不動産任意売却手続き01

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、戸建やマンションなどの不動産を任意売却する際に必要な手続きついてまとめてあります。

住宅ローンの返済が苦しくなり滞納を続けてしまうと、金融機関などの債権者によって競売にかけられ、マイホームを失うことになります。マイホームを売却せざるを得なくなった場合、競売よりもメリットのある任意売却が注目されています。

任意売却を検討されている方で、任意売却の手続きについて良く分からないという方も多いと思いますので是非一読してみて下さい。

任意売却の流れと必要手続き

任意売却に踏み切るということは何らかの事情があるはずで、その状況は一人一人異なります。

対応方法も個々の状況に合わせて進めなければなりませんが、ここでは一般的な流れを見ていきます。

1.不動産の査定、売却価格調査

まず最初に、売却する戸建やマンションなどの不動産の相場(価格)が、どの位なのかの調査から始めましょう。

不動産の相場を調べ、その売却代金を残っている住宅ローンの返済に充て、完済できるのか、完済できない場合にはどのくらいの債務(借金)が残ってしまうのかを把握する必要があります。

 

きっと、不動産の相場を知り、思っている以上に低くて驚く人もいることでしょう。住宅ローンを利用されている方の多くは、『オーバーローン(住宅ローン残高 > 売却価格)』と呼ばれる状態となるはずです。

売却代金全額を住宅ローン返済に充てたとしても、債務が残る場合には、一括もしくは分割にて債権者に返済しなければなりません。任意売却後に残ってしまう債務の額をきちんと把握しておくことで、その後のライフプランが立てやすくなりますので、最初に不動産の相場を確認するようにしましょう。

 

不動産の相場を確認するためには、専門知識のある不動産会社などに査定してもらいます。しかし、査定を行う不動産会社によって、算出される査定額は様々なので、不動産の相場には「幅」があります。

相場の幅がどれくらいあるのかを知るために、1社の不動産会社ではなく、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。3~4社位に依頼すると、それほど負担にならずに幅を確認ことが出来ると思います。

 

≪複数の不動産会社に査定を依頼するメリット≫

  • 相場の範囲を知るため
  • 少しでも好条件で売却・賃貸するため
  • 物件価値を良く知る不動産会社を探すため

 

今は、インターネットにて「一括査定サービス」というサービスを利用することで、簡単に市場相場を知ることが出来ます。

当サイトでは、無料で利用できる不動産一括査定サービスの調査も行っていますので、こちらのサービスも参考にしてみて下さい。

一括査定サービスはこちら

必要手続

  • 査定依頼

必要書類

  • 不動産情報が分かるもの(所在地、土地や建物の広さや築年数など)

2.売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結

不動産任意売却手続き04

任意売却が成功するかどうかは、依頼する不動産会社や専門業者にかかっているといっても過言ではありません。

任意売却は、債権回収目的で行なわれるため、通常の不動産売却とは異なり、任意売却ならではの「力」が求められます。それは、「交渉力」と「幅広い法律知識」、「行動力」です。

そのため、任意売却を不動産会社に依頼する際、任意売却に精通し、実績のある不動産会社に依頼することが成功に導くカギとなります。

 

任意売却を依頼する際には、依頼者の現在の状況を詳細に伝えることが大切です。言いにくいこともあるかもしれませんが、任意売却を成功させるためには、全て(借入金額、借入先の名称、滞納状況、物件の種類と所在地、現在の経済的状態、生活状況など)を不動産会社に伝え、こちらの希望に合った解決方法を検討してもらうことになります。

詳細な情報があればあるほど、より適格な解決方法を見出すことができます。

不動産会社からの提案に納得できたら媒介契約を締結します。契約締結により、依頼された不動産会社は依頼者の代理人として債権者である金融機関と正式に交渉に入ることになります。

必要手続

  • 媒介契約

必要書類

  • 借入や滞納状況がわかる書類、債権者からの通知(督促状、催告書など)
  • 登記事項証明書(登記簿謄本)
  • 不動産取得時の契約書、重要事項説明書(※)
  • 地積測量図、境界確認書(※)
  • 間取り図、付帯設備、パンフレット、地図等(※)
  • 印鑑

※:あった方が、販売活動時に詳細な販売資料を作成可能

 

任意売却の注意点(不動産会社を選ぶ際のポイントなど)、通常の不動産売却と任意売却での不動産会社の違いなどについては、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

3.債権者との交渉(任意売却の申請)

任意売却を行うためには債権者である金融機関の承諾が必要となります。債権者が複数いる場合には、全員の承諾が必要です。

本来、債権者としては貸した住宅ローンの満額回収を望んでいるため、任意売却を認めない債権者がいないわけではありません。しかし、満額回収の可能性は低いと判断し、競売よりは高額売却出来る任意売却を認めるケースがほとんどです。

交渉の内容としては、売却価格、売却期間、その他費用(仲介手数料、諸経費、引っ越し代)であり、依頼者と債権者の間にて合意が得られれば、販売活動を開始出来ることになります。

必要手続

  • 任意売却申請(依頼)

 

任意売却は債権者の承諾意外にも、承諾を得なければならない場合もあります。任意売却できないケースについては、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

4.売却活動を開始

不動産任意売却手続き03

任意売却は、通常の不動産売買と同様の販売活動を行います。物件情報を、店頭に掲示したり、チラシやポータルサイトに掲載したりと、幅広く販売活動を行います。

また、不動産会社との媒介契約の種類としては、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3つがあります。専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結ぶと、売却する物件の情報をレインズ(REINS:Real Estate Information Network System)に登録してもらえます。

