任意売却決済01

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、任意売却の決済の際に必要なものについてまとめてあります。

任意売却の手続きがほぼ完了し、あとは決済のみ。これまでの精神的な苦痛から解放され、少しほっとできる瞬間です。

しかし、任意売却の決済とはどのように行われ、決済のために必要なものは何があるのか、良く分からないという方も多いかと思います。

任意売却を検討されている方、任意売却を依頼中の方は是非一読してみて下さい。

任意売却の流れ

任意売却決済02

不動産売買は、不動産会社に仲介を依頼することが一般的で、通常は、売主が主体となって不動産会社に依頼します。

売却任意売却も同様に仲介を依頼することになりますが、任意売却の場合、売主が主体ではなく、債権者から任意売却を行うことに対する許可を取り付ける必要があります。

債権者が任意売却を許可する条件の一つに「売却金額」があり、売主が自由に売却金額を決めることはできません。住宅ローン残債と物件の市場相場から、債権者が売却金額を決定します。

債権者が複数いる場合には、配分金額などを決め、債権者全員の同意が必要となります。

 

任意売却の許可を得て、不動産会社や任意売却専門業者に仲介を依頼し、購入希望者を探します。購入希望者を見つけ、売却価格や条件などでお互いの合意に至れば、売主と買主の間で売買契約を締結されます。

しかし、中古物件の不動産売買では、購入希望者から値引き要求があるケースがほとんどです。値引き要求によって、当初設定した売却金額よりも下回ってしまう場合には、債権者の合意を再度得なければなりません。

 

債権者の最終合意を得てようやくマイホームを売却できる段階になり、「決済日(引き渡し日)」を決定します。そして迎えた決済日当日、買主から売主へ売却代金が支払われ、物件を引き渡し、任意売却は完了となります。

※税金の滞納があり差し押さえられている場合には、差押え解除等の対応も完了させます。

 

■任意売却での決済までの流れ■

  1. 物件査定
  2. 債権者と交渉、任意売却の許可を得る
  3. 任意売却を業者に依頼(媒介契約)
  4. 売却活動の開始
  5. 購入希望者を見つけ、債権者から最終売却価格の許可を得る
  6. 差押えがついている場合には、差押え解除
  7. 決済日(引き渡し日)を決定
  8. 売主は、決済日までに引っ越し
  9. 決済日当日、売却代金の受け取りと借入金の清算、不動産所有権を引き渡し

 

任意売却までの流れや期間については、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

決済日に行うこと

決済日は、売主と買主だけでなく、全ての債権者、金融機関、司法書士、任意売却の業者など、全ての関係者が同席し、買主からマイホームの売却代金を受け取り、物件を引き渡します。そして売却代金を住宅ローンの残債に充て、清算の手続きが行われます。

手続きの流れは、まず最初に、物件に抵当権を持つ債権者から司法書士に対し抵当権抹消書類が提出され、司法書士が問題がないかを確認をし、問題がなければ、買主に融資をする金融機関から買主に融資が実行されます。

そして融資された代金を、各債権者への返済、そして司法書士や任意売却業者への手数料などに配分し、振り込みの着金を確認します。

その後、司法書士は、その後抵当権抹消書類もって法務局へ出向き、所有権移転登記を行い、司法書士が登記手続きを終えたところで、任意売却決済の完了となります。

決済に必要な書類など

任意売却決済03

任意売却の決済に必要となる書類は次の通りです。

 

■決済に必要な書類など■

  1. 不動産権利書
  2. 実印
  3. 印鑑証明
  4. 売買契約書
  5. (必要に応じて)建築設計図、建築確認済書など

 

不動産権利書は、不動産売買や遺産相続などの際に必要となる大切な書類です。当日になって慌てることのないよう、早めに確認、準備をしておくことが大切です。

普段必要なことが少ないため、大切な書類でありながらも、まれにどこにあるのかわからないという人もいますが、万が一なくしてしまった時には、専門家に依頼すれば確認書類の作成が可能です。しかし、これにも時間的余裕が必要ですので、任意売却を始めると決まったら、まずは権利書があるかどうかを確認しなければなりません。

また、印鑑証明と実印はセットです。印鑑証明だけ、実印だけでは決済をすることができません。同じような判子をいくつか所有されている場合、印鑑証明に登録された実印と異なる判子を持参するケースもあり、この場合も決済を行うことができません。

