不動産任意売却費用01

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、戸建やマンションなどの不動産を任意売却する際に必要な費用についてまとめてあります。

住宅ローンの支払いが困難となった際の、不動産売却方法の一つである任意売却。任意売却を依頼する際、どのような費用があり、いくらくらい準備しなければならないのか良く分からないという方も多いかと思います。

任意売却をを検討されている方は是非一読してみて下さい。

任意売却とは?

不動産任意売却費用02

マイホーム購入の際、現金で一括購入できる人は少数派であり、多くの方は20年や30年の住宅ローンを利用します。住宅ローン返済中、怪我や病気、リストラなどの予期しない事態によって、住宅ローンの返済が困難になってしまったという事例は珍しくはありません。

住宅ローンを滞納し続けると、債権者によって競売にかけられ、市場相場の5~7割程度という低い金額でマイホームを手放すことになり、強制的に退去しなければならなくなります。

しかも売却金額よりも住宅ローン残高の方が多い状態(オーバーローン)となっている人が多く、得られた売却金額を住宅ローン返済に充てても、完済できず、残った債務(借金)を引き続き返済していかなければなりません。

マイホームを失った上に、残った債務を返済し続けるのはとても大変なことですので、債務を出来る限り少なくしたいと誰もが思うことです。

 

債務を減らすためには、マイホームを出来る限り高く売却する必要があります。その売却方法が『任意売却』です。

住宅ローンが残るマイホームを売却する場合、「抵当権」を外すために、住宅ローンを完済する必要がありますが、任意売却の場合は、その必要がありません。

それに、任意売却は、通常の不動産売却と同様に売却活動を行うため、市場相場に近い価格で売却することが可能なため、競売よりも債務を減らすことができるのです。

 

例えば、市場価格相場が1,000万円、住宅ローン残高が1,500万円の場合で考えてみましょう。

  • 競売の場合
  • 市場相場の7割で売却:700万円
    債務 = 住宅ローン残高 ― 売却金額 = 1,500 - 700 = 800万円

  • 任意売却の場合
  • 市場相場の同等で売却:1,000万円
    債務 = 住宅ローン残高 ― 売却金額 = 1,500 - 1,000 = 500万円

 

債務の差額は、300万円です。このように競売よりも高く売却できると点が、任意売却の最大のメリットとなり、債務を出来る限り減らすためにも、競売にかけられることだけは極力避けなければなりません。

 

任意売却ついては、別記事に詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

不動産売却で必要な費用

不動産任意売却費用03

戸建やマンションなどの不動産売却は複雑で、豊富な知識や経験が必要なことも多く、一般的には不動産会社に仲介を依頼します。

不動産売買が成立した際には、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払うほか、税金登記費用などの諸経費が掛かり、これらの費用は、依頼者(売主)が現金にて準備する必要があります。

不動産売却で必要な費用としては、以下のものが挙げられます。

諸費用項目 内容など
仲介手数料(上限)
売却価格 × 3%+6万円+消費税 ※
印紙代
2,000~100,000万円
(売却価格によって変動)
抵当権抹消登録費用
登録免許税+司法書士依頼費用+実費
(相場:≦5万円)
住宅ローン繰上返済手数料
住宅ローンが残っている場合
(金額は金融機関による)
譲渡益課税
売却によって利益が出た場合
その他
測量費、建物解体費用など

※売却価格が2,000万円の場合 : 2,000万円 × 3% + 6万円 = 66万円 + 消費税

3%と6万円の部分は不動産会社が決定できる上限で、ほとんどの場合、この数値(金額)が設定されます。

 

戸建やマンションなどの不動産売却時にかかる費用については、別記事に詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

任意売却に必要な費用は!?

