住宅ローンの仮審査と本審査

住宅ローン審査は、「仮審査」と「本審査」の2段階で行われます。

一般的に「仮審査を通過できれば、ほとんどの場合は本審査も通過できる」と言われていますが、裏を返せば「仮審査を通過できても、本審査で落ちることも稀にある」ということになります。

今回は、仮審査が通っても本審査で落ちてしまうことがないよう、仮審査と本審査の違いと、事前に気をつけておくべきポイントについて、詳しく解説します。

仮審査と本審査との違いとは?

仮審査と本審査にはどのような違いがあるのでしょうか。まず、それぞれの審査内容について説明します。

仮審査の審査内容

仮審査で行われる審査項目は非常に沢山あり、その項目や審査基準は金融機関によって異なりますが、特に重視されているチェックポイントは下記の3点です。

仮審査で重視されているチェックポイント

①本人の情報(年齢、勤続年数、年収、雇用形態など)
②返済負担率に問題がないか
③個人信用情報に問題がないか

 

仮審査は本審査と比べると提出書類が少なく、審査も簡易的に行われることから審査期間が短くて済み、早ければ1日~3日で結果が分かります。

ただし、簡易的な審査といってもその精度は非常に高く、「仮審査を通過できれば95%以上の人は本審査も通過できる」とも言われています。

本審査の審査内容

仮審査を通過できたら物件の売買契約を結び、本審査を申し込みます。

仮審査は基本的に金融機関によって行われますが、本審査は金融機関だけでなく保証会社による審査も行われます(保証会社を通さないフラット35などの住宅ローンは除きます)。

また、本審査では、仮審査でチェックした内容を細かく再チェックするだけでなく、さらに健康状態や担保評価などのチェックも行われるといった違いがあります。

本審査で主にチェックされるポイントとその内容について下記にまとめました。

本審査の主なチェックポイントとチェック内容

①仮審査の提出書類と本審査の提出書類が一致しているか

書類の過不足だけでなく、書類に記載されている本人情報や具体的な数値についても厳しくチェックされます。

例えば年収については、源泉徴収票の額を再確認するとともに、課税証明書もチェックし、それぞれの額が申込書の額と一致しているかなどが確認されます。

このほか、会社に本当に在籍しているのかの確認や、会社の業績(赤字や黒字の理由など)が確認されることもあります。

②個人信用情報は本当に問題がないか

仮審査でも個人信用情報はチェックされますが、多くの場合、3つの信用情報機関(CIC、JICC、KSC)のうち1機関の情報で確認が行われます。

3機関の信用情報は共有されているものもありますが、加盟している機関が下記のとおり異なるため、情報が異なる部分もあります。

・CIC :クレジットカード会社がメイン
・JICC:貸金業者とクレジットカード会社がメイン
・KSC :銀行などの金融機関がメイン

そのため、本審査では2~3機関の情報を確認し、個人信用情報に本当に問題がないか、新たな借入れがないかなどが厳しくチェックされています。

③物件の担保評価が低くないか

万が一、返済が滞った場合、金融機関はその物件を売却して資金を回収しなければならないため、本審査では物件の担保評価が本格的に行われます。

新築住宅の場合は担保評価が下がることはほとんどありませんが、中古住宅の場合は売り出し価格と担保評価額に差が出る可能性が高く、その場合は借入金額を減額されることが多いです。

④団体信用生命保険に加入できる健康状態か

住宅ローンのほとんどは、団体信用生命保険の加入が条件となっています。これまで団体信用生命保険が任意だったフラット35も、2017年10月からは基本的に加入となっています。

そのため本審査では、提出された告知書などをもとに健康状態に問題がないか(1年以内の入院の有無、薬の服用の有無、持病の有無など)がチェックされます。

虚偽の告知をすると、後々で病気になって虚偽が発覚した場合に保険が適用されないことがありますので、告知書は正確に記入しましょう。

事前に気を付けること

続いて、仮審査が通っても本審査で落ちてしまわないよう、事前に気を付けることについて解説します。

転職や退職は避ける

例えば仮審査後に「転職」や「退職」をすると、職業や勤務先、年収、雇用形態などが仮審査で申告した内容と大きく変わってしまい、本審査の際にマイナス要因となります。

さらに転職して勤続年数が短くなることが原因で、審査に落ちる可能性もあります。

ただし、同業界や同業種への転職の場合、「スキルアップの転職」と認められれば審査でプラスに働くこともあります。スキルアップのために転職する場合は、金融機関に事前に相談しておきましょう。

新たな借り入れやクレジットカード作成をしない

仮審査で「返済負担率」の審査を行う際には、住宅ローン以外の借入れや、クレジットカードのキャッシング枠も含めて審査されます。

そのため、仮審査後に新たな借り入れをしたり、クレジットカードを作成したりすると、合計借入金額が増えてしまい、返済負担率が基準よりも高くなってしまって本審査で落ちる可能性があります。

特に都市銀行などでは、消費者金融会社からの借り入れがあるだけで、金額の大きさに関わらず審査で落ちることがあります。本審査前に消費者金融会社から借り入れることは絶対にやめましょう。

個人信用情報に記録されるような滞納や遅延をしない

スマホの端末料金やクレジットカードなどの支払いを2ヶ月以上滞納すると、「個人信用情報」に滞納の記録がされてしまいます。

本審査では個人信用情報が細かくチェックされますので、仮審査後にうっかりクレジットカード等の滞納をしないよう注意しましょう。

物件の担保評価について事前に不動産会社に確認する

新築物件の場合はあまり問題にはなりませんが、中古物件の場合は担保評価が借入金額よりもかなり低くなってしまう場合があります。

担保評価については保証会社の基準によって決まるため、自分で正確な担保評価額を算出することは困難ですが、担保評価が低くなるような要因がないか、事前に不動産会社によく確認しておきましょう。

まとめ

今回は、仮審査が通っても本審査で落ちてしまうことがないよう、仮審査と本審査との違いや、事前に気をつけておくべきポイントについて説明しました。

 

仮審査は基本的に金融機関によって行われ、特に下記の点について重点的にチェックされます。

①本人の情報(年齢、勤続年数、年収、雇用形態など)
②返済負担率に問題がないか
③個人信用情報に問題がないか

仮審査は本審査と比べると提出書類が少なく審査も簡易的で、早ければ1日~3日で結果が分かります。ただし、簡易的な審査といってもその精度は非常に高く、「仮審査を通過できれば95%以上の人は本審査も通過できる」とも言われています。

 

物件売買契約後に行われる本審査では、金融機関だけでなく保証会社による審査も行われます。また、本審査では、仮審査でチェックした内容を細かく再チェックするだけでなく、さらに健康状態や担保評価などのチェックも行われるといった違いがあります。

仮審査が通っても本審査で落ちてしまわないよう事前に気を付けることとしては、下記の点について説明しました。

①転職や退職は避ける
 ・スキルアップの転職は事前に金融機関に相談する
②新たな借り入れやクレジットカード作成をしない
 ・特に消費者金融会社からの借り入れは絶対にしない
③個人信用情報に記録されるような滞納や遅延をしない
④物件の担保評価について事前に不動産会社に確認する

上記の点に気を付けて、住宅ローンの本審査に挑みましょう。

金利・総支払額が安い住宅ローン

最後に、金利が安く保障も充実した住宅ローンの紹介です。

トータルの支払金額を安くしたい場合には特におすすめとなっています。

ただし、他行よりも審査が厳しい傾向にありますので、仮審査は早めに行っておく必要があります。

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また、審査基準は低くないため、事前審査は早めに行っておきましょう。

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