事前に印鑑証明と実印を確認しておくことをオススメします。

引っ越しは決済の前に済ます

任意売却決済04

上記でも述べましたが、決済日とは、引き渡し日です。売主はこの日に物件を明け渡さなければなりません。

つまり、この日までに引っ越しを済ませておかなければならないということです。

 

任意売却では、マイホームの売却代金の中から仲介手数料などの諸経費を捻出することがほとんどで、別途諸費用分のお金を準備する必要はありません。場合により、債権者の厚意と任意売却手続きを行う業者の交渉力によって引っ越し代をも捻出できることもあります。

本来支払う必要がある仲介手数料を支払わずに済み、引っ越し代までも不要と聞くと、『なんだか得した気分~』と勘違いしやすいのですが、決して売主が得するわけではないです。

売却代金から差し引かれた分だけ、債権者に返す返済額が減り、住宅ローンの残債が増えることになり、返済を先延ばししただけに過ぎません。

 

しかしながら、預貯金が底をつき、住宅ローンが払えなくなり、任意売却を行ったわけなので、仲介手数料などの諸経費分のお金を準備しなくても良いというのは大きなメリットとなるかもしれません。

家族がいれば人数分だけの生活費は掛かりますし、引っ越し先が賃貸住宅であれば礼金敷金も必要になってくるので、支払わなくて済んだお金を生活費に回すことができるからです。

そのため、任意売却を依頼し、決済までは数ヶ月はかかります。その数ヶ月間は、住宅ローンの返済はストップしているので、返済するはずの金額のうちいくらかを貯蓄に回し、任意売却後の生活に備えるようにすることをオススメします。

無事に任意売却が完了したら

決済が執り行われ、買主に不動産の所有権が無事に引き渡されたら、任意売却は完了となります。

マイホームを売却して得られた代金にてローンの返済を行っても、残債が残るケースがほとんどです。そのため、残った債務整理については、「任意整理」、「個人再生」、「自己破産」のいずれかで対処することになります。

多くの場合は、「任意整理」を選択し、債権者と話し合いを行い、新生活の経済状況に合わせて、支払えそうな金額の分割払いにて債権者に返済していくことになります。場合によっては、残債からさらに減額してもらえる可能性もあります。

しかし、残った債務の金額が大きすぎて、「自己破産」を選ぶケースも少なくないという現実を知っておきましょう。

 

任意売却で残った債務の整理方法やその後の生活については、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

まとめ

任意売却の決済に必要なものについて紹介しました。

決済に必要書類が揃わなければ、売却することはできません。

特に不動産権利書は重要ですが、普段はなかなか使うことが無い書類ですので、早めに確認し、万が一紛失しているのであれば、最寄りの法務局や専門家に相談することをおすすめします。

時間に制約のある任意売却ですので、購入希望者が決まっても慌てないよう、予め準備をしておくことが大切です。

 

任意売却したくても任意売却できないケースもあります。任意売却できないケースについては、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

 

 

下記に、任意売却の専門業者を紹介しておきますので、是非参考にしてみて下さい。

 

  1. 全国個人再生支援機構 

    任意売却実績 5.0
    債権者との交渉力 5.0
    売却後のサポート 5.0

    全国個人再生支援機構は、任意売却の解決実績が2000件以上もある、全国対応の任意売却に特化した不動産業者です。

    金融機関や債権者との交渉力が高く、住宅ローン滞納・不動産の売却・競売回避・その他の借金のお悩みまで対応してくれます。

    また、弁護士への相談も無料となっており、住宅ローン以外の借金についてもサポートもしてくれます。

    さらに、金融機関との交渉により依頼者の引っ越し費用などの捻出も行ってくれます。

    相談は24時間対応で、何度でも完全無料となっています。

    なるべく高い金額での売却をモットーとしており、売却後の新しい部屋探しまでサポートしてくれるため、安心して任せることが出来ます。

    相談依頼は、ホームページから住所などを入力するだけなので、2分程度で完了します。

    全国個人再生支援機構の公式サイトはこちら

任意売却を専門で扱う不動産業者の紹介は以上です。

任意売却は生活を再建するための仕組みです。無理な住宅ローンの支払いから解放されるため、精神的な負担が減り、いつも通りの生活を取り戻すことが出来るようになります。

もし、住宅ローンの他にも借金がある場合は、住宅ローンの残債と合わせて債務整理をすることで、債務の圧縮を行うことも可能です。

一人で悩まずに、悩みや不安を聞いてもらうことから始めるのが、現状を変えるきっかけとなるかと思います。

任意売却の無料相談(全国個人再生支援機構)

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