不動産任意売却費用04

結論からすると、任意売却の場合でも、通常の不動産売却と同じ諸経費がかかります。

不動産売却で必ず必要な費用で、一番高額なのは不動産会社に支払う仲介手数料で、その金額(上限)を簡易表にまとめました。

仲介手数料
売却価格 消費税(8%時) 消費税(10%時)
1000万円
38万8,800円
39万6,000円
2000万円
71万2,800円
72万6,000円
3000万円
103万6,800円
105万6,000円
4000万円
136万 800円
138万6,000円
5000万円
168万4,800円
171万6,000円

仲介手数料の金額を見てビックリした方もいると思います。そして、『これだけの金額を捻出するのは無理だ』と感じた人も多いはずです。

任意売却によって、競売よりも債務が減らせるといっても、仲介手数料で数十万円もの金額を現金にて準備しなければならないとなると、任意売却を依頼することに対してちゅうちょしてしまうかもしれません。

 

しかし、任意売却の場合、これら諸費用は、売却金額の中から差し引かれることが一般的です。

なぜなら、任意売却を利用するということは、「依頼者が住宅ローン返済を滞らせるまで、お金に困窮し、お金が準備出来ない」ということが理解されているからです。

これにより、不動産売却に必要な諸費用は、マイホームの売却金額の中から支払われることになり、依頼者が現金を準備する必要はありません。これが、任意売却のメリットの一つです。

引っ越し費用はどうなる!?

マイホームを売却して手放すということは、別の住まいに引っ越して移り住むことになります。引っ越すということは引っ越し費用が必要となります。

人数が多ければ、その分荷物も増えるので引っ越し費用も高額になりますし、新たな住まいが賃貸物件の場合には、敷金や礼金などの初期費用もかかり、引っ越し費用だけでも数十万円を準備しなければなりません。

 

競売にて売却した場合には、強制退去となり、引っ越し費用は、本人が準備しなければなりません。

しかし、任意売却の場合、債権者(金融機関など)との交渉次第では、諸経費同様「売却金額の中から差し引く」ことが可能となることもあります。

任意整理に慣れている仲介業者は、依頼者が金銭的に困窮している状況であることを考慮し、諸経費以外にも引っ越し費用を含めて「任意売却のための必要経費」として交渉し、債権者も合意してくれるケースがあります。

任意売却は得する!?

任意売却の場合、一般手的には諸経費を現金で準備する必要はありません。

諸経費や引っ越し費用を現金で準備しなくてもいいので、支払わずに済んで「得した」と勘違いしてしまう方もいます。

しかし勘違いしてはいけないのは、決して「得はしていない」ということです。本来支払うべき諸費用を、売却代金から差し引かれているということは、その分だけ「債務が増える」ことになります。

 

例えば、売却価格が1,000万円、住宅ローン残高が1,500万円、諸経費が100万円の場合で考えてみましょう。

  • 諸経費を現金で準備する場合
  • 債務 = 住宅ローン残高 ― 売却金額 = 1,500 - 1,000 = 500万円
    諸経費(現金):100万円

  • 諸経費を売却金額から差し引く場合
  • 債務 = 住宅ローン残高 ― (売却金額 ― 諸経費) = 1,500 - (1,000 - 100) = 600万円

 

債務と諸経費の金額は合計600万円であり、決して得するわけではありません。

諸経費を売却代金から差し引くことによって、債務をその分増やすことになり、債務返済の金利分だけ多く支払うことになるのです。

任意売却を依頼する際、諸経費分の現金を準備することが出来る方は少数派だと思いますので、現金を準備しなくても良いということは大きなメリットの一つに変わりはありません。

この仕組みをきちんと理解して、任意売却を依頼するようにすることをオススメします。

任意売却を依頼する前の大切なポイント

不動産任意売却費用05

行動に移す

住宅ローンの支払いが苦しい、このままでは危ないと感じているにも関わらずに、何も行動せず、ずるずると引きずってしまった挙句、競売という最悪のパターンに陥ってしまうケースは少なくありません。

