不動産任意売却担保ローン01

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、不動産担保ローンとはどのようなローンなのか、そして不動産担保ローンと任意売却との関係についてまとめてあります。

不動産担保ローンと住宅ローンは不動産が関係するローンですが、別の種類のローンとなります。不動産担保ローンの場合も、住宅ローン同様に任意売却ができるのかどうか分からないという方も多いかと思います。

不動産担保ローンの利用を検討されている方は是非一読してみて下さい。

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不動産担保ローンとは?

不動産担保ローンとは、所有する不動産を担保にして借り入れるローンのことです。家や、土地、マンション等が対象となり、これらの不動産を担保とすることで、融資先の金融機関は、不動産について抵当権を持つことになります。

担保とは?

金銭などを貸し借りする際、“貸した側の損害を補てんするための保証物”を「担保」と言います。

借りた側が返済を怠った時、何も保証となるものがなかったら、貸した側としては貸し損となってしまいます。そのため、借りる側は、借りるお金に見合った価値のあるものを担保とする必要があります。

不動産担保ローン上での保証物(担保)は、土地や家などの不動産となります。

抵当権とは?

抵当権」とは、“住宅ローンの返済が出来なくなったときには、担保とした不動産を金融機関が差し押さえます。”と契約できる権利のことです。

お金を融資する金融機関が持つ権利で、ローンの返済ができない時には、金融機関は借主の合意なしに担保となっている不動産を売却し、優先的に弁済を受けることができる権利です。一般的には裁判所に申立て、競売によって売却されることになります。

不動産担保ローンはまとまったお金が調達できる

不動産任意売却担保ローン02

借入の種類として、「カードローン」や「キャッシング」がありますが、これらの場合、無担保といって特に抵当権をつけることなく借主の信用力をもとにお金を貸すものです。無担保のため、借りられる金額は多くなく、しかも金利は高めの設定となっています。

これに対し、「不動産担保ローン」は、家や土地などの不動産を担保として設定するため、何らかの事情でまとまった資金が必要な時によく利用されます。融資する側としては、大きな金額を融資することになっても、不動産を担保とすることでリスクが軽減され、いざという時には抵当権をもつ家や土地を売り回収することができるという強みがあります。

それに、借り入れる側のメリットとしては、不動産を担保として提供するため、一般的なカードローンなどと比べ、低い金利で借りられるという点が挙げられます。

 

担保に設定する不動産は、自己所有のものだけでなく、両親や親類など他人名義の物件も対象となることも特徴の一つです。そして、その使途については制限がありません。

マイホーム購入やリフォーム費用、教育費用、投資用資金、事業用資金など、理由は何であれ不動産担保ローンを利用することができます。

このようなことから、不動産担保ローンは個人だけでなく法人の利用も可能です。例えば、一企業の社長が、自分個人の家や親類の家を担保にいれて融資を受け、会社の経営資金とするということも多いです。

不動産担保ローンの特徴

不動産担保ローンの特徴としては、以下のようなものがありますので、参考にしてみて下さい。

 

  • 不動産を担保とするため、その評価によりまとまった資金が調達できる
  • ローンの使い道に制限がない
  • 個人でも法人でも利用できる
  • 返済期間が長い

住宅ローンは不動産担保ローン?

ここまで聞くと、不動産担保ローンとは「住宅ローン」のことなのかな? と思う人もいるかもしれません。

確かに、住宅ローンは不動産担保ローンの一つと言えます。

しかし、不動産担保ローンと住宅ローンは、似て非なるものであり、大きな違いを持っていて、との特徴としては次の2点があります。

 

≪住宅ローンの特徴≫

  • マイホーム購入を目的とした時のみ受けられる融資
  • これから購入する予定のマイホームを担保にして、ローンを組む

 

不動産担保ローンには、利用目的に制限がありませんので、マイホーム購入やリフォーム資金はもちろん、教育費であったり、投資目的であったり、法人の事業資金としてなど、様々に利用されています。

また、不動産担保ローンは、すでに所有している家や土地でなければ担保とすることができません。これから購入する予定の不動産は対象外となります。

不動産担保ローンを滞納したら?

