任意売却不動産購入01

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、任意売却物件と呼ばれる不動産(戸建やマンションなど)を購入する際のメリットやデメリット、注意点についてまとめてあります。

中古の戸建やマンションなどの物件探しを行っていると、「任意売却」と呼ばれる物件を案内されることもあるかと思います。

任意売却物件ってあまり聞きなれないため、どのような物件なのか戸惑ってしまう方も多いのではないでしょうか。

任意売却の不動産を購入する際の気を付けておくポイントについてわかりやすく説明していますので、任意売却物件の購入も視野に入れて検討されている方は是非一読してみて下さい。

任意売却物件とは!

任意売却不動産購入02

「任意売却物件」・・・、聞きなれないことばですよね。

『普通に売りに出されている物件と何が違うのだろう、購入しても大丈夫?』

と不安になってしまうこともあるかと思います。任意売却物件とはどのようなものなのか、簡単に説明します。

 

通常、売却に出されている中古物件は、売主の住み替えや実家の相続などの理由により売却に出されることが多いです。

しかし、任意売却物件は、売主が住宅ローンを滞納してしまったため、残りの住宅ローン返済に充てることを目的とし、売りに出されている物件のことをいいます。

新築・中古に限らず、戸建やマンションなどの不動産を購入する際、多くの方は金融機関が提供する「住宅ローン」を利用し、毎月一定の金額を金融機関に対し、返済していくことになります。

この住宅ローンの返済を滞納してしまうと、金融機関は、その担保にした不動産(購入したマイホームなど)を差押え、裁判所に競売の申立てをし、マイホームは競売によって事務的に売却されることになります。

競売は、市場の相場よりもはるかに安い価格(5~7割程度)で売却されるため、残っている住宅ローンを完済することは出来ず、差額分の多くの債務が売主(元の持ち主)のもとに残る結果となります。

任意売却の場合、競売とは異なり、一般的な不動産売却同様に、不動産会社を仲介して売却を行うため、市場相場に近い金額で売却することが可能となります。そのため、競売にかけられる前に、債務を少しでも減らそうと任意売却を利用し、マイホームを売却しようとするケースがあり、この物件のことを「任意売却物件」と呼んでいます。

 

任意売却については、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

任意売却物件のメリットとデメリット

任意売却不動産購入03

通常の売却物件の他に、任意売却物件があるということが分かったところで、任意売却物件にはどのようなメリットがあり、どのようなデメリットがあるのかが気になるところですよね。

通常の売却物件と比較した場合のメリット・デメリットについて確認していきましょう。

任意売却物件のメリット

任意売却物件を購入する際のメリットといえば、「市場相場よりも安く購入できる可能性がある」ことです。

物件によっても異なりますが、一般的には市場相場よりも1~2割程度、条件によっては3割程度安く購入できる場合があります。

なぜ安く購入できるのかというと、任意売却物件は、通常の売却物件の購入と比べ、デメリット要素が多いためです。

では、任意売却物件にはどのようなデメリットがあるのか次にて説明します。

任意売却物件のデメリット

任意売却物件のデメリットとしては、主に以下の5つが挙げられ、購入時のリスクとなります

 

  1. 売主の瑕疵担保責任が免責されている
  2. 値引き交渉は難しい
  3. 現状有姿で引渡となる可能性が高い
  4. 購入までに時間がかかる可能性がある
  5. 管理費・修繕積立金などの滞納金を負担

 

次に、各デメリットの詳細を説明します。

デメリット1:売主の瑕疵担保責任が免責されている

中古住宅を売却した後、売却した物件に重大な欠陥(瑕疵:かし)が判明した場合、売主は、売買契約に定められた期間内に、改善や修復を行う必要があります。

これは買主を保護するために設けられている法律であり、「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」といいます。

 

※瑕疵・・・取引上普通に要求される品質が欠けていて、欠陥がある状態のこと

≪瑕疵担保責任の範囲の一例≫

  • 構造に関する欠陥(傾きなど)
  • 給排水管設備の不具合
  • 雨漏り
  • シロアリ

 

