ります。一方、金融機関側は、この不動産に対し「抵当権(ていとうけん)」を設定します。

担保とは、「住宅ローンの返済が出来なくなったとき、その保証として住宅ローンの代わりに差し出す財産」のことで、抵当権とは、「住宅ローンの返済が出来なくなったときには、担保とした不動産を金融機関が差し押さえます。」と契約できる権利のことです。

 

住宅ローンの支払いを滞らせてしまうと、金融機関に担保(不動産)を差し押さえられ、所有者の意志だけでは売却することは出来なくなってしまうのです。その後、住宅ローンを返済することも、金融機関に相談することもないまま放置してしまうと、競売によって売却され、最終的にはマイホームから立ち退かなければならなくなります。

競売は、裁判所の介入によって、事務的に売却が進められ、しかも市場相場よりもはるかに安い価格で売却されてしまうので、多くの債務(借金)が残る結果となります。

そのため、住宅ローンの支払いが困難となった場合、競売にかけられてしまう前に、「任意売却」という売却方法を検討することをオススメします。

不動産の任意売却とは

不動産任意売却とは05

マイホーム購入後、何事もなく着実に住宅ローンの返済を行っていければ良いのですが、諸事情(収入減、支出増など)によって、住宅ローンの支払いが困難になってしまうこともあるかと思います。

住宅ローンの返済が生活に重くのしかかり、マイホームを売却することで、住宅ローンの重圧から解放されようと考える方も少なくありません。

住宅ローンの返済がまだ残っている、つまり抵当権が設定されたままのマイホーム(不動産)を、不動産仲介業者を通じて売却することはできるものなのか・・・

 

現実として、抵当権が設定されたままの不動産を売却することはほぼ不可能です。

 

絶対に出来ないというわけではありませんが、一般的には出来ないと考えた方が正しいです。なぜなら、住宅ローンの返済が残ったままの不動産を購入したいという人は、まず現れないからです。

そのため、不動産を売却するには、抵当権の設定を外せることが前提となります。

抵当権の設定を外すには、住宅ローンを完済し、お金を借りている側が「抵当権抹消登記」の手続きを行うことによって、抵当権を抹消することができます。

 

・・・。

住宅ローンの完済、かなりの難関ですよね。

住宅ローンの返済が困難な状況だからマイホーム(不動産)を手放したいと考えているのに、抵当権の設定を外すためには、住宅ローンを完済しなければならないなんて。

 

通常、抵当権の設定がされていない不動産を売買するのが一般的な不動産売却方法ですが、住宅ローンが残ったままで、抵当権の設定を解除し、不動産を売却可能とする売却方法があり、これを『任意売却』といいます。

一般的な不動産売却と任意売却、競売の違いについて簡単に比較表としてまとめましたので、参考にしてみて下さい。

項目 一般売却 任意売却 競売
売却の目的
売主による
債権回収
債権回収(強制)
売却価格
(相場に対して)
同等
同等~やや安い
安い
(7~5割程度)
周囲への影響
ほぼ無
有(公開)
売却活動

(売主主体)

(売主意志反映可)

(裁判所主体)
引っ越し
調整可
調整可
(交渉による)
強制退去

売却の目的

一般的な不動産売却と任意売却、どちらも不動産仲介業者を通じて売却することになります。

ですが、「売却の目的」が大きく異なります。

一般的な不動産売却の売却目的は売主のためであり、売主が主体となります。一方、任意売却の売却目的は、金融機関の債権回収のための売却であって、売主(債務者)が主体ではないということです!

売却価格

競売の場合、不動産鑑定士評価額(市場相場に限りなく近い金額)の7~5割程度の金額を「売却基準価格」と設定し、購入希望者を募ります。

しかし、任意売却の場合は、一般的な不動産売却と同様に、不動産会社に仲介を依頼し、販売活動を行うことで、より良い条件にて購入してくれる人を探し、市場相場に近い金額で売却することができます。

周囲への影響

競売の場合、新聞をはじめ、業界紙、インターネットにて「競売物件」として公開されます。そのため住宅ローンを滞納したことにより競売にかけられてしまったことを、近所や職場、知人などに知られてしまう可能性があります。

任意売却の場合は、一般的な不動産売却と同様の売却方法のため、「自宅を売りに出している」ことは知られても、「住宅ローンを滞納している事実」を周囲に知られることはありません。

売却活動

任意売却は通常の不動産売却同様、不動産仲介業者を通じて売却活動を行います。店頭やホームページ、レインズなどに登録し、幅広く販売活動が行われます。

競売は売主による販売活動は行えず、競売物件情報を見た購入希望者による入札が行なわれるだけです。

引っ越し

任意売却の場合は、債権者や買主との交渉によってある程度引っ越し日を調整することが可能となりますが、競売の場合は裁判所命令によって強制退去させられます。

 

また、任意売却までの流れや売却期間については、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

任意売却のメリット・デメリット

不動産任意売却とは03

住宅ローンが残ったままで、不動産売却ができる任意売却。

なんとなく好感触を持った方もいられると思います。その反面、そんなにうまい話があるのかと感じられた方もいるかと思います。

次に、任意売却のメリットとデメリットはどのようなあるのか、リストアップしてみましたので参考にしてみて下さい。

任意売却のメリット

任意売却のメリットとしては、主に以下の7つが挙げられます。

 