不動産任意売却担保ローン03

不動産を担保とすることで、まとまった資金の調達ができる反面、万が一返済が滞った時には、「不動産を失う」という恐さがある融資が、不動産担保ローンです。

返済を滞納してしまうと、抵当権を持つ融資先の金融機関は、その不動産を強制的に売却することができます。

通常、当月の支払が滞ると金融機関から電話などで督促が入ります。いつ支払えるのか、なぜ返済できなかったのかなどと聞かれますが、1度の遅延で即不動産売却ということにはなりません。

しかし、数ヶ月未払いが続くと督促状が送られ、さらに状況が改善されなければ、最終通告として催告書が届きます。こうなると、担保に入っている不動産を売却する準備段階に入っている可能性が高いです。そのため、この時点でなんとか早く返済できるよう対策を立てる必要があります。

ここで対策を立てることができずに時間だけ過ぎてしまうと、「期限の利益損失」という通知が来ます。これは、言ってみれば「分割払いを停止し、残りの融資残高を一括にて請求します。」という通告です。

そもそも毎月の支払いができない人が、融資残高を一括で支払える可能性は低く、こうなると後は差し押さえから競売へと進んでいくことになります。

裁判所によって競売が認められると、競売前の物件調査として裁判所の調査員や関係者が訪れ、競売物件について様々な調査が行います。これによって、近隣住民の方に、競売にかけられていることを知られてしまう可能性が出てきます。

そして、競売が開始されると、その不動産の相場よりもかなり低い金額(市場相場の5~7割程度)で落札されることになり、落札後、その不動産は落札者の所有物となりますので、有無を言わさず立ち退きを命じられることになります。

 

競売までの流れについては、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

競売を回避するためには任意売却が必要

不動産任意売却担保ローン04

このように、不動産担保ローンの返済が苦しくなり悩んでいながらも、どうしてよいかわらないと放っておけば、住む場所を失うことになります。競売にかけられることは最悪のシナリオであり、なんとかこれを阻止しなければなりません。

そのための効果的な手段として、「任意売却」があります。

住宅ローンの返済が困難な場合の救済策として知られていますが、不動産担保ローンでも、同じ様に任意売却の手続きをとることで、最悪のシナリオから逃れられる可能性があります。

任意売却を行うためには、まず融資先の金融機関の承諾が必要です。

任意売却は、基本的には通常の不動産売却のように売却活動を行いますが、その不動産に抵当権がついていては誰も買う人はいません。そこで、抵当権を持つ融資先と交渉し、抵当権を解除してもらうのです。

抵当権を解除し一般の不動産と同じ様に売却を行いますので、相場により近い金額で売却が可能です。そのため競売よりも高い利益が期待され、ローン残高支払い後の残債も少なくてすみます。売却後の退去についても、時期を相談することができ、突然の強制退去ということにはなりません。

 

このようなことから、不動産担保ローンの返済が困難になってしまった時には、任意売却が魅力的な解決策であるといえるでしょう。

競売でも任意売却でも、「担保になっていた不動産を失う」という面では同じです。

しかし、例えば担保が家であれば、住む場所を失うためその後の住居確保のための家賃の支払が発生し、その上にローンの残債が負担としてのしかかってきます。そこで、家をできるだけ高く売り、残債を少なくしたいのです。

 

任意売却については、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

まとめ

不動産担保ローンとはどのようなローンなのか、そして不動産担保ローンと任意売却との関係について紹介しました。

不動産担保ローンは、すでに所有している不動産を担保として、まとまった資金を借りるという融資です。使い道に制限がなく、利息も低いことから、様々な面で利用されています。法人でも利用可能で、一企業の事業主が自分の住宅を担保に入れ、会社の事業資金を調達することも多いです。また、家族や親せきなど他人名義の不動産でも担保にすることができます。

不動産担保ローンの返済ができなくなってしまった時には、住宅ローンと同様に任意売却が有効な救済策となります。競売にかけられる前に少しでも早く決断し、任意売却の手続きを始めましょう。

 

 

 

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