不動産競売01

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、戸建やマンションなどの不動産における競売とはどんなものなのかについてまとめてあります。

昨今、『家が競売にかけられた』という話は珍しくはありません。住宅ローンなどの支払いを滞らせると、マイホームは最終的に競売にかけられ、強制的に没収されます。

競売となってしまう背景は様々ですが、どんな事情であれ、債務者の今後の生活を及ぼすほどのダメージを与えてしまうものが競売です。

住宅ローンの返済が厳しくなり、これからの生活に不安を感じられている方は是非一読してみて下さい。

競売とは?

不動産競売03

戸建やマンションなどのマイホームはとても高額な買い物です。そのため、マイホーム購入の際、現金で一括購入できる人は少数派であり、多くの方は20年や30年の住宅ローンを利用します。

住宅ローンを利用する場合、お金を借りる側(債務者)は、購入する不動産などを「担保(たんぽ)」にし、金融機関からお金を借ります。一方、銀行などの金融機関側(債権者)は、この不動産に対し「抵当権(ていとうけん)」を設定します。

担保とは、「債務(住宅ローンなど)の返済が出来なくなったとき、その保証として差し出す財産」のことで、抵当権とは、「住宅ローンが返済されないとき、担保(不動産など)を金融機関が差し押さえ、売却して債権を回収する権利」のことです。

 

つまり、住宅ローン返済中は抵当権が設定されているため、マイホームは所有者の住まいではありますが、債権者の管理下にある状態です。住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することによって、はじめて所有者のモノになるのです。

 

長きに渡る住宅ローン返済中、怪我や病気、リストラなどの予期しない事態によって、住宅ローンの返済が困難になる事例は珍しくはありません。住宅ローンを滞納し続けると、債権者の権利である「抵当権」により、担保とした不動産(マイホーム)は差し押さえられ、売却されてしまうことになります。

ただし、債権者が、自由に売却できるわけではありません。債権者は、正式な手順に沿って裁判所に申立てを行ない、裁判所が申立を認めれば、裁判所の管轄の下、オークション形式によってマイホームが売却されることになります。

これを「競売」といいます。

競売はどんな時に行われるのか?

不動産競売02

「家が競売にかけられた」という話を聞くことがありますが、競売は、戸建やマンションなどの個人住宅に限らず、投資用不動産など、抵当権のついている不動産であれば、どんな物件でも対象となります。

債権者が競売の申立てに至る状況には、様々なケースがあります。

ケース1.住宅ローンが返済できない時

競売にかけられる多くの場合は、ローンの返済を滞らせたときです。ローンの返済といっても次のような事例があります。

通常の場合(ほとんどのケース)

戸建やマンションなどの住宅を購入する際、ほとんどの人が住宅ローンを利用します。新築物件で数千万円単位、中古物件であっても数百万円単位の価格となりますので、資産家など富裕層な方でなければ、現金一括で支払うことは難しいです。

住宅ローンは、銀行など金融機関から融資を受け、それを20~30年という長期間の分割払いで返済していくものです。しかし、返済期間中に経済的な事情(リストラや怪我、病気など)によって、予定通りの返済が厳しくなることがあります。

どうしても支払いができず滞納を続けてしまうと、債権者である金融機関や債権回収会社などから、競売の申し立てをされることになります。

離婚後の場合

住宅ローンの返済中に離婚した場合、住宅ローンの支払いをどうするかが大きな問題です。

仮に、夫が所有者かつローンの名義人であるとしましょう。夫が家を出ていき妻が住み続けた場合、名義人である夫がローンの支払いを滞りなく続けてくれれば問題ありません。しかし、何らかの原因でその支払いを怠り滞納が続くと、その家は競売の対象となります。

また住宅ローンは、ローン対象となる家に、ローン名義人が住むことが融資の条件となっています。上記の場合は、その条件を満たしていないので、金融機関に知られてしまった場合、住宅ローンの一括返済を求められてしまう可能性があるので注意が必要です。

