住宅ローン賃貸併用01

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、賃貸併用住宅を建てて、その賃料で住宅ローンを返済することについて問題がないかどうかについてまとめてあります。

マイホームを建てるとき、自宅の一部を賃貸住宅として貸し出す「賃貸併用住宅」にしようかどうか、悩んだことがある人もいるのではないでしょうか。

賃貸併用住宅を建てればマイホームに住みながら賃料を得ることができ、一定の要件を満たせば住宅ローンも利用できるなど、色々なメリットがあります。

ただし、住宅ローンを利用して賃貸併用住宅を建てるためには、色々と気をつけなければならないこともあります。

賃貸併用住宅を検討されている方は是非一読してみて下さい。

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賃貸併用住宅の特徴

住宅ローン賃貸併用02

まず、賃貸併用住宅の特徴について整理してみましょう。

賃貸併用住宅とは、自宅部分と賃貸部分が同じ建物の中にある住宅のことです。例えば「1階は自宅とし、2階は賃貸アパートとして貸し出す」というような形式があります。

自宅部分と賃貸部分が同じ建物の中にあれば、その比率には関係なく賃貸併用住宅となります。

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅には、主に下記のようなメリットがあります。

 

  1. 住みながら家賃収入を得られる
  2. 賃貸部分を貸し出すことができれば、毎月、家賃として収入を得ることで、ローン負担額を軽くすることができます。

  3. 相続税の評価額を減らすことができる
  4. 賃貸アパート等が建っている敷地のことを「貸家建付地」と言い、賃貸併用住宅が建っている場合も貸家建付地に該当します。

    貸家建付地の場合、相続税の評価減が適用される規定となっており、賃貸併用住宅では賃貸部分に対して相続税の減税効果を得ることができます。

  5. ライフスタイルの変化に柔軟に対応できる
  6. 賃貸併用住宅は、ライフスタイルの変化に応じた使い方をすることができます。

    例えば当初は賃貸併用とし、年月が経って家族構成やライフスタイルの変化があれば、それに応じて賃貸をやめて二世帯住宅にするなど、賃貸部分に対する柔軟な使い方ができます。

    逆に、自宅部分を全て賃貸にするといった使い方も可能です。

  7. 一定要件を満たせば住宅ローンを利用できる
  8. 賃貸併用住宅は一般的に「自宅部分を51%以上にする」という要件を満たせば、投資用ローンではなく住宅ローンを利用できます。

    投資用ローンは金利が高くて返済期間が長く取れないのに対し、住宅ローンは金利が低くて返済期間を長くとることができます。そのため、住宅ローンを利用できれば大きなメリットを享受できます。

賃貸併用住宅のデメリット

色々なメリットがある賃貸併用住宅ですが、デメリットもあります。

 

  1. 借り手がつかないリスクがある
  2. 賃貸併用住宅を建てて賃貸経営をする以上、賃貸としてのニーズがある立地を選択して、借り手を継続的に確保しなければなりません。

    例えば相続した空き地を活用する目的で賃貸併用住宅を建てようとした場合、その土地が駅から遠いなど賃貸需要が低い場所だと借り手がつかない恐れがあります。

    借り手がつかなければ賃料で住宅ローンを返済するどころか、賃貸部分も含めた高額のローンを自力で支払わなければなりません。借り手がつかないリスクがあることを前提に、しっかり立地選びをするなど需要の高い賃貸併用住宅を建てることが重要です。

  3. 併用することで中途半端になる
  4. 「併用する」ということにはメリットがありますが、同時に「中途半端になる」という恐れもあります。

    例えば、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するために51%以上を自宅部分とした場合、土地がものすごく広いと必要以上に自宅部分を大きくすることになります。収益性を考えると得策ではありません。

    逆に土地が狭い場合、賃貸部分を設けることで自宅が狭くなってしまい、快適とはかけ離れた自宅になってしまうかもしれません。

    自宅と賃貸経営が中途半端にならないよう、慎重な検討が必要です。

  5. 入居者との距離が近いことによる問題がある
  6. 賃貸併用住宅はオーナーと入居者が同じ建物で暮らすため、下記の問題もあります。

    • 入居者募集が不利になる場合がある。
    • 入居者との距離が近すぎて、家賃滞納の催促がしづらい。
    • 騒音や入居者同士のトラブルに巻き込まれる場合がある。

     

