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こんにちは、管理人のサトウです。
このページでは、不動産の競売物件を購入する際、住宅ローンが使えるのかについてまとめてあります。
競売物件は比較的安く購入できることから個人投資家などから人気が高まっています。しかし、安く購入できるとはいえ、一括払いでの購入は難しい場合が多いです。
そのため頼りにしたいのが住宅ローンとなりますが、果たして、競売物件にも住宅ローンは使えるのでしょうか？
競売物件の購入を検討されている方は是非一読してみて下さい。
住宅ローンには担保が必要
一般的な不動産購入で住宅ローンを組む場合、銀行などの金融機関は、購入予定の不動産を担保とし、抵当権を設定します。そして融資が実行される際に、以下の2つの登記を行います。
- 「所有権移転登記」
- 「抵当権設定登記」
「所有権移転登記」は、土地やマイホームなどを購入した際、その所有権が売主から買主に変更されたことを明確にするために行なう登記です。
言わば、不動産の所有者名義変更のようなもので、これにより正式に買主の所有となります。これにより買主は融資を受け、購入した不動産の代金の支払いを行います。
「抵当権設定登記」は、不動産を売って回収できる権利である抵当権の権利を明確にするための登記です。
金融機関側としては、所有権が売主から買主に変更されると“同時”に抵当権を設定することによって、安全に融資を行なうことができるようになります。
競売物件購入の場合は？
競売による購入の場合はどのような手順となるのか、これまでの法律に則ってみていきます。
競売によって取得した不動産は、まず裁判所から「所有権移転登記」の嘱託(しょくたく)がなされ、それに引き続いて、買主に「登記識別情報」が通知されます。つまり、競売物件が落札されると裁判所の手続きにより所有者の変更がされ、その内容が買主に通知がされるということです。
肝心な「抵当権設定登記」は、これについては同じタイミングで行われず、買主への登記識別情報の通知が行われた後に、改めて行うことになります。
そのため、所有権が買主に移るタイミングと、抵当権が設定されるタイミングに時間的なズレが生じていました。
そのため、もし金融機関が落札時の代金支払いに合わせて融資を行うとすると、落札時点では抵当権の設定をすることができず、抵当権設定登記までの時間は無担保融資となってしまいます。こうなると、融資を行う金融機関にとっては不都合が生じるため、競売物件購入のための融資は敬遠され、多くの金融機関では住宅ローンを利用できませんでした。
また、一般的な不動産購入時において、金融機関が融資可能かどうかの判断の為に、「買主の属性」や「物件の質」などの審査を行う必要があります。
しかし競売の場合、入札をしても確実に落札し取得できるかどうかは、開札日までわからないため、不動産購入(落札されるかどうか)が明確になっていません。購入不確定である買主のために、融資審査を行う手間を考えると消極的にならざるを得ないという事情もあり、住宅ローンを利用できないことがほとんどでした。
好転：法律の改正
所有権移転登記と抵当権設定登記が同時に登記できず、住宅ローンを利用することができなかったという理由もあり、競売物件に一般の人が入札するという事例は少数派で、ほとんどの入札は不動産関連の企業だったといわれています。
ところが、昨今の競売物件の人気の高まりも受けて、これらの問題点解消のため、平成10年に民事執行法(「民事執行法82条2項」)が改正されました。
その内容は、『裁判所に申し出をすることで、連件処理として「所有権移転登記」と共に「抵当権設定登記」を同時に行うことができる』というものです。
「所有権移転登記」と同時に「抵当権設定登記」が可能ということは、一般の不動産購入時と同じ段取りです。つまり、融資を行うと同時に抵当権の設定ができるようになり、金融機関側にとっても不都合のない形で融資を実行できるようになりました。
これにより、競売物件購入の際の住宅ローン利用に対する大きな障害が取り除かれ、一般の人が競売物件を購入するための条件が整い、競売人気の高まりをさらに押し上げることとなったのです。
金融機関について
『競売物件は安いと言っても一括で支払うことは無理』、というこれまでの常識が取り払われ、一般の人にとっても競売物件がより身近になりました。
しかしながら、前述したように、競売物件は入札はしても落札できるかどうかは開札されるまでわからないため、対象不動産の質や買主の属性などについての事前審査に金融機関が消極的であることは変わりません。
そのため、『競売物件購入ための住宅ローンを組みたい』と言っても、簡単に受け付けてくれる金融機関はまだまだ少数派です。大手の都市銀行などではまだまだ厳しいと言われていますが、地方銀行や信用金庫などでは、相談により前向きに対応してくれるところが出てきています。
もし、競売物件購入の際に、住宅ローンの利用を検討しているのであれば、様々な金融機関に相談してみることをおすすめします。
競売専門の不動産業者に依頼するのも手
一般の不動産売買の際には、不動産会社を仲介することがほとんどで、不動産会社の仲介がない不動産売買には融資をしないという金融機関もあります。
これと同じで、競売物件に対する住宅ローンを組む時にも、競売専門業者や不動産会社などに介入していもらい業者から金融機関に打診してもらうと、話を進めやすいでしょう。
競売のための融資については早い段階から打診をしておくことが大切です。競売自体に関する知識、不動産に関する知識、さらに金融機関に関する知識など、幅広いノウハウを持った業者に依頼すれば、住宅ローンの相談はもちろん、物件の選択や調査など競売全般について力強いサポートとなるでしょう。
まとめ
不動産の競売物件を購入する際、住宅ローンが使えるのかについて紹介しました。
民法改正により、競売物件購入の際、以前は困難とされていた住宅ローンが利用できるようになりました。とはいえ、一般個人が金融機関を尋ねて競売のための住宅ローンを組みたいと申し出ても、簡単に応じてもらえることは少ないといわれています。
専門業者に依頼し、知識やノウハウを生かして、金融機関に早い段階から打診をしてもらうことをおすすめします。
住宅ローンのみならず、難しい競売物件の選び方から調査まで、幅広くサポートが受けられ、競売物件購入の成功に向けて、大きな力となってくれるでしょう。
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