  1. 市場相場と同等の金額で売却可能
  2. 周囲に知られず売却可能
  3. 退去日(引っ越し時期)の調整が可能
  4. 残債対応が柔軟に行える
  5. そのまま住み続けられる可能性もある
  6. 精神的な負担が軽減可能
  7. 諸費用などを事前準備しなくても良い可能性がある

 

任意売却のメリットについては、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

任意売却のデメリット

任意売却のデメリットとしては、主に以下の4つが挙げられます。

 

  1. 債権者(借入先の金融機関、保証会社など)の同意が必要
  2. 連帯保証人、連帯債務者の承諾が必要
  3. 住宅ローンの滞納を数か月(3カ月以上)する必要がある
  4. 売却期間は競売にかけられるまで

 

任意売却のデメリットについては、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

任意売却の費用

不動産売買の際、一般的には不動産会社に仲介を依頼します。そのため、不動産売買が成立した際には、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

また税金や登記費用などの諸経費も掛かり、これらの費用は、依頼者(売主)が現金にて準備する必要があります。

諸費用項目 内容など
仲介手数料(上限)
売却価格 × 3%+6万円+消費税 ※
印紙代
2,000~100,000万円
(売却価格によって変動)
抵当権抹消登録費用
登録免許税+司法書士依頼費用+実費
(相場:≦5万円)
住宅ローン繰上返済手数料
住宅ローンが残っている場合
(金額は金融機関による)
譲渡益課税
売却によって利益が出た場合
その他
測量費、建物解体費用など

 

任意売却の場合も、基本的には同様の費用が掛かりますが、依頼者が現金にて準備することはなく、売却代金の中から差し引かれるケースがほとんどです。

任意売却の費用については、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

任意売却の注意点

不動産任意売却とは04

任意売却は、通常の不動産売却以上に注意しなければならないことがありますので、しっかりと確認しておいてください。

債権者の承諾が必要

任意売却ですが、デメリットでも記載した通り、売主の売りたいタイミングで売却を始められるものではなく、債権者(お金を貸した金融機関など)の承諾を得てはじめて売却活動ができるようになります。

連帯保証人がいる場合には、その承諾も必要となります。

 

任意売却できないケースについては、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

不動産会社の選び方

一般的な不動産売却と任意売却、どちらも不動産仲介業者を通じて売却することになりますが、不動産仲介業者を選ぶ際に注意が必要となります。

任意売却は、債権回収目的で行なわれるため、通常の不動産売却とは異なり、任意売却ならではの「力」が求められます。それは、「交渉力」と「幅広い法律知識」です。

そのため、任意売却を不動産会社に依頼する際、任意売却実績のある不動産会社に依頼することが大切となってきます。

 

任意売却を依頼する不動産会社については、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

任意売却 = 住宅ローン完済ではない

任意売却は、住宅ローンを完済せずとも抵当権が解除され、マイホームが売却できるので、「任意売却=住宅ローン完済」と勘違いされる方は少なくありません。

住宅ローンを利用されている方のほとんどは、『オーバーローン(住宅ローン残高 > 売却代金)』という状態なので、任意売却をしても住宅ローンは完済されず、債務(借金)が残ってしまうケースとなります。

任意売却 住宅ローン完済ですので、残った債務は、一括もしくは分割にて、債権者に返済しなければなりません。

 

住宅ローンで残った債務についてどのようになるのかは、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

まとめ

戸建てやマンションなどの不動産を売却する方法のひとつである任意売却ついて紹介しました。

競売は、債務者(借金を抱えている人)にとって、全くメリットはありません。そのため、住宅ローンの返済が困難に感じたとき、早めに任意売却などの方法で、解決に向け取り組むことが大切です。

任意売却は、住宅ローンが残ったままで不動産売却ができ、しかも市場価格に近い金額で売却ができる点はかなりのメリットだと思います。一方、任意売却を利用するためには、ブラックリストに載ってしまうことを覚悟しなければなりません。

任意売却のメリットとデメリットを理解し、そして注意点を押さえ、そしてより多くの情報を得ておくことが、任意売却活動を成功に導くカギとなります。

 

最後に、不動産を少しでも高く売るための最大のポイントを紹介します。

それは、マイホーム(不動産)の価値を知っておくことです。不動産の価値を知らない場合、不動産仲介業者に安く売却されてしまうということも十分にあり得ます。

そうならないようにするためにも、事前に査定を依頼し、マイホームの価値を確認しておきましょう。さらに不動産の価値を精度よく知るためには、複数の不動産仲介業者から査定をしてもらうのが手っ取り早いです。

当サイトでは、無料で利用できる不動産一括査定サービスの調査も行っていますので、こちらのサービスも参考にしてみて下さい。

 

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そのため、思っていたよりも高額な査定が出ることもありますが、重要なのは査定価格と住宅ローン残債の間にどの程度違いがあるのかを知ることです。

もし、査定価格が残債程度か残債よりも高額な場合は、任意売却や競売をせずに済む可能性が出てきます。

住宅ローンが完済できる可能性を捨てないためにも、まずは自宅の本来の価値を知ることから始めてみてはいかがでしょうか。

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