    ただし、入居者との距離が近いことで入居者と親しくなり、その結果入居者を長く留めることができればメリットにもなります。騒音問題は間取りを工夫すれば解決できるかもしれません。入居者と良い関係性が構築できるように工夫することが大切です。

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する際の注意点

住宅ローン賃貸併用03

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用できれば、金利や返済期間などの条件が投資用ローンよりも有利なだけでなく、下記のようなメリットもあります。

 

  • 収益性を重視する投資用ローンよりも審査がとおりやすい。
  • 固定金利も選べるので金利上昇リスクに備えられる。
  • 自宅部分に対して住宅ローン控除の適用を受けられる。

 

これらのメリットを享受しながら毎月得られる賃料を住宅ローン返済に充てられれば、まさに一石二鳥です。

ただし、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する際には色々と注意しなければならないこともありますので、その注意点について解説します。

ローン借入額が高くなるため年収のハードルが上がる

賃貸併用住宅は自宅部分に賃貸部分が加わることから、一般の戸建住宅よりもローン借入額が高くなります。

賃貸部分のために建物が大きくなるだけでなく、水廻りや空調なども賃貸する部屋の数だけ必要となるため、自宅のみの戸建住宅に比べて倍以上の借入額になることもあるようです。

 

住宅ローンでは、一般的に返済負担率(住宅ローンの年間返済額が年収に占める割合)が“30%~35%以下なら審査を通過できると言われています。

そのため、同じ年収で住宅ローンの借入額が高くなると、住宅ローン審査の通過が難しくなります。仮に通過できても、融資額を減らされてしまう可能性があります。

住宅ローン審査時の年収には「賃料として得られる予定の収入」は含まれないため、借入額が高くなったことにより年収のハードルも高くなることに注意しましょう。

空室を想定した返済計画を立てないとローン破綻の恐れがある

賃貸併用住宅は、前述のとおり「借り手がつかないリスク」があります。

住宅ローンの返済計画を立てる際に満室を前提にすると、空室がでて期待通りの家賃収入を得られなくなった場合に、返済計画が大幅に狂ってしまいます。最悪の場合、ローン破綻して住宅が競売にかけられるような事態になるかもしれません。

空き室を想定した返済計画になっていれば、満室で収益が出た分は貯金しておき、空室が出た際の補填や繰り上げ返済などに回すことができます。

ローン破綻しないためにも、事前に空き室を想定した返済計画をしっかりと立てておくようにしましょう。

まとめ

賃貸併用住宅を建てて、その賃料で住宅ローンを返済することについて問題がないかどうかについて紹介しました。

賃貸併用住宅とは、自宅部分と賃貸部分が同じ建物の中にある住宅のことです。

賃貸併用住宅のメリットとして下記の4点について解説しました。

  1. 住みながら家賃収入を得られる
  2. 相続税の評価額を減らすことができる
  3. ライフスタイルの変化に柔軟に対応できる
  4. 一定要件を満たせば住宅ローンを利用できる

また、賃貸併用住宅のデメリットとして下記の3点について解説しました。

  1. 借り手がつかないリスクがある
  2. 併用することで中途半端になる
  3. 入居者との距離が近いことによる問題がある

 

そして、賃貸併用住宅は一般的に「自宅部分を51%以上にする」という要件を満たせば、投資用ローンではなく住宅ローンを利用できます。

住宅ローンを利用できれば、金利や返済期間が投資用ローンよりも有利なだけでなく、住宅ローン審査が通りやすい、金利上昇リスクに備えられる、住宅ローン控除を受けられるといったメリットもあります。

ただし、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する際には色々と注意しなければならないこともあります。その注意点として下記の2点について解説しました。

  • ローン借入額が高くなるため年収のハードルが上がる
  • 空き室を想定した返済計画を立てないとローン破綻の恐れがある

 

賃貸併用住宅の賃料で住宅ローンを返済することについては「自宅部分を51%以上にする」という要件を満たせば問題はありませんが、賃貸経営が上手くいかないとローン破綻するなど様々な問題が起こる可能性があります。

賃貸併用住宅を建てる場合はメリットだけに目を向けず、デメリットも把握した上で、空室を想定した返済計画を事前にしっかりシミュレーションしておきましょう。

 

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最後に、金利が安く保障も充実した住宅ローンの紹介です。

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ただし、他行よりも審査が厳しい傾向にありますので、仮審査は早めに行っておく必要があります。

また、審査の結果、金利が高くなることや、希望の金額から減額されることも少なくありません。

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