家を売却しようと考えているけど、実は欠陥住宅だと気づいた…そんなあなたは、不安でいっぱいでしょう。
欠陥住宅を売却する方法は、通常の住宅売却とは異なる点が多く、売主が負う責任も大きいため、注意が必要です。
この記事では、欠陥住宅の売却について、売却前に知っておくべき注意点や、売主が負う責任について詳しく解説します。
欠陥住宅を売却する前に知っておきたいこと
欠陥住宅を売却する際には、事前にしっかりと情報収集をし、売主として必要な知識を身につけておくことが重要です。
売却前に知っておくべきことを3つの項目に分けて解説します。
欠陥住宅とは？どんな状態が該当するのか
欠陥住宅とは、本来あるべき性能や安全性が欠如し、居住者に危険や不利益をもたらす可能性のある住宅のことです。
具体的な例としては、以下の状態が挙げられます。
- 雨漏り
- 壁や天井の亀裂
- 建物の傾き
- シロアリ被害
- 基礎の腐食
- 断熱材の不足
- 設備の不具合
- 建築基準法違反
- 健康に悪影響のある素材の使用
これらの状態が確認された場合は、欠陥住宅であると判断される可能性があります。
欠陥住宅の売却で発生する可能性のあるリスク
欠陥住宅を売却する際には、以下のリスクが発生する可能性があります。
- 売却価格が下がる
- 売却活動が長期化する
- 買主とのトラブルに発展する
欠陥住宅は、通常の家よりも売却価格が低くなる傾向があります。
また、欠陥を理由に買主が見つかりにくいため、売却活動が長期化する可能性もあります。
さらに、売却後に欠陥が原因でトラブルが発生し、買主から責任を問われるケースも考えられます。
売主が負う責任について解説
欠陥住宅を売却する際には、売主は「契約不適合責任」を負う可能性があります。
契約不適合責任とは、売買契約の対象となる物件に、契約内容と異なる不具合や欠陥があった場合、売主が買主に対して責任を負うというものです。
2020年4月の民法改正によって、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと名称が変更されました。
しかし、売主が負う責任の内容は大きく変わっていません。
契約不適合責任が発生した場合、買主は売主に以下の請求を行うことができます。
- 修繕・交換を求める請求（追完請求）
- 代金を減額する請求（代金減額請求）
- 契約を解除する請求（契約解除）
- 損害賠償を求める請求（損害賠償請求）
売主は、契約不適合責任によって、多額の費用を負担したり、売却した物件を取り戻さなければいけなくなる可能性もあります。
欠陥住宅の売却方法とそのメリット・デメリット
欠陥住宅を売却する際には、いくつかの方法があります。
それぞれの方法にはメリットとデメリットがあるので、状況に応じて最適な方法を選びましょう。
1. 欠陥部分を修繕して売却する
欠陥住宅を売却する最も一般的な方法が、欠陥部分を修繕してから売却する方法です。
この方法のメリットは、欠陥が解消されることで、売却価格が高くなる可能性があることです。
しかし、修繕には費用がかかるため、売却価格で回収できるのかを事前に検討する必要があります。
また、すべての欠陥が修繕によって完全に解消できるわけではありません。
修繕後も、買主からクレームが発生する可能性も考慮する必要があります。
2. 解体して更地にして売却する
欠陥が深刻で修繕が難しい場合や、築年数が古く老朽化が進んでいる場合は、建物を解体して更地にして売却する方法も有効です。
この方法のメリットは、欠陥住宅であることを気にせずに、土地の価値だけで売却できることです。
しかし、解体には費用がかかるため、売却価格で回収できるのかを事前に検討する必要があります。
また、解体後、土地の用途や建ぺい率、容積率などの制限によって、売却価格が低くなる可能性もあります。
3. 不動産買取業者に売却する
欠陥住宅の売却に悩んでいる場合は、不動産買取業者に売却するという選択肢もあります。
不動産買取業者は、欠陥住宅であっても、そのままの状態で購入してくれるケースがあります。
この方法のメリットは、売主が修繕や解体などの費用を負担する必要がないことです。
また、迅速に売却できるため、時間的な余裕がない方にもおすすめです。
ただし、不動産買取業者は、欠陥住宅の価値を考慮して、相場よりも低い価格で買い取る場合が多い点は注意が必要です。
欠陥住宅を売却する際の注意点
欠陥住宅を売却する際には、以下の3つの点に注意が必要です。
1. 欠陥の告知義務
欠陥住宅を売却する際には、売主は買主に欠陥について告知する義務があります。
告知義務を怠ると、契約不適合責任によって、買主から損害賠償を請求される可能性があります。
2. 売却価格の交渉
欠陥住宅は、通常の家よりも売却価格が低くなる傾向があります。
そのため、売主は買主と売却価格についてしっかりと交渉する必要があります。
欠陥の程度や修繕費用などを考慮して、納得のいく価格で売却できるようにしましょう。
3. 買主とのトラブル
欠陥住宅を売却する際には、買主とのトラブルが発生する可能性があります。
買主は、欠陥を理由に契約を解除したり、損害賠償を求めたりするケースがあります。
トラブルを回避するためには、売主は事前に欠陥について買主にしっかりと説明し、理解を得ることが重要です。
また、売買契約書には、契約不適合責任の免責に関する特約を盛り込むことも有効です。
欠陥住宅を売却する際に役立つ情報
欠陥住宅を売却する際には、以下の情報を参考にすると役立ちます。
1. 欠陥住宅の売却に関する法律
欠陥住宅の売却に関する法律としては、以下のものが挙げられます。
- 民法
- 住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）
- 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）
これらの法律では、売主の責任や買主の権利などが定められています。
欠陥住宅を売却する際には、これらの法律の内容を理解しておくことが重要です。
2. 欠陥住宅の売却をサポートしてくれる専門業者
欠陥住宅の売却を検討する際には、専門業者に相談することも有効です。
専門業者には、欠陥住宅の査定、売却戦略の立案、買主との交渉など、幅広いサポートを行ってくれるところがあります。
専門業者を利用することで、売却活動がスムーズに進み、トラブルを回避できる可能性が高まります。
3. 欠陥住宅の売却に関するよくある質問
欠陥住宅の売却に関するよくある質問をまとめました。
- 欠陥住宅は売却できますか？
- 欠陥住宅の売却価格はどれくらいになりますか？
- 欠陥住宅を売却する場合、どのような点に注意すればよいですか？
- 欠陥住宅の売却をサポートしてくれる専門業者を教えてください。
これらの質問への回答は、この記事で詳しく説明しています。
まとめ
欠陥住宅を売却する際には、売主は様々なリスクを負う可能性があります。
売却前にしっかりと情報収集を行い、売却方法や注意点などを理解した上で、慎重に進めることが重要です。
この記事では、欠陥住宅の売却に関する基礎知識を解説しました。
欠陥住宅の売却は、専門知識が必要で、一人で対応するのは難しい場合が多いです。
売却でお困りの際は、不動産会社や専門業者に相談することをおすすめします。
