不動産任意売却自己破産01

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、自己破産したら不動産の任意売却は出来るのどうかについてまとめてあります。

自己破産は、住宅ローンやクレジットカード、消費者金融などからの借入が増え、返済が行き詰ってしまった際の最終手段です。

ただ住宅ローンに関しては、救済策として任意売却があり、自己破産をすると不動産の任意売却はできないのかと疑問に感じている方もおられると思いますので、任意売却を検討されている方は是非一読してみて下さい。

自己破産すると、全ての借金返済義務が免責となる

自己破産」とは、借金の返済が不可能となった時に、手持ちの財産を手放すことと引き換えに、借金返済の義務(ギャンブルや浪費等で作った借金は除く)が免責となる法的措置です。

裁判所から自己破産が認められると、所有している戸建やマンションなどのマイホームや車、預金(ただし、99万円までの現金は手元に残すことが認められている)や生命保険などの財産は没収されます。マイホームは競売にて売却され、それ以外は換価され、債権者が回収します。

自己破産によって、債務者は財産を没収されてしまいますが、抱えていた借金が全てなくなることで、新たな人生のスタートを切るきっかけにもなります。

任意売却でも持ち家は失うが・・・

不動産任意売却自己破産02

住宅ローンの滞納を続け、それを放置してしまうと最終的には競売にかけられ、裁判所によって強制的に売却されます。

任意売却」は、競売にかけられる前に、債務者が債権者と交渉することで抵当権を解除し、通常の不動産売却と同じ方法で売却する手段であり、競売回避策となります。

競売でも任意売却でも、売却によりマイホームを失うことに変わりはありません。

しかし、なぜ競売を避けた方がいいのか・・・。

 

それは、売却価格が大きく異なるからです。

競売での落札価格は、市場相場の5~7割という場合がほとんどです。一方任意売却の場合は、市場相場に近い金額で売却が可能となります。

マイホームの売却金額を残っている住宅ローンの返済に充てることになりますが、ほとんどの場合、住宅ローンを完済することはできず、残った住宅ローンの残債は、別途返済しなければなりません。

任意売却は、競売よりも高く売却することが可能なので、住宅ローン残債を少しでも減らせる点が最大のメリットとなります。

 

しかも競売は、裁判所を通した法的措置であり、債務者は退去日についても相談することはできず、裁判所の決定には100%従わなければならないといった強制力があります。

また強制退去する際の引っ越し費用や新居の賃料などの費用は、全て自己負担となり、さらには債権者から、残った住宅ローン残債の返済の一括返済を求められることになります。

これらは経済的に切羽詰まった債務者にとっては、大きな痛手です。

 

一方、任意売却の場合、債権者との交渉次第では、引っ越し費用をはじめ仲介業者への手数料などは売却代金から捻出することができ、別途自己資金を準備する必要がないといった利点があります。また、住宅ローン残債を圧縮したり、支払い可能な金額での分割払いで返済していくといったケースも可能となります。

このように、マイホーム売却後の生活を立て直すということを考慮した場合、任意売却には多くのメリットがあります。

自己破産と任意売却の関係

不動産任意売却自己破産03

住宅ローン以外にも多額の借金があると、自ら自己破産を考えたり、相談した弁護士などから自己破産を勧められることがあります。

『自己破産によって、抱えている借金がすべて免責となるのだから、わざわざマイホームを任意売却によって売る必要があるのか』、『でも、任意売却という方法もあるし、どちらを選択すればよいのか?』と、疑問を持たれる方も多いかと思います。

どちらも借金返済が滞った場合の対処方法ではありますが、自己破産と任意売却は、性質的に異なるものと考えることができます。

自己破産は「借金の整理」、任意売却は「家の処分をどうするか」という問題です。

そのため、自己破産と任意整理のうち、一つを選択しなくてはならないということはなく。自己破産と任意整理の両方を行うことが可能です。

自己破産を先に行なうか、任意売却を先に行なうかの2通りの方法があります。

 

  1. 任意売却をしてから、自己破産手続きを行う
  2. 自己破産の申請をしてから、任意売却を行う

 

結論からすると、任意売却をしてから、自己破産手続きを行う方が、メリットがあります。

以降、自己破産の前後で任意売却をする際の違いについて少し詳しく説明します。

1.任意売却をしてから自己破産手続きを開始する

自己破産を行うことを前提として、その前に任意売却を行う方法で、自己破産前に任意売却を行うことには、大きなメリットがあります。

それは、自己破産にかかる費用と時間を抑えることができるということです。
 
自己破産といっても、申請したらすぐに認められるわけではなく、また無料で認められるわけではありません。

所有する財産があるかないかによって以下の2種類に分けられ、自己破産手続きの期間や費用が異なります。

 

