住宅ローンを借り換えるときに必要な費用っていくら？

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こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、住宅ローンを借り換える際に必要な費用についてまとめてあります。

 

住宅ローンの低金利が続いている中、住宅ローンの「借り換え」を検討する人が増えているのではないでしょうか。

現在借り入れている住宅ローンよりも条件の良い住宅ローンに借り換えれば、住宅ローンの返済額を減らせるなどのメリットがあります。

しかしながら、住宅ローンの借り換えには様々な費用がかかります。その費用を含めたトータルコストを比較した上で最適な住宅ローンへ借り換えをしなければ、損をしてしまうこともあります。

今回は、住宅ローンを借り換える時に必要な費用について、詳しく解説します。

 

 

住宅ローンの借り換えに必要な費用とは

借り換えに必要な費用として、主に下記の費用があります。

 

 
各項目について詳しく解説します。

(1)事務手数料

事務手数料とは、借り換え先の銀行に支払う、住宅ローン事務手続きの手数料です。

事務手数料の相場は、銀行の分類によって大きく下記の2パターンとなっています。

 

• ①都市銀行・地方銀行・信託銀行などの場合

　　⇒定額32,400円(3万円＋消費税※)
　　　※現状：8%、2019年10月以降：10%

• ②ネット銀行・流通系銀行などの場合

　　⇒借入額×2.16%※
　　　※イオン銀行、住信SBI銀行など

 
例えば借入額2,000万円の場合、②ネット銀行・流通系銀行などの場合は事務手数料が「432,000円(2,000万円×2.16%)」と高額になりますので、注意しましょう。

(2)保証料

保証料とは、万が一住宅ローン利用者が返済できなくなった場合に備え、保証会社に支払う費用のことです。

保証料の相場も、銀行の分類によって大きく下記の2パターンとなっています。

 

• ①都市銀行・地方銀行・信託銀行などの場合
• 銀行によって費用は大きく変わります。
• 「一括前払い型」か「金利上乗せ型」を選べる銀行もあります。

支払方法	内容
一括前払い型	借入金額と返済年数、及び審査結果により決まります。 35年ローンの保証料相場は「借入額の約2～4％」ですが、 審査をギリギリ通過した人はもっと高くなることもあります。
金利上乗せ型	相場は「金利＋0.2％」の上乗せです。

• ②ネット銀行・流通系銀行などの場合
• 保証料は無料の場合が多いです。

 
例えば借入額2,000万円の場合、①の場合で一括前払い型を選択すると、借り換え時に支払う保証料は「40万円～80万円くらい」となります。②の場合は無料です。

保証料だけ見ると②のネット銀行・流通系銀行の方が無料でお得に見えますが、事務手数料はかなり高額となりますので、保証料と事務手数料の総額もチェックしましょう。

(3)抵当権抹消費用

抵当権抹消費用とは、借り換え前の銀行の抵当権を外すために必要な費用のことです。

抵当権抹消にかかる登録免許税は「不動産1個につき1,000円」です。

例えば一戸建ての場合は、土地と建物で「1,000円＋1,000円＝2,000円」となります。土地が複数件に分かれている場合は、その件数分の登録免許税が必要です。

(4)抵当権設定費用

抵当権設定費用、借り換え後の銀行の抵当権を設定するために必要な費用のことです。

抵当権設定にかかる登録免許税は「借入額の0.4％」です。

例えば借入額が2,000万円の場合、抵当権設定費用は「2,000万円×0.4%＝8万円」となります。

(5)司法書士報酬

抵当権の抹消・設定の手続きは司法書士へ依頼します。そのために支払う費用です。

司法書士報酬の相場は「5～10万円程度」です。

(6)印紙税

印紙税とは、住宅ローンの借り換えに係る契約書等の申請に必要な収入印紙代のことです。

印紙税は借入額によって下記のように金額が異なります。

 
なお、印紙税は書面の契約書に収入印紙を貼り付けるための費用であるため、「電子契約」で借り換える場合は印紙税が不要となります。

(7)団体信用生命保険料

団体信用生命保険料とは、住宅ローン利用者が死亡または高度障害になって返済できなくなった場合に、残ったローンを団体信用生命保険の保険金で返済するために必要な保険料のことです。

民間の金融機関では、団体信用生命保険の強制加入が主流となっています。ただし、保険料は金利に含まれていることが多いため、その場合、新たな支出はありません。

金融機関によっては、毎年「保険料」として別途支払う商品もありますので、事前に支払い方法を確認しておきましょう。

(8)火災保険料

住宅ローンでは、ほとんどの金融機関が火災保険への加入を義務付けています。

火災保険料は、保険会社や補償範囲、物件などにより金額が大きく異なります。一括払いすると割引になり、最大10年分の一括払いが可能です。

なお、借り換え前に加入していた火災保険をそのまま継続することも可能です。火災保険に入り直す場合は、その費用が必要となります。

(9)全額繰り上げ返済手数料

全額繰り上げ返済手数料とは、今まで借入れていた住宅ローンを繰り上げ返済するための手数料です。

全額繰り上げ返済手数料は、金融機関によって有料（数万円）の場合と無料の場合があります。

借り換えに必要な費用の試算例

借り換えに必要な費用の相場を一覧にまとめると、下記のとおりです。

【借り換えに必要な費用の相場一覧】

 
上記の相場をもとに、都市銀行とネット銀行における。「2,000万円、20年ローン」の一戸建て借り換えに必要な費用の試算結果をみてみましょう。

なお、団体信用保険料は「金利に含まれる」ものとし、火災保険料、全額繰り上げ返済手数料は「無料」として試算しています。

都市銀行（三菱ＵＦＪ銀行）の試算結果

三菱ＵＦＪ銀行の試算結果は下記のとおりです。保証料や司法書士報酬などは、「三菱ＵＦＪ銀行借り換えシミュレーションサイト」で試算した金額です。

　　

ネット銀行（イオン銀行）の試算結果

イオン銀行の試算結果は下記のとおりです。事務手数料や司法書士報酬などは、「イオン銀行借り換えシミュレーションサイト」で試算した金額です。

借り換えの費用がすぐに用意できない場合は？

試算結果を見ると、借り換えの手続きだけで数十万円の費用がかかることが分かります。さらに、団体信用生命保険料や火災保険料、全額繰り上げ返済手数料も借り換え時に必要となる場合があります。

借り換えの費用がすぐに用意できない場合は、「借り換えの費用を住宅ローンに上乗せする」という方法があります。

最近はほとんどの金融機関で、借り換え時に必要となる手数料等の諸費用をローンに上乗せできるため、上乗せしても借り換えのメリットがあるかどうか検討してみましょう。

まとめ

今回は、住宅ローンを借り換える時に必要となる下記の費用について説明しました。

 

 
借り換えの費用として、借り換え手続きだけでも数十万円の費用がかかります。さらに、団体信用生命保険料や火災保険料、全額繰り上げ返済手数料も借り換え時に必要となる場合があります。

借り換えに必要な費用は金融機関や商品によって大きく異なりますので、借り換えによるメリットと借り換えに必要な費用をしっかりと試算した上で、最適な住宅ローンへの借り換えを行いましょう。

 

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