レインズとは、「不動産流通標準情報システム」の略称で、不動産流通機構という財団法人が運営している不動産売買物件を公開する「データベース」です。このシステムは、当該不動産会社だけでなく、全国の不動産会社が、レインズに登録されている物件を確認することができ、他の不動産業者が登録した物件について内覧申し込みや購入申し込みができるといったシステムになります。

レインズに登録することにより、多くの購入希望者に見てもらえることになるので、売却する側にとっては大きなメリットとなります。

必要手続

  • 販売活動報告書のチェック

 

媒介契約の種類については、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

5.購入者の決定

購入希望者が現れた場合、内覧などを行い、条件や金額の交渉を行います。

任意売却物件の場合、購入希望者にとって不利な条件が多いです。不利な条件とは「売主の瑕疵担保責任が免責」、「現状有姿で引渡」などがあります。そのため、必ずといっていいほど、値引きを要求されることになります。値引きに対する決定権は売主ではなく、債権者である金融機関にあり、値引きに応じることは難しい可能性が高いです。

なぜなら「値引きを認める = 回収金額が減る」ことになるからです。

任意売却の場合、仲介手数料や諸経費なども売却金額から差し引くケースがほとんどなので、値引きにも応じるとなると競売で売却しても回収金額は変わらなくなってしまうといった場合も出てくるからです。

そのため、債権者は競売価格と任意売却での回収金額を天秤にかけ、値引きしても競売価格よりも回収金額が多い場合にのみ、値引きに応じることになります。

 

こうして、債権者を含めた売主側と買主側の希望が合致して、売買成立となります。

必要手続

  • 値引き依頼時における債権者の承諾

6.不動産売買契約の締結

不動産任意売却手続き02

売主と買主との間で売買契約を結びます。

不動産会社が「売買契約書」を作成してくれますので、契約書の内容をお互いに確認し、署名押印します。そして、買主側から手付金を受け取ります。

ただし、この手付金も債務返済に充てられますので、債権者もしくは一時的に不動産会社が決算まで保管するといったケースが多いです。

必要手続

  • 売買契約

必要書類

  • 本人確認書類(身分証明書)
  • 実印、印鑑登録証明書
  • 銀行口座情報(通帳)
  • 登記識別情報もしくは登記済権利証
  • ローン残高証明書
  • 住民票もしくは戸籍の附票(△)
  • 建築設計図書、工事記録書(※)
  • 耐震診断報告書(※)
  • アスベスト使用調査報告書等(※)
  • 地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書(※)
  • マンションの管理規約や使用細則、維持費に関する書類(※)

7.不動産引き渡しと売買代金の決済

決済日は、売主と買主だけでなく、全ての債権者、金融機関、司法書士、任意売却の業者など、全ての関係者が同席し、買主からマイホームの売却代金を受け取り、物件を引き渡します。そして売却代金を住宅ローンの残債に充て、清算の手続きを行います。

不動産の抵当権を持つ債権者から司法書士に対し「抵当権抹消書類」が提出され、司法書士が問題がないかを確認をし、問題がなければ、買主に融資をする金融機関から買主に融資が実行されます。

そして融資された代金は、各債権者への返済と司法書士や任意売却業者への手数料などに配分し、振り込みの着金を確認します。

その後、司法書士は、その後抵当権抹消書類もって法務局へ出向き、所有権移転登記を行い、司法書士が登記手続きを終えたところで、任意売却決済の完了となります。

必要手続

  • 売却代金の入金確認
  • 抵当権抹消
  • 住宅ローンの清算

必要書類

  • 登記識別情報もしくは登記済権利証
  • 実印、印鑑登録証明書
  • 銀行口座情報(通帳)
  • 売買契約書

まとめ

戸建やマンションなどの不動産を任意売却する際に必要な手続きについて紹介しました。

任意売却は、時間との戦いになります。購入希望者が現れたとしても必要書類の取得に手間取り、任意売却出来る期間に間に合わなかったということにならないよう、任意売却の流れを頭に入れ、専門家に早めに相談し、必要書類の準備をするようにしましょう。

書類をきちんと準備し、段取りよく手続きを進めることで任意売却を成功に導くことに繋がります。

 

不動産売却時に必要な書類の詳細や取得方法については、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

 

 

下記に、任意売却の専門業者を紹介しておきますので、是非参考にしてみて下さい。

 

  1. 全国個人再生支援機構 

    任意売却実績 5.0
    債権者との交渉力 5.0
    売却後のサポート 5.0

    全国個人再生支援機構は、任意売却の解決実績が2000件以上もある、全国対応の任意売却に特化した不動産業者です。

    金融機関や債権者との交渉力が高く、住宅ローン滞納・不動産の売却・競売回避・その他の借金のお悩みまで対応してくれます。

    また、弁護士への相談も無料となっており、住宅ローン以外の借金についてもサポートもしてくれます。

    さらに、金融機関との交渉により依頼者の引っ越し費用などの捻出も行ってくれます。

    相談は24時間対応で、何度でも完全無料となっています。

    なるべく高い金額での売却をモットーとしており、売却後の新しい部屋探しまでサポートしてくれるため、安心して任せることが出来ます。

    相談依頼は、ホームページから住所などを入力するだけなので、2分程度で完了します。

    全国個人再生支援機構の公式サイトはこちら

任意売却を専門で扱う不動産業者の紹介は以上です。

任意売却は生活を再建するための仕組みです。無理な住宅ローンの支払いから解放されるため、精神的な負担が減り、いつも通りの生活を取り戻すことが出来るようになります。

もし、住宅ローンの他にも借金がある場合は、住宅ローンの残債と合わせて債務整理をすることで、債務の圧縮を行うことも可能です。

一人で悩まずに、悩みや不安を聞いてもらうことから始めるのが、現状を変えるきっかけとなるかと思います。

任意売却の無料相談(全国個人再生支援機構)

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