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こんにちは、管理人のサトウです。
このページでは、競売に出された不動産の物件情報の調べ方ついてまとめてあります。
戸建やマンションなど、不動産の競売物件は、一般に出回っている中古物件と比べて格安で購入できるという点で、不動産関係者以外でも興味を持つ個人投資家が増えています。
競売物件を購入するためには入念な調査が必要なのですが、競売物件情報はどのように調べれば良いか分からないという人も多いと思いますので、競売物件の購入を検討されている方は是非一読してみて下さい。
不動産競売の物件とは？
戸建やマンションなどの不動産を購入する際、現金一括で購入できる人は少数派であり、ほとんどの場合はその不動産物件を担保として住宅ローンを組みます。金融機関などの債権者は、担保にした不動産物件に抵当権を設定し、お金を融資します。
融資した住宅ローンの返済が滞り、返済される見込みがないと判断した場合、債権者は裁判所へ申し立て、裁判所が申立を認めれば、裁判所の管轄の下、オークション形式によって不動産が売却されます。これが「競売」です。
債権者は、競売によって得られた売却金額を回収することになります。
こうして、住宅ローンなどが支払えなかった場合、債権者が債権回収目的で売りに出された物件のことを「競売物件」と呼びます。
不動産競売の対象となった物件は、裁判所から依頼された不動産鑑定士が査定を行い、算出した評価額の5～7割の金額を「売却基準価格(入札価格)」とし、購入希望者を募ります。このため市場相場と比べて格安で購入することが可能と言われており、競売物件に興味を持つ方も増えています。
競売物件情報を調べるためには？
必要な情報
競売物件における必要な物件情報は、裁判所から提供されていて、以下の3つの資料が必要となります。
- 物件明細書
- 現況調査報告書
- 不動産評価書
1.物件明細書
「物件明細書」には、権利問題などその不動産に関する権利問題などについて記載されています。裁判所からの注意点などが記載されている場合が多いのですが、短い文書のため見逃しがちです。
重要な物件情報ですので、最初から最後まできちんと確認するようにして下さい。
2.現況調査報告書
裁判所の執行官により競売物件の現地調査が行われ、調査結果を報告書としてまとめたものが「現況調査報告書」です。敷地のデータ、公簿上と異なる情報、不動産占有者の氏名や占有状況などが記載されています。
場合によっては、報告書の作成時の内容と現況が相違している可能性もありますので、必ず本人もしくは業者に依頼して、現況での現地確認をすることをおすすめします。
現地確認といっても、通常の場合、室内の内覧をすることはできず、敷地外から周囲を確認する程度となります。しかし建物や敷地の状況(外壁、接道状況、隣接住宅環境、日当たりなど)や最寄り駅までの経路や距離など、実際に出向いて得られる物件情報はとても多いです。
3.不動産評価書
「不動産評価書」は、不動産鑑定士が作成するものです。物件の築年数、権利関係、物件の周辺環境など、その物件の適正価格を算定した根拠が記されています。その物件の図面(敷地、建物の間取り)と近隣の図面(敷地)が掲載されていますので、物件の概要がわかりやすい書類となっています。
入手方法
競売の物件情報は、裁判所をはじめ、以下の媒体にて「競売物件」として公開されています。より詳細な情報は、最寄りの裁判所に出向いて取得することもできますが、インターネットを利用しダウンロードができるようになっています。
- 新聞、業界紙
- インターネット
新聞の競売広告、業界紙
新聞の場合、朝日新聞、読売新聞などの夕刊に記載されています。また「週刊住宅情報」などの不動産関係情報誌で競売物件情報を見ることができます。
紙面の場合、月2回ほど掲載されていますが概略のみとなりますので、詳細については裁判所に問い合わせるか、インターネットで入手する必要がああります。
インターネット
- BIT(不動産競売物件情報サイト)
- 981.jp
裁判所が運営するウェブサイトです。このウェブサイトでは、競売物件の情報を閲覧または検索することができます。
競売物件に関する重要情報となる「3点セット」は、ここからダウンロードすることができます。ただし、掲載されていない地域もありますので、その場合、直接裁判所に出向いて、取得することになります。