任意売却は、競売と比較すると大きなメリットがあります。

ただし、任意売却は債権者との交渉や売却活動期間、競売までのタイムリミットなどを考慮する必要があり、依頼するタイミングがとても大切となります。少しでも良い条件で売却する可能性を高めるためには、売却活動にかける時間を少しでも多く取るべきです。

住宅ローンの支払いが苦しいと感じたときが、行動に移すタイミングです。一日も早く、専門家や金融機関に相談し、対策案を検討することにより、競売という最悪のシナリオを避け、任意売却を成功に導く第一歩となります。

現在、2回、3回と滞納してしまっているのであれば、すぐにでも行動を移し、専門家に相談することをオススメします。

また、もし万が一、「競売開始決定通知所」が届いてしまっている方でも、望みが全くないわけではありませので、なんとか任意売却ですませることができないかどうか、あきらめずに専門家に相談してみてください。

マイホームの相場を確認しておく

任意売却を成功させるには、マイホームの市場相場を確認し、いくらくらいの価値があるのかを事前に把握しておく必要があります。

不動産の価値を知らない場合、不動産仲介業者に安く売却されてしまうということも十分にあり得ます。少しでも高く売る可能性を高め、債務を減らすことにつなげるためにも、事前に査定を依頼し、マイホームの価値を確認しておきましょう。

さらに不動産の価値を精度よく知るためには、複数(出来れば、3~4社以上)の不動産仲介業者から査定をしてもらうのが手っ取り早いです。

<複数の不動産業者に査定を依頼するメリット>

  • 相場の範囲を知るため
  • 少しでも好条件で売却・賃貸するため
  • 物件価値を良く知る不動産業者を探すため

 

今は、インターネットにて「一括査定サービス」というサービスを利用することで、簡単に市場相場を知ることが出来ます。

当サイトでは、無料で利用できる不動産一括査定サービスの調査も行っていますので、こちらのサービスも参考にしてみて下さい。

一括査定サービスはこちら

まとめ

戸建やマンションなどの不動産を任意売却する際に必要な費用について紹介しました。

任意売却も通常の不動産売却同様の費用が掛かりますが、売却金額から差し引くことができ、お金で困窮している状況において、現金で準備しなくても良いという点ではメリットとなります。

ただし、得するわけではなく、債務がその分増えることになりますので、その辺も理解した上で、任意売却を依頼することをオススメします。

 

 

下記に、任意売却の専門業者を紹介しておきますので、是非参考にしてみて下さい。

 

  1. 全国個人再生支援機構 

    任意売却実績 5.0
    債権者との交渉力 5.0
    売却後のサポート 5.0

    全国個人再生支援機構は、任意売却の解決実績が2000件以上もある、全国対応の任意売却に特化した不動産業者です。

    金融機関や債権者との交渉力が高く、住宅ローン滞納・不動産の売却・競売回避・その他の借金のお悩みまで対応してくれます。

    また、弁護士への相談も無料となっており、住宅ローン以外の借金についてもサポートもしてくれます。

    さらに、金融機関との交渉により依頼者の引っ越し費用などの捻出も行ってくれます。

    相談は24時間対応で、何度でも完全無料となっています。

    なるべく高い金額での売却をモットーとしており、売却後の新しい部屋探しまでサポートしてくれるため、安心して任せることが出来ます。

    相談依頼は、ホームページから住所などを入力するだけなので、2分程度で完了します。

    全国個人再生支援機構の公式サイトはこちら

任意売却を専門で扱う不動産業者の紹介は以上です。

任意売却は生活を再建するための仕組みです。無理な住宅ローンの支払いから解放されるため、精神的な負担が減り、いつも通りの生活を取り戻すことが出来るようになります。

もし、住宅ローンの他にも借金がある場合は、住宅ローンの残債と合わせて債務整理をすることで、債務の圧縮を行うことも可能です。

一人で悩まずに、悩みや不安を聞いてもらうことから始めるのが、現状を変えるきっかけとなるかと思います。

任意売却の無料相談(全国個人再生支援機構)

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