これらの欠陥ですが、短い時間の内見(内覧)にて発見することはまずできません。

そのため、売主が、このような重大な欠陥があることを隠して売却したりすることのないように、「瑕疵担保責任」の義務が負わされているのです。

しかし、任意売却物件の場合、売主は瑕疵担保責任から免責されます。

なぜなら、任意売却を利用している売主は、住宅ローンを滞納している状態ですので、仮に瑕疵があったとしてもそれを保証するだけの経済的な余力がないからです。

デメリット2:値引き交渉は難しい

通常の不動産売却と任意売却、どちらも不動産仲介業者を通じて売却することになります。

しかし、「売却の目的」が大きく異なります。

通常の不動産売却は売主の意向で行なわれるため、売却価格などは売主に決定権があります。

一方、任意売却の売却目的は、金融機関(債権者)の債権回収のためであり、売却価格に関しては、金融機関の合意が必要で、売主(債務者)に決定権はありません。

債権回収が目的なので、金融機関は出来る限り債権額に近い金額での売却を望んでいます。そのため、購入希望者が売却価格の値下げを要望しても、なかなか容易に応じられないというのは当然のことです。

デメリット3:現状有姿で引渡となる可能性が高い

不動産売却の場合、売主は家の中の荷物などを整理し、残置物がない状態にて引き渡すことが原則です。

任意売却の場合でも、残置物がない状態で引き渡すことが理想ですが、現実としては、「現状有姿」での引渡となる可能性が高いです。

現状有姿とは、“そのまま”という意味です。

任意売却物件の場合、売主(債務者)は不要物や荷物などを整理、処分する金銭的な余裕がなく、残置物を残したままの状態にて引き渡しになるケースも少なくありません。

残置物を処分するとなった場合、その処分費用や修復費用などは、買主側が負担することになります。

デメリット4:購入までに時間がかかる可能性がある

通常の不動産売買での契約は、売主と買主の合意でもって成立します。

しかし、任意売却物件の場合、デメリット2で確認した通り、不動産売却の目的は、債権者(金融機関)の債権回収です。そのため、任意売却物件の契約は、売主と買主だけでなく、債権者である金融機関の承諾が必須となります。

不動産を購入する際のさまざまな諸条件(売却価格、売却時期、売却時の不動産状態など)の交渉において、債権者も含めての合意が必要となるため、購入までに時間がかかる可能性があります。

特に複数の債権者がいる場合には、そのすべての債権者から合意を得る必要があるため、さらに時間を要することになります。

デメリット5:管理費・修繕積立金などの滞納金を負担

マンションの場合、管理費や修繕積立金を毎月もしくは半期毎など定期的に管理会社に支払っています。また駐車場や駐輪場を利用していれば、その費用も同様です。

中古マンションの任意売却物件の場合、住宅ローン返済の滞納だけでなく、管理費や修繕積立金なども滞納しているケースがほとんどです。

任意売却物件を購入する際、管理費などの滞納額を買主が負担することが条件となる場合もあり、不動産売却価格にこれらの滞納額を上乗せした合計金額を支払うといった資金計画を立てる必要があります。

任意売却物件購入時の注意点

任意売却不動産購入04

中古物件の戸建やマンション探しをする中で、任意売却物件だけれども、とても気に入った物件に巡り会うこともあります。

任意売却物件のデメリットを考えると、購入をためらってしまうという方は少なくないことでしょう。

任意売却物件の購入を検討する場合には、デメリットを理解した上で、売却物件の状況(外観、内装、付帯設備状態、残置物の有無、修復必要箇所)の確認はもちろんのこと、住宅ローンの滞納以外に滞納がないかどうかをしっかりと確認しておくことが大切です。

さらには、以下の注意点を押さえておくと、のちのちのトラブル発生を防ぐことに繋がります。

 

  1. 任意売却実績がある不動産会社に仲介を依頼
  2. 瑕疵のリスク回避のため、第3者に住宅診断を依頼
  3. 残置物は買主が勝手に処分せず、不動産会社に相談
  4. 手付金の扱いに注意
  5. 「不動産差押解除」手続きの確認

注意点1:任意売却実績がある不動産会社に仲介を依頼

任意売却物件の場合、一般の不動産売買取引における宅建業法だけでなく、それ以外の法律(民法、民事執行法、破産法など)の法律知識も必要となり、さらには債権者との交渉もスムーズに行う交渉力などのスキルも必要となってきますので、任意売却の実績のある不動産業者に依頼することがベストです。

 