競売物件のポータルサイトで、「一般社団法人 不動産競売流通協会(FKR)」が運営しています。全国の競売物件について検索することができ、「3点セット」もダウンロードすることができます。
競売物件の選択
競売物件購入の際、必要となる「3点セット」の内容を確認し、入札を希望する物件を探すことになります。しかし、中には一般の人が入札すべきでない物件(借地権物件、持分物件、再建築不可物件など)もありますので、慎重に選択する必要があります。
なぜ入札すべきではない物件なのかというと、「3点セット」には物件に関わる重要な情報が記載されていますが、法律的な用語で記載されており、素人には分かりにくい文言、表現が多いためです。
例えば、接道条件により「再建築不可」という意味である場合、そのようには表記されず、「幅1.8mの法定外道路に接道する」などと事実関係のみが記載されます。
そうなると、その結果どういった法的制限があるのか、自分で導き出す必要がでてきます。つまり、不動産に関する法律の知識が必要になるということです。
また、3点セットは競売物件についての重要な情報源なのですが、入札に決め手となる必要な情報が記載されているかというとそうでもない場合があります。
例えば、「現況調査報告書」は、現況調査の際に室内立ち入りができず、室内の状況が不明で、外観のみの報告書になっているケースも多く、「物件明細書」は、執行裁判所の一応の見解というところで100％正確とはいえません。そして調査から競売実行までの間にて、状況が変わっているという可能性もあります。
しかし、これらの内容一切について、裁判所は何の責任も負わないということになっています。
このようなことから、競売物件の選択は一筋縄ではいきませんので、自分自身が専門知識を高めて取り組む必要があります。競売に精通した不動産業者など、専門家の力を借りることも、十分に価値のあることと言えるでしょう。
競売物件の入札について
調査はいつできるのか？
競売物件は、裁判所により「事件番号」と呼ばれる管理番号を採番され、管理されます。裁判所が入札期間や開札期間を公にする公告を行うと、入札希望者がその物件についての3点セットなどの情報を閲覧できるようになります。
新聞や不動産情報誌に掲載される日も、この公告日が基準となります。
したがって、この公告日から入札締め切り日までの期間は、裁判所によって多少の違いがあるものの、平均的には3週間前後といわれています。この約3週間の間が、競売物件に関して調査できる期間です。
入札は誰でもできる？
基本的に競売物件は誰でも入札できるのですが、下記の人は入札はできないことになっています。
- 競売物件の債務者
- 裁判所が買い受け人を制限した場合は、その資格を有しない人
- 談合や入札妨害など競売の適正な実施を妨げる行為をした人
また上記3の「競売の適正な実施を妨げる行為」を排除するために、競売入札を希望する場合、入札を行う前に予め「保証金」を納入するというルールがあります。
保証金は、売却基準価額の1/5以上と決められており、少ない額ではありません。
例えば、売却基準価額が1,000万円の物件であれば、200万円以上となります。競売を妨害するために何度も入札したり、物件価格を不当に吊り上げることを防止するための措置です。保証着は落札できなかった場合には返金されますが、最も高い金額をつけたにもかかわらず最終的に残金を支払わずに落札を拒否した場合には没収されます。
まとめ
競売に出された不動産の物件情報の調べ方ついて紹介しました。
不動産競売に入札を行う時には、事前調査が大変重要です。物件情報は、裁判所によって公開される3点セットと呼ばれる資料から得ることができます。
これは、インターネットを通して比較的容易に手に入れることもできますが、まれに該当しない場合は管轄の裁判所に出向いて閲覧することになります。しかしその調査期間は限られており、さらに得られる情報量は大変少ない上、物件の内覧は難しいため、ふたを開けてみないとわからないという大きなリスクがあるといえます。
どうしても競売物件を購入したいという場合には、入念な調査はもとより、専門家と相談することも考慮にいれて、慎重に対応することをおすすめします。
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