投資用物件の場合

不動産投資によって損害を出してしまった場合や、賃貸経営にて予定通りの賃料収入が得られなかった場合で、ローンの返済が出来なくなってしまうことも多いです。

不動産投資や賃貸経営の場合、賃料収入をローン返済に充てるといった返済計画を立てることが多いのですが、想定以上に賃料収入が得られず、赤字続きとなり、ローン返済の目途が立たなくなっていまうというパターンです。

滞納が続けば、債権者によって競売を申立てられます。

ケース2.マンションの管理費の未払いを続けた時

マンションを購入した場合、住宅ローンの支払のほかに、管理費や修繕費の支払が発生します。マンションにはエントランスやエレベーター、階段などの共有部分があり、これらの共有部分の清掃や修繕費は、マンションの管理組合へ支払わなければなりません。

管理費や修繕費を滞納しても、所有するマンションを差し押さえれることはないだろうと甘く考えがちですが、マンション管理組合によっては競売を申し立てるといったケースは少なくありません。

数万円程度の管理費ですが、経済的に困窮しているときには、負担となります。そのため住宅ローン等の支払いを優先し、管理費を長期間滞納し続けるという人もいます。中には未払い額が100万円以上にのぼるケースもあるようですので、管理組合が法的措置に動き、競売を申し立てても致し方ありません。

競売のメリットとデメリット

不動産競売04

物事にはメリットやデメリットがあります。「競売」にももちろんメリットとデメリットがあります。

競売物件を購入する側からすると、通常の中古物件と比較し安く購入できる点が最大のメリットであり、現状有姿の状態で引き渡される点はデメリットの一つとなります。

しかしながら、競売にかけられている債務者側の立場からすると、競売のメリットは1つもなく、デメリットしかありません。

 

≪債務者側からみたデメリットの一例≫

  • 近所や知人、職場の人に知られてしまう可能性がある
  • 競売成立後は強制退去
  • 売却価格が安い(市場相場の5~7割程度)

 

債権者によって競売の申立てが行なわれ、競売が認められると、売却実施公告として新聞をはじめ、業界紙、インターネットにて「競売物件」として公開されます。これにより近所の方や知人に知られてしまう可能性があります。

そして競売は、裁判所管轄の下、事務的に処理されるので、債務者の意思は全く尊重されることはなく、引っ越し時期などの相談は一切通用しません。そのため、実際に入札、開札、そして落札されると、有無を言わさず強制退去となります。

 

また、一番のデメリットとなるのが、競売による売却価格は市場相場と比較し、格安で取引されることです。

一般的には、市場相場の5割から6割、よくて7割といわれています。そのため、その売却代金は住宅ローン残高に比べてかなり低くなる可能性が高いです。住宅ローン残高から売却代金を差し引いて、残った債務(借金)は、債務者が引き続き債権者に返済しなければなりません。

マイホームを失っただけでなく、債務が残されるわけですから、引き続き負担を抱えていくことになります。万が一、返済できる見込みがない場合には、自己破産を考える必要性もでてきます。

よって、競売にかけられることは、債務者にとって大きな負担でしかないため、回避しなければならないのです。

競売を回避するために

不動産競売05

競売は、債務者にとって脅威であり、可能性があるなら何としてもその回避に努めたいものです。

競売を回避するための唯一の方法が、「任意売却」です。

任意売却は、債務者が債権者と交渉することで抵当権を解除し、通常の不動産売却と同じ方法で売却する手段です。これにより、市場相場により近い金額で売却することができ、住宅ローン清算後の債務を減らすことに繋がります。

 

競売と比較し、任意売却は、債権者と交渉が出来るといった点が特長になります。交渉次第で、債務者にとって様々なメリットを受けられる可能性があります。

例えば、残債(ざんさい)の返済は一括返済ではなく、経済状況にあった少額分割返済としてもらえたり、時には圧縮してもらえることもあります。他には、売却代金の中から任意売却にかかる必要経費や引っ越し費用を捻出することにより、債務者が自己資金を準備する必要がなくなることもあります。

売却代金の中から必要経費を差し引くということは、住宅ローン返済に充てる金額がその分減って、清算後の債務がその分増える結果となります。つまり差し引いた分は後から支払う形になるわけです。

