不動産任意売却破産01

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、任意売却を行うのは、自己破産前後のどちらがいいのかついてまとめてあります。

借金の返済が困難となってしまった場合の最終救済方法が自己破産です。マイホームは競売によって処分されます。

しかし競売よりもメリットのある任意売却にて少しでも高く売却できないか、任意売却は自己破産前後どちらがいいのかなどと疑問に感じている方もおられると思いますので、任意売却を検討されている方は是非一読してみて下さい。

自己破産とは?

不動産任意売却破産02

住宅ローンやマイカーローンなど、様々な債務の返済が困難となってしまった場合、「任意整理」、「個人再生」、「自己破産」といった救済方法があり、最終的な救済方法が「自己破産」です。

裁判所に手続き(予納金が必要です)し、自己破産が認められた場合、基本的に全ての債務(ギャンブルや浪費等は除く)の返済は免責となります。その代わりに自己破産すると、財産を手放すことになり、ブラックリストにも載ることになります。

 

この自己破産、大まかに2種類に分けられ、「同時廃止」と「管財事件」の2つがあります。

自己破産の種類1:同時廃止

マイホームや自家用車などを所持しておらず、特に換価できる資産がない場合は、「同時廃止」という手続きがとられます。同時廃止では、事務的に手続きが進められ、裁判所への予納金は数万円程度です。

また、自己破産の手続きにかかる期間は、申立てから約半年です。

自己破産の種類2:管財事件

一方、マイホームや自家用車などの財産がある場合は、「管財事件」という手続きが取られます。裁判所は、債務者の資産価値を見積もるため、破産管財人(はさんかんざいにん)と呼ばれる人を選出して調査します。

基本的に財産は没収され、換価されて債権者への支払いに充てられることになります。戸建やマンションなどの不動産の場合は、差押えられ競売にかけられ、市場相場の5~7割程度の金額で売却され、指定日に強制退去となります。

管財事件の場合、裁判所へ納める予納金が高く、破産管財人へ支払う費用も含まれていますが、20~50万円となります。

そして、自己破産の手続きにかかる時間は、少なくとも1年以上かかります。

 

項目 同時廃止 管財事件
換価する財産
予納金
数万円
20~50万円
手続きの期間
約半年
1年以上

自己破産前に財産を処分しても平気?

不動産任意売却破産03

同時廃止と管財事件を比較し、どうせ自己破産するのであれば、”手持ちの財産をできるだけ処分してから、自己破産したほうが良いのでは”と思った方も多いかと思います。

しかし、自己破産をすることを見据えてむやみに財産を処分することは、「破産法」という法律で禁じられています。破産法では免責不許可の決定要因の一つとして、詐害行為が定められていて、“差押えや処分を逃れるために、財産を隠したり譲渡、売却処分する”という行為がそれに当たります。

つまり、自己破産前に、「名義変更」、「不当に安い価格での売却」などにより財産を処分すると、自己破産が認められないことになります。

 

そうなると、自己破産前に、住宅ローンが残っている戸建やマンションなどの不動産を任意売却することはできないと思われるかもしれません・・・
 
しかし、住宅ローンが残っている物件の場合、「抵当権」が設定されているため、「詐害行為」には当たりません。

抵当権は、「万が一支払いが滞った場合には、債権者が住宅を処分し、その返済に充てることができる」という債権者の権利なので、住宅ローンの支払いが完了するまでは、その物件は債権者の手中にあるからです。

しかもこの「抵当権」は、破産法よりも優先して行使できると定められており、自己破産手続きが控えていても、抵当権を行使し、売却処分する権利があります。

 

このように、任意売却は、金融機関の債権回収を目的とし、務者と債権者双方の合意のもと、債権者主導によって売却されるため、自己破産の免責不許可事由にはなりません。

よって、自己破産手続きを行う前に任意売却を行うことは可能です。

 

任意売却については、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

自己破産前に任意売却を行うメリットはある?

不動産任意売却破産04

自己破産を考えている場合、任意売却をしてもしなくても、最終的にマイホームは没収されて他人の手に渡るが、”債務は免責になるのだから、わざわざ時間と手間をかけて任意売却をする必要があるのか”という疑問を持たれる方も少なくありません。

競売でも任意売却でも、その売却代金は債権者の返済に充てられるので、その差はありません。しかし売却後のことを比較すると、任意売却の方がメリットがあることが分かります。

売却後、引っ越しをすることになりますが、競売の場合、引っ越し費用は自己負担ですが、任意売却の場合は、交渉によって、売却代金の中から捻出してもらえる可能性があります。家族や荷物が多ければ引っ越し費用もかなりの金額になります。

また引っ越し時期についても、任意売却の場合は交渉する余地が残されていますが、競売の場合は、裁判所からの明け渡し命令によって強制的に指定されます。

そう考えると、あえて任意売却を行い、マイホームを任意売却によって処分してから自己破産をする意味は大きいものです。

 

<任意売却を自己破産の前に行うメリット>

  • 引っ越し費用等の諸経費を、売却代金から捻出可能な場合がある
  • 引っ越し時期を交渉することが可能

自己破産手続きしてから、任意売却はできる?

自己破産の手続きを申請してから、任意売却のメリットを知った為、なんとか任意売却出来ないかというケースも稀にあります。

しかしながら、任意売却は、自己破産の手続きが始まってからでは行うことができません

なぜなら、自己破産の手続きが始まると同時に、所有しているマイホームや車など全ての財産は、裁判所によって差し押さえられ、差し押さえられた財産は、債務者が自由に処分することは出来ないからです。

まとめ

任意売却を行うのは、自己破産前後のどちらがいいのかついて紹介しました。

住宅ローンが残っている状態で自己破産を考えている場合には、自己破産手続きを開始する前に、任意売却によってマイホームを売却することが可能です。

任意売却の場合、債権者との交渉により引っ越し費用を捻出できたり、退去日を相談することも可能です。競売と比較し、その後の生活費用の影響を考えると、手間と時間をかけてでもメリットがあると思いますので、専門家とよく相談して手続きを進めましょう。

 

 

 

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