固定資産税は、土地や建物などの不動産を所有している人が毎年支払う必要がある税金です。その税額は、固定資産税評価額という不動産の価値に基づいて計算されます。この記事では、固定資産税評価額、特に建物の評価額について、その目安や計算方法、確認方法などを詳しく解説します。固定資産税評価額を理解することで、賢く税金対策を行い、家計の負担を軽減することも可能です。ぜひ最後まで読んで、不動産に関する知識を深めてください。
固定資産税評価額とは？建物にかかる税金とその計算方法
固定資産税評価額とは、土地や建物などの不動産の価値を表すもので、固定資産税の税額を計算する際に基準となる金額です。固定資産税評価額は、国が定めた基準に基づいて、各市町村が個々の不動産に対して評価した金額です。固定資産税の計算方法は、固定資産税評価額に税率を乗じることで算出されます。税率は、各市町村によって異なりますが、一般的には1.4％程度です。
固定資産税とは？
固定資産税は、土地、建物、償却資産などの固定資産を所有している人が毎年支払う必要がある税金です。固定資産税は、地方自治体の重要な財源であり、道路や公園などの公共施設の整備や維持管理などに充てられています。固定資産税は、不動産を所有している人にとって、毎年の大きな支出になる可能性があるため、固定資産税評価額を理解し、賢く税金対策を行うことが重要です。
固定資産税評価額の算出方法
固定資産税評価額は、国が定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村が算出しています。建物の固定資産税評価額は、主に次の要素を考慮して算出されます。
- 再建築価格：建物を現在と同じ規模・構造で新しく建て直すのにかかる費用
- 経年減点補正率：築年数に応じて建物が劣化していくことを考慮した減価率
- 需給事情による減点補正率：建物の所在地の需給状況に応じて評価額が調整される減価率
具体的には、再建築価格に経年減点補正率と需給事情による減点補正率を乗じて算出されます。例えば、築20年の鉄筋コンクリート造の建物であれば、経年減点補正率が約50％となるため、再建築価格の半分程度が固定資産税評価額となります。また、需給事情による減点補正率は、建物の所在地の需要と供給のバランスによって変化します。需要が高く、供給が少ない地域では、評価額が上昇する傾向があります。
建物固定資産税の評価額に影響を与える要素
建物の固定資産税評価額は、再建築価格、経年減点補正率、需給事情による減点補正率以外にも、いくつかの要素によって影響を受けます。主な要素は以下の通りです。
- 築年数：築年数が古いほど、経年減点補正率が高くなり、評価額は低くなる傾向があります。
- 構造：鉄筋コンクリート造などの耐震性の高い構造の建物は、木造建物よりも評価額が高くなる傾向があります。
- 用途：住宅、店舗、事務所など、建物の用途によって評価額が異なります。一般的に、商業施設など収益性の高い用途の建物は、住宅よりも評価額が高くなる傾向があります。
- 設備：高級な設備が備わっている建物は、評価額が高くなる傾向があります。例えば、システムキッチン、浴室乾燥機、太陽光発電システムなどが装備されている場合は、評価額が上昇する可能性があります。
- 土地の評価額：建物の固定資産税評価額は、土地の評価額にも影響を受けます。土地の評価額が高いほど、建物の評価額も高くなる傾向があります。
- 周辺環境：建物の周辺環境も評価額に影響を与えます。例えば、駅や商業施設が近いなど、利便性の高い場所に建っている建物は、評価額が高くなる傾向があります。
固定資産税評価額の確認方法
自分の建物の固定資産税評価額を確認するには、次の方法があります。
- 固定資産税納税通知書：毎年5月～6月頃に、各市町村から固定資産税納税通知書が送付されます。納税通知書には、土地と建物の固定資産税評価額が記載されています。
- 固定資産評価証明書：固定資産評価証明書は、市町村役所の窓口で申請することで取得できます。手数料は数百円程度です。固定資産評価証明書には、土地と建物の固定資産税評価額が詳細に記載されています。
