不動産情報を見ていると、「告知事項あり」という言葉を目にすることがありますよね。これは、物件を購入・賃貸する際に、買主・借主に事前に伝えなければならない事項がある物件のことです。「告知事項あり」と聞いて、不安に感じる方も多いと思いますが、どんな物件なのか、購入・賃貸前に知っておくべきことを解説していきます。
「告知事項あり」の意味と、なぜ告知義務があるのか
「告知事項あり」とは、簡単に言うと、物件に「瑕疵（かし）」があることを意味します。瑕疵とは、物件本来の性能や価値を損なうような欠陥のことです。告知義務があるのは、買主・借主が物件の購入・賃貸の意思決定をする上で、その瑕疵を知っていれば判断が変わってしまう可能性があるからです。つまり、買主・借主が物件の状況を正しく理解した上で、購入・賃貸の判断ができるようにするため、売主・貸主は告知義務を負っているのです。
告知事項とは？
告知事項とは、買主・借主の判断に影響を与える可能性のある、物件に関するネガティブな事実です。告知事項は、物件の状況によってさまざまなものがありますが、大きく分けて4つの種類があります。
告知事項の種類
- 心理的瑕疵：過去の事件や事故など、物件の印象を悪くするような事柄
- 物理的瑕疵：雨漏り、シロアリ被害、建物の傾きなど、物件に実際に存在する欠陥
- 環境的瑕疵：騒音、悪臭、日照不足など、物件周辺の環境による問題
- 法的瑕疵：建築基準法や都市計画法などの法令に違反している状態
告知義務のある「瑕疵」とは？
告知義務のある「瑕疵」とは、物件の価値や性能を損なうような欠陥です。例えば、
- 心理的瑕疵：殺人事件や自殺などが発生した物件
- 物理的瑕疵：雨漏りやシロアリ被害など、建物に実際に存在する欠陥
- 環境的瑕疵：隣接する工場からの騒音や悪臭など、物件周辺の環境による問題
- 法的瑕疵：建築基準法に違反して建てられた物件など
これらの瑕疵は、物件の価値を大きく下げる可能性があります。そのため、売主・貸主は、買主・借主に事前に告知する義務があるのです。
告知義務があるのはどんな場合？
告知義務があるケースは、物件の種類や瑕疵の内容によって異なります。例えば、
- 賃貸物件の場合：心理的瑕疵は、発生から3年を経過していれば告知義務はありません。ただし、事件性や社会への影響が大きい場合は、3年を過ぎても告知義務が発生する場合があります。
- 売買物件の場合：心理的瑕疵は、発生から何年経過していても告知義務が発生します。
具体的な告知義務の期間や内容は、法律やガイドラインによって定められています。そのため、購入・賃貸前に不動産会社にしっかりと確認することが重要です。
「告知事項あり」物件の種類と具体例
告知事項あり物件は、その内容によってさまざまな種類があります。ここでは、代表的な3つの種類とその具体例について解説します。
心理的瑕疵：過去の事件や事故など
心理的瑕疵とは、物件の印象を悪くするような過去の事件や事故など、心理的に抵抗を感じやすい事柄を指します。具体的には、
- 殺人事件や自殺：物件内で起きた殺人事件や自殺は、多くの場合、心理的瑕疵として告知の対象となります。
- 孤独死：特に発見までに時間が経過し、特殊な清掃が必要な場合は告知義務が発生する可能性があります。
- 火災：物件内で起きた火災も、心理的瑕疵として告知の対象となる場合があります。
心理的瑕疵は、人によって感じ方が大きく異なるため、明確な基準はありません。そのため、物件の購入・賃貸を検討する際は、不動産会社に詳細な情報を聞くようにしましょう。
物理的瑕疵：雨漏り、シロアリ被害など
物理的瑕疵とは、物件に実際に存在する欠陥を指します。具体的には、
- 雨漏り：屋根や壁の劣化によって起こる雨漏りは、建物に大きなダメージを与え、住居環境を悪化させるため、告知の対象となります。
- シロアリ被害：木造住宅によく見られるシロアリ被害は、建物の構造を弱体化させるため、告知義務が発生します。
- 建物の傾き：地震や地盤沈下などによって建物が傾いている場合も、告知の対象となります。
物理的瑕疵は、修繕によって解消できる場合も多いですが、修繕費用が大きく、時間がかかるケースもあります。そのため、購入・賃貸前に、修繕の状況や費用について、不動産会社に確認することが大切です。
環境的瑕疵：騒音、悪臭、日照不足など
環境的瑕疵とは、物件周辺の環境による問題を指します。具体的には、
