任意売却詐欺01

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、戸建てやマンションなどのマイホームを任意売却する際にある詐欺の手口とその対処方法についてまとめてあります。

任意売却は、ローンの返済が困難になってしまった時、競売を回避するための有効な救済策です。信頼できる不動産会社に依頼することで、少しでも高く物件を売却し、今後の生活を立て直すためのステップとなります。

しかし、救済策である任意売却を逆手にとり、詐欺をはたらく悪質業者は少なくありません。任意売却を依頼する際には十分気を付ける必要がありますので、任意売却を検討されている方は是非一読してみて下さい。

よくある詐欺の手口

任意売却詐欺02

任意売却における詐欺の手口についていくつかまとめてみましたので、確認してみて下さい。

 

任意売却における詐欺の手口

  1. 仲介手数料をだまし取る
  2. 売却代金を低く偽り、差額を懐に入れる
  3. 不動産会社の仲間を購入希望者に仕立て上げる
  4. 不動産の売却代金を不動産会社が受け取り、債権者に支払ったといって騙す

手口1:仲介手数料をだまし取る

住宅ローンの返済が困難となり、競売を避けようと切羽詰まって任意売却の手続きを行う人は少なくありません。

困っている依頼者を甘い言葉で誘い、「仲介手数料」を先に支払わせ、その後何も手続きをせず姿をくらますという手口です。

 

不動産売買の場合、不動産会社を仲介して売買を行うことが一般的で、仲介手数料が必要となります。この仲介手数料は成功報酬として支払われるものなので、売買契約が成立してはじめて発生します。

そのため、売却が完了する前に、仲介手数料の支払いを要求するというということは通常ありえません。

任意売却の場合も、不動産業者に仲介を依頼することになりますので、通常の不動産売却と同様に仲介手数料がかかります。

ただし、任意売却の場合には、仲介手数料をはじめ、その他諸費用全てを、不動産の売却代金の中から支払われることが一般的であり、債務者自らが自己資金から捻出する必要はありません。

このようなことを念頭に置き、売却が完了する前に仲介手数料やその他の経費などを要求されても、決して支払うことのないようにして下さい。

 

任意売却の仲介手数料については、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

手口2:売却代金を低く偽り、差額を懐に入れる

不動産の買い手を決める段階で、売主(依頼者)と債権者に売却価格を偽って伝え、差額をだまし取る手口です。

例えば、2,000万円で購入を希望する人が見つかっていながら、『1,700万円なら買いたいという希望者がいる。』と嘘をつきます。

『今売らないと次は見つからない。』、『これ以上の金額で買う人はいない。』などと言って売主の不安をあおり、経済的、精神的にも追い詰められている売主は、業者の言われるがまま売買契約に応じてしまい、差額の300万円は、悪徳業者の懐へ入ってしまうというパターンです。

 

こういった手口は、売買契約書などの書類にも手が加えられ、ねつ造されていますので、重大な犯罪です。

また、この場合、債権者も同じように騙されることになりますが、債権者からは『債務者も共謀しているのではないか』と疑われる可能性もあります。

不動産売買は高額な取引となるため、不動産会社に丸投げするのではなく、自分も知識を高めて、一つ一つの項目を確認し、チェックを行うことが大切です。

手口3:不動産会社の仲間を購入希望者に仕立て上げる

購入希望者と不動産会社とが共謀し、売主を騙して物件を安く買いたたくという手口です。

購入希望者として名乗り出る人は、不動産会社が準備した人で、不動産会社が裏でお金を渡して物件を購入させる仕組みです。つまり事実上は、不動産会社が買い取るという形になります。

相場より安い金額で強引に売買契約を締結させることで、不動産会社は物件を安く仕入れることができ、そして高く転売することでその差額を利益とすることができます。

 

なぜ不動産会社がこういった手口を使うのか。 

それは、詐欺を行うのに、「任意売却という特殊な状況」と「依頼者の心理」を利用するのが手っ取り早いからではないでしょうか。

任意売却という切羽詰まった状況に置かれた売主は、『競売だけは避けたい』という焦りと不安で、頭の中はいっぱいのため、不動産業者の『この値段なら買いますよ。』、『今決めないと間に合いませんよ』などといったトークには弱いものです。

さらには、信頼して依頼した不動産会社の担当者からそのように言われれば、疑うことなく信じ込んでしまうものです。そういった弱みに付け込んだ大変悪質な手口です。

 

安く買いたたかれないためには、マイホームの市場相場を把握しておく必要があります。

今は、インターネットにて「一括査定サービス」というサービスがあります。このサービスを利用することで、簡単に市場相場を知ることが出来ます。

当サイトでも、無料で利用できる不動産一括査定サービスの調査も行っていますので、こちらのサービスも参考にしてみて下さい。

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手口4:不動産の売却代金を不動産会社が受け取り、債権者に支払ったといって騙す

不動産の売却代金を不動産会社が勝手に受領し、売主には『債権者への返済を行った。』という報告をしておきながら、実際は返済は行われていないという手口です。

本来は、不動産売買契約と引き渡しの際には、債務者(依頼者)をはじめ債権者等の利害関係者が全て立ち会って行われるものです。そのため、不動産会社が単独で売却手続きを完了し、代金の受領や配分を行うということはありえません。