  • 財産があるときの「管財事件」
  • 財産がないときの「同時廃止」

 

持ち家などの財産がある場合、「管財事件」という手続きとなり、破産管財人(はさんかんざいにん)が選出され、資産価値調査や評価が行なわれます。

この破産管財人への報酬額は債務者の負担で、裁判所へ納める予納金に含まれます。予納金としては20万円から50万円となります。

これに対し、家や車など特に換価できる資産がない場合は、「同時廃止」という手続きがとられます。この場合、破産管財人を選出せずに手続きが進められるため、管財人への報酬は必要なく、裁判所への予納金は数万円で納まります。

さらに、自己破産の手続きにかかる時間は、「管財事件」では、少なくとも1年以上かかるところ、「同時廃止」では申立てから半年ほどですみます。

 

このように、自己破産の前に任意売却によって大きな財産を処分することによって、裁判所に支払う費用を大幅に減額できることは、経済的に困窮している債務者にとっては大きなメリットになります。

 

管財事件と同時廃止についての比較表は下記の通りです。

項目 同時廃止 管財事件
換価する財産
予納金
数万円
20~50万円
手続きの期間
約半年
1年以上

自己破産申請時での注意点

所有する財産に有無によって、期間と費用が異なる自己破産・・・

そうなると、『手持ちの財産をできるだけ処分してから自己破産をすればよいのでは?』と考えた方も多いかと思います。

しかし、自己破産することを見据えて勝手に財産を処分することは、法律(破産法)違反となってしまいます。

破産法では「免責不許可」の決定要因の一つとして、詐害行為が定められています。これは、差押えや処分を逃れるために、財産を隠したり譲渡、売却処分するという行為です。

つまり、自己破産の申請前に、住宅の名義を変えたり、勝手に安い価格で売却するなどということはしてはいけません。

 

では、自己破産前に「任意売却」しても法律違反にならないのかと気になります。

実は、任意売却は「詐害行為」にはなりません。

なぜなら、住宅ローン支払い中の不動産には「抵当権」が設定されているからです。

抵当権とは、「住宅ローンの支払いが滞った場合には、債権者が担保となる住宅を処分し、その売却金額を回収することができる」という、債権者の権利です。住宅ローンの返済が完了するまでは、その不動産の「真」の所有者は債権者となります。

 

この「抵当権」は、破産法よりも優先して行使することができるため、自己破産手続きが控えていても、抵当権を行使し、不動産を売却処分することが可能となります。

任意売却の場合は、債務者と債権者双方の合意のもとで行われ、さらにその売却代金は債権者が回収することになっているので、「債権者が抵当権を行使している」ことになります。そのため、任意売却を行っても、自己破産の免責不許可事由には当たりません。

任意売却は自己破産に対する詐害行為ではないため、「任意売却をしてから自己破産手続きを行う」ことは、法律違反にはなりません。

2.自己破産の後に任意整理を行う

自己破産の申請を行ってから、任意売却を行うという方法もあります。

これは、正確にいうと「自己破産開始決定後でも、競売に間に合えば、任意売却を行うことはできる」と言えます。

任意売却のことを知らずに自己破産の手続きを開始してしまったというパターンが当てはまり、この場合でも、競売の手続きの進捗状況によっては、任意売却を始めることができます。

具体的にいうと、競売開札日の2日前までに、全ての債権者から任意売却への同意をとることができれば、任意売却を行うことができます。

このケースの場合には、まさに時間との戦いとなりますので、債権者から同意が得られるよう、実力と実績のある任意売却業者の協力を依頼することが大切です。

まとめ

自己破産したら不動産の任意売却は出来るのどうかについて紹介しました。

自己破産と任意売却は、性質が異なることもあり、どちらか一方を選択しなければならないということはありません。

事情により自己破産が必須であっても任意売却を取り入れることで、新生活の助けとなる場合もあります。自己破産と任意売却の手続き開始のタイミングは、ケースバイケースですので、とにかく気になったら少しでも早く専門家に相談してみてください。

 

 

下記に、任意売却の専門業者を紹介しておきますので、是非参考にしてみて下さい。

 

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任意売却を専門で扱う不動産業者の紹介は以上です。

任意売却は生活を再建するための仕組みです。無理な住宅ローンの支払いから解放されるため、精神的な負担が減り、いつも通りの生活を取り戻すことが出来るようになります。

もし、住宅ローンの他にも借金がある場合は、住宅ローンの残債と合わせて債務整理をすることで、債務の圧縮を行うことも可能です。

一人で悩まずに、悩みや不安を聞いてもらうことから始めるのが、現状を変えるきっかけとなるかと思います。

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