住宅ローンは非常に大きな金額を取り扱うため、審査基準が厳しく、場合によっては何度も落ちてしまうこともあります。
そのため、「自分は住宅ローン審査に通過できるのだろうか」と不安に感じている人が多いのではないでしょうか。
今回はそのような住宅ローン審査の不安解消対策として、事前審査で落ちないためのポイントや、住宅ローン審査の流れ等を詳しく解説します。
住宅ローンの審査とは？
まず、住宅ローン審査の流れと、審査で何がチェックされているのかについて解説します。
住宅ローン審査の流れ
一般的な住宅ローン審査は、下記の流れで行われ、審査は「事前審査」と「本審査」の二段階になっています。
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①事前審査申し込み
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②事前審査（結果通知まで1～7日程度）
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③正式申し込み・売買契約
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④本審査（結果通知まで2～4週間程度）
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⑤住宅ローン契約
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⑥融資実行
事前審査は「仮審査」とも呼ばれており、その呼び名の通り“仮の審査”です。事前審査に通過しても、本審査で落ちてしまうケースもあります。
ただし、基本的には事前審査でほとんどの審査項目についてチェックされますので、まずは事前審査に向けてしっかりと準備をすることが大切です。
事前審査のチェックされる内容とは？
住宅ローンの審査項目として何がチェックされているのかについては、国土交通省が実施したアンケート『平成２８年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書』をみると分かります。
下図は各金融機関がアンケートで「融資を行う際に考慮する項目」として回答したものです。
（参照元：国土交通省『平成２８年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書』）
アンケートで多くの金融機関が“考慮する”として挙げた審査項目を大まかに分類すると、下記のとおりとなります。
| 分類 | 審査項目 |
| 本人の収入状況に関するもの | 完済時年齢 |
| 借入時年齢 | |
| 勤続年数 | |
| 年収 | |
| 雇用形態 | |
| 借入金額に関するもの | 返済負担率 |
| 融資可能額 | |
| 信用情報に関するもの | 他の債務の状況や返済履歴 |
| その他 | 健康状態 |
| 担保評価 | |
| 連帯保証 | |
| 金融機関の営業エリア |
事前審査では、「本人の収入状況に関するもの」「借入金額に関するもの」「信用情報に関するもの」について多くの金融機関が重点的にチェックしています。
また、本審査では、金融機関だけでなく保証会社による審査も行われ、「健康状態」や「担保評価」なども細かくチェックされています。
事前審査で落ちないためのチェックリスト
審査項目についてそれぞれ事前にセルフチェックしておくことにより、審査の不安解消対策ができます。
それぞれの審査項目についてチェックすべきポイントを解説します。
本人の収入状況に関するチェックリスト
| チェック項目 | チェックポイント |
| 完済時の上限年齢を満たしているか | ・多くの金融機関では完済時の上限年齢を「80歳未満」としています。
・完済時年齢が高すぎる（定年後もしばらく返済が続く）場合は、審査に不利に働く可能性があります。 |
| 借入時の上限年齢を満たしているか | ・多くの金融機関では借入時の上限年齢を「65歳以下」としていましたが、最近は「70歳未満」や「71歳未満」などに引き上げている銀行も増えています。 |
| 勤続年数の条件を満たしているか | ・多くの金融機関では勤続年数の条件を「1年以上」や「2年以上」などとしています。
・転職などで勤続年数が満たない場合は、合算可能かどうか事前に金融機関に相談してみましょう。 |
| 年収制限を満たしているか | ・フラット35のように年収制限がない場合もありますが、金融機関によっては「年収300万円以上」などの制限を設けている場合もありますので、金融機関に確認しておきましょう。 |
| 安定した雇用形態かどうか | ・金融機関によっては、雇用形態が融資条件に含まれている場合もありますので、金融機関に確認しておきましょう。
・正社員や公務員など、収入が安定している雇用形態の方が審査には有利です。収入が不安定な雇用形態の場合は、審査条件が厳しくなる可能性があるので注意しましょう。 |
借入金額に関するチェックリスト
| チェック項目 | チェックポイント |
| 返済負担率が高すぎないか | ・返済負担率とは“年収に対する年間返済金額の割合”のことです。一般的には「35％が合格ライン」と言われています。フラット35では「年収400万円未満では30％、年収400万円以上では35％」と基準が決まっています。
・車のローンや教育ローン、クレジットカードや携帯電話の分割払いなど、住宅ローン以外の借入れ金額も含めて返済負担率が計算されます。できるだけ他のローンは完済を検討し、不要なクレジットカードは解約しておきましょう。 |
| 融資可能額を超えていないか | ・融資可能額は年収や年齢、担保評価額などの条件によって決まります。具体的な基準はほとんど公開されていないため、住宅ローンシミュレーターなどを利用して、融資可能額を超えていないかチェックしてみましょう。 |
信用情報に関するチェックリスト
| チェック項目 | チェックポイント |