売買契約は必ず依頼者本人が行い、債権者も同席のもと、契約を行なって下さい。

「怪しい」という疑いの目を養おう

任意売却詐欺03

任意売却は、特殊な事情が背景にあるものの、販売活動自体は通常の不動産売却と同じです。

不動産会社を仲介役とし、購入希望者を探し、売却金額の交渉をしながら契約にこぎつけるものです。この売却活動を行う上では様々なルールがあり、任意売却であってもそれらを守る義務があります。

そこで、ルール通りの売却活動を行っていない場合には、「怪しい」「おかしい」という疑いの目を持ち、早めにほかの不動産会社や専門家に相談することが必要です。

 

売却活動を行う上でのルール

  1. レインズを通して物件情報を公開する
  2. 媒介契約書には売買価格を記載する
  3. 販売活動報告書を提出する

ルール1:レインズを通して物件情報を公開する

不動産会社は、不動産売買の媒介契約(専任媒介契約専属専任媒介契約の場合)を結ぶと、売却する物件の情報をレインズ(REINS:Real Estate Information Network System)に登録する義務があります。

レインズとは、「不動産流通標準情報システム」の略称で、不動産流通機構という財団法人が運営している不動産売買物件を公開する「データベース」です。

このシステムは、当該不動産会社だけでなく、全国の不動産会社が、レインズに登録されている物件を確認することができ、他の不動産業者が登録した物件について内覧申し込みや購入申し込みができます。

レインズに登録することにより、多くの購入希望者に見てもらえることになるので、売却する側にとって、大きなメリットとなります。

 

詐欺を図ろうとする悪質な業者の場合、このレインズに登録しない可能性が高いです。

レインズに登録しなければ、その物件は自分たちだけで独占することができ、他の不動産業者からの影響を受けません。つまり、自社が見つけた購入者以外から『買いたい』と申し出る人がいないため、購入希望者が見つかるか否かはその不動産会社次第ということになります。

こうなると、上記の「詐欺の手口4」のように、自社関係者を購入希望者として仕立てるなどの詐欺がしやすくなると考えられます。

ルール2:媒介契約書には売買価格を記載する

売却依頼をうけ、媒介契約を結ぶときのルールとして、「媒介契約書に物件の売却金額を記載する」というルールがあります。

悪質な不動産会社の場合、契約書の金額欄に、金額を記入しない場合があります。金額が記載されていないのですから、後から都合の良い金額を記入することができます。

 

例えば、売主(依頼者)には、1,500万円で販売するとしておき、後から『値段を下げないと売れない。』、『早く売らないと競売に間に合わない。』などと不安をあおり、最終的に『1,000万円で買いたいという購入希望者が現れたがどうするか』などと切りだすパターンです。

もちろん、実際に1,500万円で購入してくれる買い手を見つけており、その差額を搾取するという巧妙な手口ですが、媒介契約書に売却金額が記載されていなければ、こういった偽造も簡単に操作できてしまいます。

ルール3:販売活動報告書を提出する

専任媒介契約専属専任媒介契約にて媒介契約を結んだ場合、不動産会社は、売主に対して販売活動報告書を定期的(1~2週間に1回以上)に提出する義務があります。

どのような広告、宣伝を行っているのか、内覧の申し込みはあったかなど、現在売却活動がどのように進んでいるのかを、売主に報告しなければなりません。

この販売活動報告書が提出されないとなると、その不動産会社は正当な販売活動をしていない可能性があります。まともに販売活動をしていなければ、報告できることがないのですから当然でしょう。

 

これらの不動産売買におけるルールを頭に入れておき、依頼した不動産会社の動向をよくチェックし、取り返しのつかないことにならないよう、常に心を落ち着かせ、正しい知識と冷静な判断をもって、立ち止まる勇気を持つことも大切です。

 

不動産業者の選び方については、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

 

また、媒介契約の種類については、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

まとめ

戸建てやマンションなどのマイホームを任意売却する際にある詐欺と手口と対処方法について紹介しました。

不動産の任意売却を行う時には、不動産会社など専門業者に依頼することになります。しかし、任意売却という特殊な状況の中、依頼者の困っている心理を逆手に取り、詐欺を働く悪質な業者がいることは否めません。

任意売却を行うということは、時間に制限があり、精神的にも経済的に追い込まれた状態であると想像できますが、逆にそのような心理に付け込まれて詐欺にあっては、元も子もありません。
 
ただでさえ大変な時に詐欺に遭い、更に悲惨な状況に追い込まれることのないよう、焦らず、しっかりと目を光らせ、うまい言葉に流されずに、自己防衛するよう心掛けるようにしましょう。

 

 

下記に、任意売却の専門業者を紹介しておきますので、是非参考にしてみて下さい。

 

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任意売却を専門で扱う不動産業者の紹介は以上です。

任意売却は生活を再建するための仕組みです。無理な住宅ローンの支払いから解放されるため、精神的な負担が減り、いつも通りの生活を取り戻すことが出来るようになります。

もし、住宅ローンの他にも借金がある場合は、住宅ローンの残債と合わせて債務整理をすることで、債務の圧縮を行うことも可能です。

一人で悩まずに、悩みや不安を聞いてもらうことから始めるのが、現状を変えるきっかけとなるかと思います。

任意売却の無料相談(全国個人再生支援機構)

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