任意売却を依頼する仲介業者の選び方については別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

注意点2:瑕疵のリスク回避のため、第3者に住宅診断を依頼

専門知識のない私たちが、住宅の瑕疵を見つけることは不可能です。

購入後に発生するかもしれない瑕疵のリスク回避のためには、事前に住宅診断を依頼し、チェックするしか方法はありません。

時間的、金銭的にも余裕があり、売主の許可が得られる場合には、住宅診断を行うことで、のちのちのトラブルを回避することができます。

注意点3:残置物は買主が勝手に処分せず、不動産会社に相談

購入した物件に残置物がある場合、その残置物に対して、どう対処するか契約書に盛り込み、合意しておくことが大切です。

合意せずに勝手に処分した場合、元の所有者との間でトラブルになり、場合によっては訴訟にまで発展することもあります。

また、屋根裏や物置に隠された残置物があった場合、合意がなされていたとしても、買主が勝手に処分するのではなく、仲介を依頼した不動産会社に相談することをオススメします。

注意点4:手付金の扱いに注意

不動産売買の際、契約締結のタイミングにて、手付金として売買価格の約1割を売主に支払います。

しかし任意売却の場合、売却目的が債権回収であるため、手付金を売主(債務者)に持ち逃げされないよう、仲介業者が決済日当日まで預かるという形をとることがほとんどです。

よって、手付金を売主に直接渡すことのないよう、取り扱いには注意が必要です。

注意点5:「不動産差押解除」手続きの確認

任意売却物件の場合、売主が住宅ローンを滞納し、債権者(金融機関)に該当物件を差し押さえられ、競売手続きをされていることが少なくありません。

そのため、任意売却を利用する際には、差し押さえられている不動産の「差押解除」や「競売申立の取り下げ」の手続きが完了している必要があります。

稀にこれらの手続きが漏れている場合もありますので、手続きが完了しているかどうか確認しましょう。

任意売却物件購入までの流れ

任意売却不動産購入05

任意売却物件を購入するまでの流れについて簡単にみていきましょう。

基本的には、通常の不動産購入の流れと変わりません。

 

  1. 購入物件の地域、予算、条件を決める
  2. 物件を探す(※)
  3. 物件の内覧、周辺環境の確認
  4. 売買価格や条件(時期、状態など)の交渉
  5. 売買契約の締結
  6. 決済し、引っ越し

 

(※) 通常、任意売却物件であることを大々的に公表していることはなく、中古物件を探していて、たまたま買主の目にとまった物件が任意売却物件であったというケースが多いです。

もし任意売却物件であることを条件に物件を探す場合には、任意売却物件を専門に扱う不動産業者に仲介を依頼することをおすすめします。

まとめ

任意売却物件と呼ばれる不動産(戸建やマンションなど)の購入する際のメリットやデメリット、注意点について紹介しました。

任意売却物件は、市場相場よりも安く購入することが最大のメリットです。しかし、一般的な不動産物件と比較し、デメリットも多く、注意する必要があります。

任意売却物件のデメリットを理解し、注意点をしっかりと押さえ、そしてより多くの情報を得ておくことが、任意売却物件購入を成功に導くカギとなります。

 

 

また、任意売却の専門業者を紹介しておきますので、是非参考にしてみて下さい。

 

  1. 全国個人再生支援機構 

    任意売却実績 5.0
    債権者との交渉力 5.0
    売却後のサポート 5.0

    全国個人再生支援機構は、任意売却の解決実績が2000件以上もある、全国対応の任意売却に特化した不動産業者です。

    金融機関や債権者との交渉力が高く、住宅ローン滞納・不動産の売却・競売回避・その他の借金のお悩みまで対応してくれます。

    また、弁護士への相談も無料となっており、住宅ローン以外の借金についてもサポートもしてくれます。

    さらに、金融機関との交渉により依頼者の引っ越し費用などの捻出も行ってくれます。

    相談は24時間対応で、何度でも完全無料となっています。

    なるべく高い金額での売却をモットーとしており、売却後の新しい部屋探しまでサポートしてくれるため、安心して任せることが出来ます。

    相談依頼は、ホームページから住所などを入力するだけなので、2分程度で完了します。

    全国個人再生支援機構の公式サイトはこちら

任意売却を専門で扱う不動産業者の紹介は以上です。

任意売却は生活を再建するための仕組みです。無理な住宅ローンの支払いから解放されるため、精神的な負担が減り、いつも通りの生活を取り戻すことが出来るようになります。

もし、住宅ローンの他にも借金がある場合は、住宅ローンの残債と合わせて債務整理をすることで、債務の圧縮を行うことも可能です。

一人で悩まずに、悩みや不安を聞いてもらうことから始めるのが、現状を変えるきっかけとなるかと思います。

任意売却の無料相談(全国個人再生支援機構)

【任意売却のおすすめ記事一覧】 

【任意売却の基礎知識】

【任意売却のメリット・デメリット】

【任意売却の疑問など】

【任意売却物件の購入】

関連記事