任意売却銀行01

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、任意売却をすると銀行などの金融機関から嫌われるのかどうかについてまとめてあります。

住宅ローンの支払を滞らせてしまうと最悪の場合、競売という形でマイホームを手放すことになります。競売での売却金額は、市場相場の5割程度ですので、その後の生活に大きな支障をきたすことになります。

そこで競売に比べてメリットの大きい売却手段として任意売却があるのですが、任意売却をすると「銀行に嫌われる」という噂も・・・

銀行に嫌われるとは一体どういうことなのか、調べてみましたので、任意売却を検討されている方は是非一読してみて下さい。

任意売却を相談すると銀行員の態度が変わる?

任意売却銀行02

預貯金の相談や、住宅ローンの借入相談などの用件にて銀行に行った際、「対応してくれた銀行員の態度は親切丁寧だった。」という感想を持っている方は多いのではないでしょうか。

ところがそのようなイメージをもって任意売却の相談をしたところ、「冷たい態度で任意売却を拒否された」、「ひたすら返済を強要された」など、予想外の態度にて対応されたことに驚くということも少なくありません。

銀行からしてみると、任意売却は「悪」という類のものであり、『任意売却を依頼すると銀行から嫌われてしまうものなのか』と感じても不思議ではありません。

 

任意売却の相談を受けた銀行員の冷たい態度、実はこの対応には、銀行としての立場が絡んでいるのです。

銀行の住宅ローン担当者の立場

銀行の住宅ローン担当者の業務は、「住宅ローン利用者の不動産などを担保にして多額のお金を融資し、貸したお金を滞りなく完済してもらう」ことです。

そのため、返済事故を未然に防ぐということが重要課題であり、住宅ローン利用者が毎月きちんと返済を行なっているかの確認を行い、返済が遅れた時には、一刻も早く督促し、延滞を解消するように努めています。

場合によっては、毎月の返済額を減らし、その分返済期間を延ばすといった措置を提案するなどして、貸し倒れにならないよう管理を行なっています。

 

任意売却を行うということは、延滞が数回続いている状態、つまり返済事故になっている状態ですので、「銀行としては任意売却を推奨するわけにはいかない」といった立場があるのです。

住宅ローン未払いの回収は誰が行なう?

任意売却銀行05

住宅ローンの支払いが間に合わず延滞となった時、督促連絡をしてきたり、または相談に出向いた時に対応してくれる人が、ローン未払い回収者、すなわち「債権者」です。

未払い回収は、借入元の銀行担当者が行なっていると思いがちですが、実は、「サービサー」と呼ばれる債権回収会社が行なうことが多いです。

サービサーの担当業務は、「返済不能となった人から少しでも多くの貸金を回収すること」です。

 

銀行としては、競売処分後の住宅ローン残債など、回収見込みのない不良債権をいつまでも保有し続けるのはデメリットしかなく、早々に債権放棄したいというのが本音です。そのため銀行は、返済不可能となった住宅ローンの不良債権を、サービサーに回収委託または譲渡します。

サービサーは、銀行から債権額の2%くらいで債権を買い取り、債務者から住宅ローン残債の回収を行います。ただしこの2%という数字の根拠は定かではありません。不良債権の状況やサービサーによってもパーセンテージは異なりますし、公表されることがないため定かではありませんが、業界の噂として2%くらいとなっているようです。

 

また、『債権額の2%という安さで売却してしまったら、銀行は大損してしまうのでは』と心配になってしまうかも知れません。しかし元々回収見込みがなかった債権ですので、サービサーに二束三文で売却してもそれほど影響はありません。

不良債権を二束三文で売却することになっても、「不良債権を売却損として計上し、無税償却として帳簿から抹消できる」という点で、銀行にとって売却する意味があるのです。

 

一方、銀行から不良債権を買い取ったサービサーは、債務者から「債権買取額以上の金額を回収」することにより、利益を得ます。二束三文で買い取った債権なので、利益を出すことは難しくなく、サービサーとしての業務が成り立つ仕組みとなっているのです。

債権者にとって競売よりも任意売却

住宅ローン残債を回収する「法的」手段として、競売が唯一な方法なのですが、競売手続きを裁判所に申請するためには、費用も手間もかかり、効率の良い回収方法とはいえません。しかも競売での売却価格は、市場相場の5~7割となってしまいます。

 

それと比較し、任意売却は、競売よりも高い金額(市場相場と同等)で売却できる確率が高いため、債権者としてはより多くの貸金が回収できることになります。しかも競売と違い裁判所への手続き申請も必要ありませんので、債権者としては競売より全然効率的といったところになります。

特に債権者がサービサーの場合、不良債権を二束三文で買い取っているため、任意売却を利用して得られた売却代金から仲介手数料、引っ越し代などの経費を差し引いたとしても、まだまだ十分な利益を得ることができるので、競売よりも任意売却を勧めてくることになります。

