不動産任意売却会社01

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、一般的な不動産会社と任意売却が出来る不動産会社の違いについてまとめてあります。

不動産売買において、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。住宅ローンを滞納した際に行なう任意売却の場合も不動産会社などの専門業者に依頼して手続きを行うことになりますが、どこの不動産会社に依頼するべきか?と悩む人も多いかと思います。

任意売却を依頼する不動産会社は、一般的な不動産会社とどこが違うのか、分かりやすく説明してありますので、任意売却を検討されている方は是非一読してみて下さい。

任意売却と通常の不動産売却との違い

不動産任意売却会社02

戸建やマンションなどのマイホーム購入の際、現金にて一括購入できるという方は少なく、ほとんどの方は金融機関が提供する住宅ローンを利用して購入し、毎月一定の金額を返済しています。

なんらかの理由によって住宅ローンの返済が残っているマイホームを売却することになった場合、一般的な不動産売却と任意売却では、大きな違いが2つあります。

それは、「売却の目的」と「住宅ローン完済をするかしないか」です

項目 一般的な不動産売却 任意売却
売却の目的
売主による
(住み替えなど)
債権回収
住宅ローンの完済
必要
不要

 

一般的な不動産売却の売却目的は、売主によるもの(住み替えなど)であり、売主が主体となります。一方、任意売却の売却目的は、金融機関の債権回収のための売却であって、売主(債務者)が主体ではありません。

また、住宅ローンの返済ですが、通常の不動産売却では、完済する必要があるのですが、任意売却の場合は、完済する必要がありません

この違いについて詳しく説明します。

一般的な不動産売却の場合

住宅ローンを利用する場合、お金を借りる側は、購入するマイホームなどの不動産を「担保(たんぽ)」にし、金融機関からお金を借ります。一方、金融機関側は、この不動産に対し「抵当権(ていとうけん)」を設定します。

担保とは、「住宅ローンの返済が出来なくなった際には、その保証として住宅ローンの代わりに差し出す財産」のことで、抵当権とは、「住宅ローンの返済が出来なくなったときには、担保とした不動産を債権者(金融機関など)が差し押さえ、不動産を処分し、その返済に充てることができる」という権利のことです。

その為、住宅ローンが残っている不動産を売却するには、設定されている「抵当権」を外さなければなりません。そして抵当権を外すには住宅ローンを完済する必要があるのです。

任意売却の場合

住宅ローンの返済が困難となり、マイホームを売却せざるを得なくなった状況にて、不動産を売却するのが任意売却です。

任意売却を依頼するということは、すでに住宅ローンの返済を3回程度滞らせている状態であり、抵当権により、担保となっている不動産は、債権者が差し押さえているか、差し押さえる一歩手前の状態です。

そのため、不動産の権利は債権者の手中にあり、「債権回収」のために売却されることになるので、住宅ローンを完済する必要はなくなるのです。

任意売却を依頼する不動産会社に求められる「力」

不動産任意売却会社03

一般的な不動産売却と任意売却、どちらも不動産会社を通じて売却することになります。不動産売買などの仲介を行っている不動産会社であれば、基本的に大差はなく、「どの会社に仲介を依頼してもさほど違いはないのでは」と考えてしまう方も多いと思います。

しかし、不動産を扱う不動産会社も様々ですので、近所にある名前の知れた有名な不動産会社に仲介依頼をすればいいかというと、問題がないとは言い切れません。

 

私たちの身近な存在である“病院”を例に挙げて説明してみます。

病院といっても、内科、外科、歯科、眼科、皮膚科など専門分野がありますよね。怪我をした場合には外科に掛かり、虫歯になったら歯科に掛かります。

不動産会社も病院と同様に専門分野があって、得意不得意があります。戸建やマンションの分譲開発・販売を専門にしている業者もあれば、賃貸物件の仲介・収益管理を専門にしている業者もあり、一般的な不動産の売買のみを専門にやっている業者もいますし、もちろん任意売却のみを専門にやっている業者もいます。

 

任意売却は、債権回収目的で行なわれるので、通常の不動産売却とは異なり、任意売却ならではの「力」が求められます。それは、「交渉力」と「幅広い法律知識」です。

そのため、任意売却を不動産会社に依頼する際、任意売却実績のある不動産会社に依頼することが大切となってきます。

交渉力の必要性

任意売却を行うと決めた際、最初に必要となってくるのが「債権者から任意売却の同意を得ること」です。

本来、金融機関などの債権者の要求は、満額回収です。担保である不動産を売却し、その売却代金を債権回収することになりますが、多くの場合、オーバーローン(住宅ローン残高 売却代金)となっているため、満額回収することはできません。

そのため『一括返済できないのであれば、任意売却を認めない。』と主張することができます。

しかし、競売となると、任意売却よりも低い金額で売却される可能性が高くなってしまうので、債権者としては、少しでも多くの金額を回収するため、任意売却の交渉に応じてくれるケースが多いです。

任意売却成立後、住宅ローン残高から売却代金を差し引いて残った債務は、債権者に一括もしくは分割にて返済する必要があります。

 