- 不動産会社による査定：不動産会社に依頼することで、建物の市場価格を査定してもらうことができます。不動産会社は、過去の取引事例や周辺の不動産の価格などを参考に査定を行います。ただし、不動産会社の査定は、あくまでも参考価格であり、固定資産税評価額とは異なる場合があります。
- オンライン不動産評価サイト：インターネット上の不動産評価サイトを利用することで、簡易的に建物の価格を査定することができます。ただし、オンライン不動産評価サイトは、過去の取引事例や周辺の不動産の価格などを参考に算出されるため、実際の市場価格とは異なる場合があります。
- 国税庁ホームページ：国税庁のホームページには、固定資産税評価額の算定方法や評価基準などが掲載されています。国税庁ホームページで、固定資産税評価額に関する情報を詳しく確認することができます。
固定資産税評価額の見直しと異議申立て
固定資産税評価額は、3年に1度見直されます。見直しの際には、建物の築年数や劣化状況、周辺環境などの変化が考慮されます。もし、固定資産税評価額に納得がいかない場合は、市町村に対して異議申立てをすることができます。異議申立ては、固定資産税評価額が決定された日から60日以内に、市町村役所に提出する必要があります。
建物の固定資産税評価額の目安：築年数や構造による違い
建物の固定資産税評価額は、築年数や構造によって大きく異なります。ここでは、建物の固定資産税評価額の目安について、具体的な例を挙げて解説します。
築年数による評価額の変化
築年数が古いほど、経年減点補正率が高くなり、評価額は低くなる傾向があります。例えば、鉄筋コンクリート造の建物を例に挙げると、築年数と評価額の関係は次のようになります。
- 築10年：再建築価格の約80％
- 築20年：再建築価格の約60％
- 築30年：再建築価格の約40％
木造住宅の場合は、鉄筋コンクリート造よりも劣化が進むため、築年数による評価額の低下がより顕著になります。
木造と鉄筋コンクリート造の違い
木造と鉄筋コンクリート造では、構造上の違いから評価額が異なります。一般的に、鉄筋コンクリート造は木造よりも耐久性が高く、耐震性にも優れているため、評価額が高くなります。例えば、同じ規模・築年数の住宅であれば、鉄筋コンクリート造の方が木造よりも評価額が約1.5倍程度高い傾向があります。
マンションと戸建住宅の評価額の違い
マンションと戸建住宅では、構造や設備などが異なるため、評価額に違いがあります。一般的に、マンションは戸建住宅よりも評価額が低い傾向があります。マンションは、戸建住宅に比べて、構造が単純で、設備も共通化されているため、建築コストが低く抑えられているからです。また、マンションは共用部分の管理費や修繕積立金などの費用がかかるため、評価額が低くなる傾向があります。
土地の評価額が建物の評価額に与える影響
建物の固定資産税評価額は、土地の評価額にも影響を受けます。土地の評価額が高いほど、建物の評価額も高くなる傾向があります。これは、土地の価格が建物の価格に影響を与えるためです。例えば、都心部など地価の高い地域に建っている建物は、郊外に建っている建物よりも評価額が高くなる傾向があります。
周辺環境が評価額に与える影響
建物の周辺環境も評価額に影響を与えます。駅や商業施設が近いなど、利便性の高い場所に建っている建物は、評価額が高くなる傾向があります。逆に、交通の便が悪かったり、騒音や治安が不安な地域に建っている建物は、評価額が低くなる傾向があります。
固定資産税評価額がわかる！役立つ情報源
固定資産税評価額は、不動産の売却や相続などの際に役立つ情報です。固定資産税評価額を知るための情報源をいくつかご紹介します。
固定資産税納税通知書
毎年5月～6月頃に、各市町村から固定資産税納税通知書が送付されます。納税通知書には、土地と建物の固定資産税評価額が記載されています。固定資産税評価額を知るための最も手軽な方法です。
固定資産評価証明書