しかし、資金難の状況にある債務者にとって、任意売却にかかる費用等を別途準備する必要がなくなることは、その分の費用を今後の生活へと回すことができ、生活を立て直すきっかけともなります。

 

このようにマイホームを売却するしか方法がなくなった場合には、競売と比較し、メリットの多い任意売却にてマイホームを売却することが注目されています。

競売物件の行く先

不動産が競売にかけられると、入札期間が設けられ、誰でも入札し、落札することができます。そうはいっても、入札者のほとんどがプロの不動産業者といわれています。

その理由としては、素人である一般人が競売物件を購入する場合、メリットを上回るだけのデメリットがあることが挙げられます。現状有姿での引渡しかつ瑕疵担保責任が免責されているため、購入後の片付け費用やトラブル発生時の対策費などはすべて自己負担となります。

現状有姿とは、そのままの状態という意味です。住宅の内外に傷や修復必要な箇所があってもそのままの状態で引き渡されます。また瑕疵担保責任とは、構造に重要な不具合があった場合、元の所有者が修復する責任を負っています。しかし競売物件の場合、免責されているため、購入者側が責任を負うことになります。

よって、よほど購入者の希望に見合った物件でない限り、このリスクを負ってまで、購入する一般人はいません。

 

競売物件を落札したプロの不動産業者の目的は、再販がほとんどです。クリーニングやリフォームするなどし、市場相場同等の金額で売却します。

そのため、購入費が安ければ安いほど、不動産業者の利益となるのです。

まとめ

戸建やマンションなどの不動産における競売とはどんなものなのかについて紹介しました。

住宅ローンの返済が困難になり滞納を続けてしまうと、抵当権のついた不動産は最終的に競売にかけられてしまいます。競売は、債務者にとっては大変大きな痛手となりますので、できることなら避けて通りたい手続きです。

任意売却であれば、不動産を失うことは同じであっても競売にはない様々なメリットがあります。

また、競売物件を購入する最大のメリットは、市場相場と比べかなりの低価格で購入することが可能なことです。しかしメリットを上回るほどのデメリットがあり、購入後のトラブルは全て自己責任となるため、購入する際には十分な注意が必要です。

 

 

下記に、任意売却の専門業者を紹介しておきますので、是非参考にしてみて下さい。

 

  1. 全国個人再生支援機構 

    任意売却実績 5.0
    債権者との交渉力 5.0
    売却後のサポート 5.0

    全国個人再生支援機構は、任意売却の解決実績が2000件以上もある、全国対応の任意売却に特化した不動産業者です。

    金融機関や債権者との交渉力が高く、住宅ローン滞納・不動産の売却・競売回避・その他の借金のお悩みまで対応してくれます。

    また、弁護士への相談も無料となっており、住宅ローン以外の借金についてもサポートもしてくれます。

    さらに、金融機関との交渉により依頼者の引っ越し費用などの捻出も行ってくれます。

    相談は24時間対応で、何度でも完全無料となっています。

    なるべく高い金額での売却をモットーとしており、売却後の新しい部屋探しまでサポートしてくれるため、安心して任せることが出来ます。

    相談依頼は、ホームページから住所などを入力するだけなので、2分程度で完了します。

    全国個人再生支援機構の公式サイトはこちら

任意売却を専門で扱う不動産業者の紹介は以上です。

任意売却は生活を再建するための仕組みです。無理な住宅ローンの支払いから解放されるため、精神的な負担が減り、いつも通りの生活を取り戻すことが出来るようになります。

もし、住宅ローンの他にも借金がある場合は、住宅ローンの残債と合わせて債務整理をすることで、債務の圧縮を行うことも可能です。

一人で悩まずに、悩みや不安を聞いてもらうことから始めるのが、現状を変えるきっかけとなるかと思います。

任意売却の無料相談(全国個人再生支援機構)

【任意売却のおすすめ記事一覧】 

【任意売却の基礎知識】

【任意売却のメリット・デメリット】

【任意売却の疑問など】

【任意売却物件の購入】

【競売のおすすめ記事一覧】 

【競売の基礎知識】

【競売のおすすめ記事一覧】 

【競売の基礎知識】

関連記事