一方、債務者の立場からすると、金銭的に困窮している状況ですので、任意売却後に残ってしまった債務を一括にて支払うことは不可能だと思います。そのため、無理なく返済できる金額での分割払いに応じてもらえるよう交渉が必要となってきます。

さらには、任意売却成立後に必要となる諸経費(仲介手数料、印紙代、税金等)や、引っ越し費用も準備しなければなりません。

人数が多ければ、その分荷物も増えるので引っ越し費用も高額になりますし、新たな住まいが賃貸物件の場合には、敷金や礼金などの初期費用もかかり、引っ越し費用だけでも数十万円が掛かる計算です。

数十万円もの費用を準備することは難しく、任意売却後の生活のために少しでも負担を軽くしたいと考えているはずです。

 

任意売却は、諸経費については、交渉次第で、債権者が売却代金の中から差し引くことを認めてくれるケースが多いです。

交渉次第では、引っ越し費用全額もしくは一部を「任意売却のための必要経費」として債権者も認めてくれるケースがあります。

以上のように、少しでも負担を軽くするためにも、債権者と粘り強く様々な交渉をしていかなければなりませんので、任意売却を依頼する不動産会社には「交渉力」が求められることになります。

幅広い法律知識の必要性

不動産売買で必ず必要となる法律知識としては、「宅建業法」です。

しかし任意売却の場合、一般の不動産売買取引における宅建業法だけでなく、それ以外の法律(民法、民事執行法、破産法など)の法律知識も必要となります。

住宅ローンを滞納している時点で、依頼者は破産への第一歩を進んでいるわけです。そのため、依頼者を破産から救うべく破産法の専門知識が求められ、競売を回避するために民法の専門知識が求められることになります。

任意売却ができる不動産会社とは

不動産任意売却会社04

一般的な不動産売買を取り扱っている会社の主要業務としては、販売活動です。これに対し任意売却を行う会社では、販売活動のみならず、様々な方面の関係者との交渉が重要な仕事の一つです。さらには、マイホームが売却出来たから任務完了というわけではなく、売却後に残ってしまった債務の返済対応についても債権者と交渉しなければならないので、任意売却の際には「交渉力」が求められます。

そして金融機関をはじめとする債権者、裁判所、自治体など様々な関係各所と手続きを進めていくには「幅広い法律知識」なくしては成り立ちません。

また、債務者が任意売却を進めている裏側では、債権者が最低限の債権回収に向け、競売手続きが進行しています。任意売却を成功させるためには、競売の期限までに売却を完了させる必要があり、そのためには「行動力」も備わっていることが大切です。

 

このように、任意売却ができる会社とは、こういったことを全て念頭に置き、売却後のアフターフォローまで親身に対応してくれる会社です。新たな人生を踏み出すための一歩となる任意売却。それを重々承知し、依頼者のその後の人生が良好になることも視野に入れ、サポートしてくれる場合が多いです。

まとめ

一般的な不動産会社と任意売却が出来る不動産会社の違いについてについて紹介しました。

任意売却には「交渉力」と「幅広い法律知識」、「行動力」が必要となります。任意売却を失敗することなく、スムーズに行うためには、経験と実績のある不動産会社に依頼するようにしましょう。

 

任意売却の注意点(不動産会社を選ぶ際のポイントなど)、任意売却できないケースについては、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

 

 

下記に、任意売却の専門業者を紹介しておきますので、是非参考にしてみて下さい。

 

  1. 全国個人再生支援機構 

    任意売却実績 5.0
    債権者との交渉力 5.0
    売却後のサポート 5.0

    全国個人再生支援機構は、任意売却の解決実績が2000件以上もある、全国対応の任意売却に特化した不動産業者です。

    金融機関や債権者との交渉力が高く、住宅ローン滞納・不動産の売却・競売回避・その他の借金のお悩みまで対応してくれます。

    また、弁護士への相談も無料となっており、住宅ローン以外の借金についてもサポートもしてくれます。

    さらに、金融機関との交渉により依頼者の引っ越し費用などの捻出も行ってくれます。

    相談は24時間対応で、何度でも完全無料となっています。

    なるべく高い金額での売却をモットーとしており、売却後の新しい部屋探しまでサポートしてくれるため、安心して任せることが出来ます。

    相談依頼は、ホームページから住所などを入力するだけなので、2分程度で完了します。

    全国個人再生支援機構の公式サイトはこちら

任意売却を専門で扱う不動産業者の紹介は以上です。

任意売却は生活を再建するための仕組みです。無理な住宅ローンの支払いから解放されるため、精神的な負担が減り、いつも通りの生活を取り戻すことが出来るようになります。

もし、住宅ローンの他にも借金がある場合は、住宅ローンの残債と合わせて債務整理をすることで、債務の圧縮を行うことも可能です。

一人で悩まずに、悩みや不安を聞いてもらうことから始めるのが、現状を変えるきっかけとなるかと思います。

任意売却の無料相談(全国個人再生支援機構)

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