固定資産評価証明書は、市町村役所の窓口で申請することで取得できます。手数料は数百円程度です。固定資産評価証明書には、土地と建物の固定資産税評価額が詳細に記載されています。固定資産税評価額を正確に知りたい場合は、固定資産評価証明書を取得するのがおすすめです。
不動産会社による査定
不動産会社に依頼することで、建物の市場価格を査定してもらうことができます。不動産会社は、過去の取引事例や周辺の不動産の価格などを参考に査定を行います。不動産会社の査定は、あくまでも参考価格であり、固定資産税評価額とは異なる場合があります。
オンライン不動産評価サイト
インターネット上の不動産評価サイトを利用することで、簡易的に建物の価格を査定することができます。ただし、オンライン不動産評価サイトは、過去の取引事例や周辺の不動産の価格などを参考に算出されるため、実際の市場価格とは異なる場合があります。
国税庁ホームページ
国税庁のホームページには、固定資産税評価額の算定方法や評価基準などが掲載されています。国税庁ホームページで、固定資産税評価額に関する情報を詳しく確認することができます。
固定資産税評価額の活用方法：節税対策や売却時の参考に
固定資産税評価額は、税金対策や不動産売却など、さまざまな場面で役立ちます。ここでは、固定資産税評価額を活用した具体的な方法をご紹介します。
固定資産税の節税対策
固定資産税の節税対策としては、以下の方法が考えられます。
- 住宅ローン控除：住宅ローンを借りて住宅を購入した場合、一定期間、住宅ローンの利息の支払額の一部が所得税から控除されます。住宅ローン控除の対象となる住宅の範囲は、市町村によって異なりますが、一般的には固定資産税評価額が一定額以下の住宅が対象となります。
- 固定資産税の減額措置：固定資産税には、新築住宅に対する減額措置や、認定長期優良住宅に対する減額措置などの、さまざまな減額措置が設けられています。これらの減額措置を利用することで、固定資産税の負担を軽減することができます。ただし、減額措置の条件や申請方法などは、市町村によって異なりますので、事前に確認が必要です。
- 土地の有効活用：土地を有効活用することで、固定資産税の負担を軽減することができます。例えば、空き家を賃貸住宅に改築したり、駐車場として貸し出したりすることで、土地の収入を得ることができます。土地の有効活用は、固定資産税の負担を軽減するだけでなく、資産価値の向上にも繋がるため、おすすめです。
住宅ローン控除
住宅ローン控除は、住宅ローンを借りて住宅を購入した場合、一定期間、住宅ローンの利息の支払額の一部が所得税から控除される制度です。住宅ローン控除は、住宅取得の費用負担を軽減し、住宅購入を促進することを目的としています。住宅ローン控除の対象となる住宅の範囲は、市町村によって異なりますが、一般的には固定資産税評価額が一定額以下の住宅が対象となります。住宅ローン控除を受けるには、税務署に申告する必要があります。申告には、住宅ローン控除の申告書と住宅ローンの契約書などの必要書類が必要となります。
不動産売却時の価格交渉
不動産売却の際には、固定資産税評価額を参考に、売却価格を交渉することができます。固定資産税評価額は、不動産の価値を客観的に示す指標であり、売却価格の根拠となるため、売却価格の交渉に役立ちます。ただし、固定資産税評価額は、あくまでも不動産の価値の一つの指標であり、実際の売却価格は、市場の動向や物件の条件などによって左右されます。そのため、固定資産税評価額を参考にしながら、不動産会社と交渉することが重要です。
相続税対策
固定資産税評価額は、相続税の算定にも利用されます。相続税は、亡くなった方の財産を相続した人が支払う税金です。相続税の課税対象となる財産には、土地や建物などの不動産も含まれます。相続税の税額は、相続財産の評価額によって決まります。相続税対策としては、以下の方法が考えられます。
- 生前贈与：亡くなる前に、相続人に財産を贈与することで、相続税の負担を軽減することができます。生前贈与は、相続税の税率が低い段階で財産を移すことができるため、相続税の負担を軽減できる有効な方法です。ただし、生前贈与には、贈与税が発生する場合があります。贈与税の税率は、贈与金額や贈与者の年齢によって異なります。