銀行は任意売却の担当ではない

任意売却銀行03

銀行は、住宅ローンの返済を管理し、延滞があれば督促により未払いを解消させ、返済事故を極力避けることが最も重要な仕事となるため、銀行として、任意売却を推し勧めるということは立場的に難しいです。

そのため、任意売却を実際に手掛ける担当としては、債権回収会社であるサービサーというケースがほとんどで、銀行ではありません。(ただし、一部の金融機関では銀行の担当者が任意売却業務も兼務するということもあります。)

これからして、住宅ローンの返済に困った際、銀行に駆け込み、『任意売却できないか』と相談した際の銀行側の反応があまり良いものではないということは納得できるかと思います。

きっぱりと、『任意売却には応じられません』と切り捨てられるケースもあるでしょう。「冷たい対応をされた」、「銀行から嫌われた」と感じても無理はありませんが、これは、銀行の立場上、任意売却を勧めることはできず、仕方のないことであり、それほど気にすることはありません。

ちなみに、銀行が『任意売却には応じられません』と回答するなかには、任意売却は一定期間滞納が続いていないとと申立てをすることができないという意味合いもあります。

返済の延滞が2、3ヵ月続き、催告書が届いた頃が、任意売却の申請に良いタイミングといわれており、延滞前や一度延滞したばかりの段階では、任意売却の申請はできません。

 

任意売却までの流れや期間については、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

「銀行に嫌われる」というもう一つの見方

任意売却銀行04

任意売却のデメリットの一つとして、個人信用情報への登録ということが挙げられます。いわゆるブラックリストにのると言われるものです。

上記でも触れましたが、任意売却を行うためには、一定期間滞納が続いた状態(ブラックリストに載った状態)である必要があります。近々滞納しそうだけれどまだ滞納していないという状態では、任意売却は始めることができません。

一定期間滞納を続けるということは金融事故となるわけですので、実は任意売却をするかしないかという以前に、この時点ですでに個人信用情報に登録されています。

つまり、「任意売却をすると個人信用情報に登録される」のではなく、「滞納を続けることで個人信用情報に登録される」わけです。

ご存知の通り、個人信用情報に金融事故が記録されてしまうと、状況に応じて約5~10年間記録として残され、その間の新規借入はできません。住宅ローンを組むことはもちろんできませんし、新しくクレジットカードを作ることもできなくなります。

このように銀行から融資を受けることができなくなるという意味合いで、『銀行から嫌われる』といえるかもしれません。

 

任意売却によってブラックリストに載ってしまった場合については、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

まとめ

任意売却をすると銀行などの金融機関から嫌われるのかどうかについて紹介しました。

任意売却をすると銀行に嫌われるという噂は、考え方によっては正しいのかもしれません。銀行をはじめサービサーの担当者がそれぞれの立場で業務を遂行しているため、適切な窓口を選択して相談すれば、嫌な思いをすることもなくなるのではないでしょうか。

任意売却は時間的な制約もあり、交渉力が重要ですので、専門家に手続きを依頼することをお勧めします。

 

任意売却を依頼する上での注意点は、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

 

 

下記に、任意売却の専門業者を紹介しておきますので、是非参考にしてみて下さい。

 

  1. 全国個人再生支援機構 

    任意売却実績 5.0
    債権者との交渉力 5.0
    売却後のサポート 5.0

    全国個人再生支援機構は、任意売却の解決実績が2000件以上もある、全国対応の任意売却に特化した不動産業者です。

    金融機関や債権者との交渉力が高く、住宅ローン滞納・不動産の売却・競売回避・その他の借金のお悩みまで対応してくれます。

    また、弁護士への相談も無料となっており、住宅ローン以外の借金についてもサポートもしてくれます。

    さらに、金融機関との交渉により依頼者の引っ越し費用などの捻出も行ってくれます。

    相談は24時間対応で、何度でも完全無料となっています。

    なるべく高い金額での売却をモットーとしており、売却後の新しい部屋探しまでサポートしてくれるため、安心して任せることが出来ます。

    相談依頼は、ホームページから住所などを入力するだけなので、2分程度で完了します。

    全国個人再生支援機構の公式サイトはこちら

任意売却を専門で扱う不動産業者の紹介は以上です。

任意売却は生活を再建するための仕組みです。無理な住宅ローンの支払いから解放されるため、精神的な負担が減り、いつも通りの生活を取り戻すことが出来るようになります。

もし、住宅ローンの他にも借金がある場合は、住宅ローンの残債と合わせて債務整理をすることで、債務の圧縮を行うことも可能です。

一人で悩まずに、悩みや不安を聞いてもらうことから始めるのが、現状を変えるきっかけとなるかと思います。

任意売却の無料相談(全国個人再生支援機構)

【任意売却のおすすめ記事一覧】 

【任意売却の基礎知識】

【任意売却のメリット・デメリット】

【任意売却の疑問など】

【任意売却物件の購入】

関連記事