- 騒音：隣接する工場や道路からの騒音は、生活環境を大きく損なうため、告知の対象となります。
- 悪臭：ゴミ処理場や工場からの悪臭は、住居環境を悪化させるため、告知の対象となります。
- 日照不足：周辺に高い建物が建ち、日当たりが悪くなっている場合も、告知の対象となる場合があります。
環境的瑕疵は、物件自体に問題がない場合でも、生活環境に大きな影響を与える可能性があります。そのため、購入・賃貸前に、周辺環境をよく確認することが大切です。実際に現地に行って、時間帯や天候が異なる状況で確認してみることをおすすめします。
「告知事項あり」物件を見抜く方法
「告知事項あり」物件は、不動産情報サイトや広告などで、必ずしも明記されているわけではありません。そのため、自分で見抜く方法を知っておくことが重要です。
物件の価格が相場より安い場合
告知事項あり物件は、一般的に相場よりも価格が安くなっています。これは、瑕疵があることで、物件の価値が下がっているためです。物件の価格が相場よりも著しく安い場合は、告知事項がある可能性が高いので、注意が必要です。
物件情報に「告知事項あり」と記載されている場合
物件情報に「告知事項あり」と記載されている場合は、間違いなく告知事項がある物件です。ただし、具体的な内容については記載されていないことが多いので、不動産会社に問い合わせて、詳細を確認するようにしましょう。
物件がリフォームされている場合
物件がリフォームされている場合は、過去の瑕疵を隠すためにリフォームされている可能性があります。特に、築年数が古い物件で、一部だけリフォームされている場合は、注意が必要です。リフォームされている物件は、必ずしも告知事項あり物件ではありませんが、疑わしい場合は、不動産会社に問い合わせて確認しましょう。
「告知事項あり」物件の購入・賃貸を検討する際のポイント
「告知事項あり」物件の購入・賃貸を検討する際は、以下のポイントに注意しましょう。
告知事項の内容をよく確認する
告知事項の内容をよく確認し、その内容が自分にとって許容できる範囲かどうかを判断しましょう。告知事項の内容によっては、物件の価値が大きく下がる場合があります。また、告知事項の内容によって、将来的な売却や賃貸に影響が出る可能性もあります。
物件の周辺環境や治安を確認する
環境的瑕疵がある場合は、物件の周辺環境や治安を十分に確認しましょう。特に、騒音や悪臭など、生活環境に影響を与える可能性がある場合は、注意が必要です。実際に現地に行って、時間帯や天候が異なる状況で確認してみることをおすすめします。
自分にとって許容できる範囲かどうかを判断する
告知事項の内容や物件の周辺環境などを総合的に判断し、自分にとって許容できる範囲かどうかを決めましょう。告知事項がある物件は、必ずしも悪い物件ではありません。しかし、告知事項の内容によっては、生活に大きな影響を与える可能性があります。そのため、慎重に判断することが大切です。
「告知事項あり」物件に関するよくある質問
「告知事項あり」物件に関するよくある質問をまとめました。
告知義務はいつまであるの？
告知義務の期間は、物件の種類や瑕疵の内容によって異なります。一般的には、賃貸物件の場合は、心理的瑕疵が発生してから3年が経過すれば告知義務はなくなりますが、売買物件の場合は、発生から何年経過していても告知義務があります。
告知事項は不動産会社から必ず伝えられるの？
不動産会社は、告知義務を負っています。しかし、告知義務を怠ったり、隠したりするケースもゼロではありません。そのため、購入・賃貸前に、不動産会社にしっかりと確認することが大切です。また、自分でインターネットなどで情報を集めることも有効です。
告知事項が後から発覚したらどうすればいいの？
告知事項が後から発覚した場合、売主・貸主に対して、契約不適合責任を主張することができます。契約不適合責任を主張することで、
- 瑕疵の修繕を求める
- 代金の減額を求める
- 契約の解除を求める
ことができます。ただし、契約不適合責任を主張できるのは、瑕疵を知ってから一定期間内（一般的には1年以内）に限られます。
まとめ
「告知事項あり」物件は、物件に何らかの瑕疵があることを意味します。購入・賃貸前に、告知事項の内容をよく確認し、自分にとって許容できる範囲かどうかを判断することが大切です。また、不動産会社にもしっかりと確認し、必要であれば、専門家に相談しましょう。そして、自分のライフスタイルに合った物件を見つけるようにしましょう。