- 信託：財産を信託銀行などに委託し、信託契約に基づいて管理・運用してもらう制度です。信託を利用することで、財産を相続人に直接贈与せずに、相続税の負担を軽減することができます。信託は、複雑な制度のため、専門家に相談してから利用することをおすすめします。
- 遺言書：遺言書を作成することで、亡くなった後の財産の分配方法を指定することができます。遺言書を作成することで、相続人の間でトラブルが発生することを防ぎ、円滑な相続を進めることができます。
不動産投資
固定資産税評価額は、不動産投資を行う際にも役立ちます。不動産投資を行う際には、物件の収益性を評価することが重要です。収益性を評価する際には、物件の価格、賃料収入、経費などを考慮する必要があります。固定資産税評価額は、物件の価格を評価する指標の一つとして利用することができます。固定資産税評価額が高い物件は、価格が高く、賃料収入も期待できる可能性があります。ただし、固定資産税評価額が高い物件は、固定資産税の負担も大きくなるため、収益性をよく検討する必要があります。
固定資産税評価額に関するよくある質問：疑問を解消
固定資産税評価額について、疑問に思っている方も多いのではないでしょうか？ここでは、よくある質問とその回答をご紹介します。
固定資産税評価額は毎年変わるのか？
固定資産税評価額は、原則として3年に1度見直されます。見直しの際には、建物の築年数や劣化状況、周辺環境などの変化が考慮されます。ただし、新築や増改築など、建物の状態に大きな変化があった場合は、その年に評価額が変更されることがあります。
固定資産税評価額はどのようにして決まるのか？
固定資産税評価額は、国が定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村が算出しています。建物の固定資産税評価額は、主に再建築価格、経年減点補正率、需給事情による減点補正率などを考慮して算出されます。
固定資産税評価額はどのように確認できるのか？
固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書、固定資産評価証明書、不動産会社による査定、オンライン不動産評価サイト、国税庁ホームページなどで確認することができます。
固定資産税評価額はどのようにして減額できるのか？
固定資産税評価額を減額するには、以下の方法が考えられます。
- 建物のリフォーム：建物をリフォームすることで、建物の価値を高めることができます。リフォームによって、建物の評価額が上昇し、固定資産税の負担が軽減される可能性があります。
- 建物の用途変更：建物の用途を変更することで、評価額が下がる場合があります。例えば、住宅を賃貸住宅に改築したり、事務所を店舗に改築したりすることで、評価額が下がる可能性があります。
- 固定資産税の減額措置の申請：固定資産税には、さまざまな減額措置が設けられています。これらの減額措置を利用することで、固定資産税の負担を軽減することができます。ただし、減額措置の条件や申請方法などは、市町村によって異なりますので、事前に確認が必要です。
固定資産税評価額は不動産売却価格に影響するのか？
固定資産税評価額は、不動産売却価格の参考となる指標の一つです。ただし、固定資産税評価額は、あくまでも不動産の価値を客観的に示す指標であり、実際の売却価格は、市場の動向や物件の条件などによって左右されます。そのため、固定資産税評価額を参考にしながら、不動産会社と交渉することが重要です。
まとめ
この記事では、固定資産税評価額、特に建物の評価額について、その目安や計算方法、確認方法などを詳しく解説しました。固定資産税評価額は、不動産の価値を表す重要な指標であり、税金対策や不動産売却など、さまざまな場面で役立ちます。固定資産税評価額を理解することで、賢く税金対策を行い、家計の負担を軽減することも可能です。ぜひ今回の内容を参考に、不動産に関する知識を深めてください。