| 債務状況や返済履歴に問題がないか | ・消費者金融からお金を借りたり、ローンの支払いが遅れたりすると、その情報は「個人信用情報」に記録されます。
・特に3ヶ月以上の延滞や、債務整理、強制解約、代位弁済などがあると「異動」という記録がつき、5～10年間保管されます。この「異動」の記録が一つでもあると、事前審査には通りません。 ・個人信用情報は信用情報機関（CIC、JICC、JBA）で管理されており、インターネット等から開示依頼をすれば確認できます（手数料1,000円が必要）。延滞などの心当たりがある場合は、事前に個人信用情報を確認し、延滞の理由などを金融機関に説明できるよう準備しておきましょう。 ・「異動」の記録がある場合、審査に通過することはほぼ不可能であるため、保管期間が経過するまで待ってから事前審査を申し込みましょう。 |
まとめ
今回は、住宅ローン審査の不安解消対策として、事前審査で落ちないためのポイントや、住宅ローン審査の流れ、チェックされる内容などを説明しました。
一般的な住宅ローン審査は、「事前審査」と「本審査」の二段階で行われます。事前審査に通過したものの本審査で落ちてしまうケースもありますが、基本的には事前審査でほとんどの審査項目についてチェックされますので、まずは事前審査に向けてしっかりと準備をしましょう。
国土交通省が実施したアンケート『平成２８年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書』によると、審査項目としては、
- 本人の収入状況に関するもの（完済時年齢、借入時年齢、勤続年数、年収、雇用形態）
- 借入金額に関するもの（返済負担率、融資可能額）
- 信用情報に関するもの（他の債務の状況や返済履歴）
- その他（健康状態、担保評価、連帯保証、金融機関の営業エリア）
について、多くの金融機関が重視すると回答しています。
事前審査では「本人の収入状況に関するもの」「借入金額に関するもの」「信用情報に関するもの」が重点的にチェックされ、本審査では、金融機関だけでなく保証会社によって「健康状態」や「担保評価」なども細かくチェックされています。
事前審査で落ちないためのチェックリストとして、下記のチェック項目に対するチェックポイントを解説しました。
①本人の収入状況に関するチェックリスト
・完済時の上限年齢を満たしているか
・借入時の上限年齢を満たしているか
・勤続年数の条件を満たしているか
・年収制限を満たしているか
・安定した雇用形態かどうか
②借入れ金額に関するチェックリスト
・返済負担率が高すぎないか
・融資可能額を超えていないか
③信用情報に関するチェックリスト
・債務状況や返済履歴に問題がないか
審査項目についてそれぞれセルフチェックし、審査の不安を解消しましょう。
金利・総支払額が安い住宅ローン
ここでは、金利が安く、保障も充実した住宅ローンを紹介します。
トータルの支払金額を安くしたい場合には特におすすめとなっています。
ただし、他行よりも審査が厳しい傾向にありますので、仮審査は早めに行っておく必要があります。
ネットでお得な３年・１０年固定住宅ローン
ネット限定でお得な住宅ローンとして人気があるのが三菱ＵＦＪ銀行のネット専用住宅ローンです。
固定期間終了後の金利が他行よりも低いのが特長で、当初金利と返済完了までの実質金利を安くしたい方にオススメとなっています。
三菱ＵＦＪ銀行
三菱ＵＦＪ銀行のネット専用住宅ローンは、３年・１０年固定金利が通常ローンよりも安く、さらに固定期間終了後の金利が低いのがポイントです。
住宅ローン契約額は日本で第1位です。
ガンや糖尿病などの7大疾病保障にも対応しており、もしもの時も安心です。（住宅ローン残高がゼロ円になります。）
ネット専用としたことで、金利が安く抑えられており、支払い総額が他行に比べ数百万円お得になることもあります。
団体信用生命保険料・繰上返済手数料は無料となっています。
保障が充実の変動・１０年固定住宅ローン
保障が充実した住宅ローンとして人気があるのがじぶん銀行の住宅ローンです。
変動金利・１０年固定金利が最低水準、ガン保障が無料で付帯するのが特長です。
じぶん銀行
じぶん銀行の住宅ローンは、変動・１０年固定金利が最低水準で、がんと診断されるだけでローン残高が２分の１になる保障（就業可能な状態でもＯＫ）が無料で付帯しています。
（日本人男性の61.8%は一生涯のうちに一度はガンと診断されています。女性は46%です。※公益財団法人がん研究振興財団調べ）
また、調査会社による住宅ローン人気ランキングで第1位を獲得しています。
もちろん、全国どこでも利用可能です。
ネット銀行のため金利が安く抑えられ、支払い総額が他行に比べ数百万円お得になることもあります（借り換えにも対応）。
保証料、繰り上げ返済手数料、印紙代まで無料となっています。
最安のフラット３５ 安心の最長３５年固定住宅ローン
フラット３５の中でも一番人気が高いのがARUHIのフラット３５です。
フラット３５の専門金融機関で、金利が最安水準で手数料も安いのが特徴です。
ＡＲＵＨＩ（アルヒ）
ＡＲＵＨＩはフラット３５の国内シェアＮｏ１の金融機関です。
フラット３５の金利が最安で、審査が非常に速い（最短当日）のがポイントです。
保証人不要、保証料・繰上返済手数料は無料。
借り換えのほか、つなぎ融資なども可能なため、土地購入からの新築住宅建築にも利用しやすくなっています。
３５年間安い金利で返済できるため、経済的なのに金利の上昇が怖くないのがメリットです。
金利が上昇傾向のため、選ぶ人が増えています。
住宅ローンは、当初金利を比較するだけでなく、ローン終了までの総支払額を比較することが重要です。
また、審査基準は低くないため、事前審査は早めに行っておきましょう。
＞三菱ＵＦＪ銀行の公式ページ（実質金利が安い/変動・３年・１０年固定金利が最安水準）
＞じぶん銀行の公式ページ（ガン保障無料/変動・１０年固定の金利が最安水準）
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