住宅ローンつなぎ融資01

住宅ローンは原則として、住宅の完成後に融資が実行されます。

すでに完成している「建売住宅」や「分譲マンション」などを購入する場合は、物件購入時に住宅ローンを組んで融資を受けることができます。

一方で「注文住宅」の場合は、住宅が完成するまで住宅ローンを組むことができず、住宅完成前に支払わなければならない費用(土地の取得費用や着工金・中間金など)の融資は受けられません。

住宅完成前に支払う費用を、準備できない場合に用意されているローンが「つなぎ融資」です。

自己資金不足を補える点で便利なローンですが、利用するにあたって失敗しないよう、色々と注意しなければならない点があります。

今回は、住宅ローンのつなぎ融資で失敗しない5大ポイントについて、詳しく解説します。

つなぎ融資とは?

最初に、つなぎ融資の一般的な流れについて説明します。

注文住宅のように土地を購入して住宅を建てる場合、まず「土地取得費用」を支払う必要があります。

そして購入した土地に住宅を建てるためには、工事の着工時に「着工金」、上棟(じょうとう)時に「中間金」、さらに竣工時(住宅が完成した時)に「竣工金」が支払う必要があります。

住宅ローンの融資実行は住宅完成後となるため、その前に支払う「土地取得費用」「着工金」「中間金」の自己資金が不足している場合に、つなぎ融資を利用して支払います。

そして、住宅が完成して住宅ローンが実行されたら、その融資金で工事費の残金(竣工金)やつなぎ融資の合計金等を返済するといった流れとなります。

つなぎ融資で失敗しない5大ポイントは?

つなぎ融資で失敗しないために、気を付けなければならない次の5つのポイントについて解説します。

 

  1. つなぎ融資の取り扱いがあるか事前に確認する
  2. つなぎ融資にかかる費用と支払い方法に注意する
  3. つなぎ融資の借入期間はできるだけ短くする
  4. 自己資金はできるだけ早い段階で投入する
  5. つなぎ融資以外の方法ができないか検討してみる

ポイント1:つなぎ融資の取り扱いがあるか事前に確認する

つなぎ融資は、住宅ローンの申込みを行った金融機関へ一緒に申込むというのが原則です。

ですが、つなぎ融資を取り扱っている金融機関は、それほど多くありません。そのため、住宅ローンを選ぶ際には、「つなぎ融資の取り扱いがあるか」も事前にしっかりと確認しておきましょう。

金融機関によっては、つなぎ融資の取り扱いの有無を公開していないところもありますので、この場合は金融機関の窓口に直接確認してみましょう。

ポイント2:つなぎ融資にかかる費用と支払い方法に注意する

つなぎ融資を利用するためには、つなぎ融資の利息と諸費用(事務手数料や印紙代など)がかかります。つなぎ融資の費用と支払い方法について関して、特に注意すべき3つの点について解説します。

注意点1:つなぎ融資の利息は、3%前後と高め

つなぎ融資の金利は金融機関によって異なりますが、3%前後の金融機関が多く、通常の住宅ローンに比べて高めの金利となっています。

つなぎ融資の利息を計算式にすると下記のとおりです。

つなぎ融資の利息 = 借入額 × 金利 ÷ 365(日) × 借入期間(日)

 
例えば土地購入の際、1,000万円のつなぎ融資(金利:3%)を6ヶ月間利用する場合、つなぎ融資の利息金額は、

1,000万円 × 3% ÷ 365×180日(6ヶ月) = 147,945円

となり、約15万円の利息を支払う必要があります。

住宅ローンの金利だけでなく、つなぎ融資の金利にも注意し、事前に利息がいくらくらいになるのか試算しておきましょう。

注意点2:つなぎ融資の諸費用は10万円ほどかかる

つなぎ融資には諸費用もかかります。諸費用の項目や金額も金融機関によって異なります。

一般的には、事務手数料や収入印紙代などを合わせて「数万円~10万円ほど」の諸費用がかかります。住宅ローンの諸費用とは別のものとして必要となりますので、注意しましょう。

注意点3:支払方法によっては自己資金が必要となることもある

つなぎ融資にかかる利息と諸費用の支払い方法も金融機関によって異なっており、主に下記のような支払い方法があります。

 

  • つなぎ融資の融資実行時に融資金から差し引かれる
  • 住宅ローンの融資実行時に一括で後払いする
  • 初回融資以降、毎月支払う

 
特に、つなぎ融資の融資金から差し引かれる場合は、自己資金で差し引かれた分を補わなければならないため、注意が必要です。

ポイント3:つなぎ融資の借入期間はできるだけ短くする

前述のとおり、つなぎ融資は借入期間が長くなるほど支払う利息が増えます。

つなぎ融資の利息は日割りでつきますので、例え1日だけでも借入期間を短くできれば、その分は節約になります。

そのため、住宅を建てる工務店やハウスメーカー等と相談して、着工金や中間金の支払時期をできるだけ遅らせてもらせてもらうようにしましょう。

工務店等への支払時期が遅くなれば、その分つなぎ融資の借入期間が短くなり、つなぎ融資にかかる利息を減らすことができます。

なお、「つなぎ融資実行日」と「工務店等への支払日」の間に数日間の開きがあると、その分も余分な利息を支払うことになってしまうので、つなぎ融資実行日と支払日はできるだけ近づけるようにしましょう。

ポイント4:自己資金はできるだけ早い段階で投入する

つなぎ融資は住宅ローンよりも金利が高く、つなぎ融資の借入期間が長くなるほど支払う利息が増えます。

そのため、自己資金がある場合は、できるだけ早い段階(土地の売買契約時の手付金など)で投入し、「つなぎ融資の借入れを減らす」ことが費用の軽減となります。

ただし、土地の売主が不動産会社の場合、手付金は法律で「売買価格の20%以内」と定められていますので注意しましょう。

土地の売主が個人の場合や、建物の着工金・中間金については、法律上の上限はありませんので、自己資金がある場合はしっかり投入しておきましょう。

ポイント5:つなぎ融資以外の方法ができないか検討してみる

住宅完成前に必要な費用を支払う方法として、つなぎ融資以外にもいくつか方法があります。今回は3つの方法について解説します。

方法1:持ち家などの資産を抵当にする

持ち家などの資産を持っていれば、その持ち家を抵当として融資を受けられる場合があります。

つまり、「すでにある資産を担保に住宅完成前の融資をしてもらい、住宅完成後に新しい家を担保に住宅ローンの融資を受ける」といった方法になります。

まずは持ち家を抵当として融資が受けられるのかどうか、金融機関に相談してみましょう。

方法2:親から贈与を受ける

もし親から『贈与』として資金支援を受けることが可能であれば、贈与を受けて自己資金を増やすことも一つの方法です。

贈与税には「基礎控除額110万円」があるため、1年間で合計110万円までの贈与なら非課税となります。

また、「住宅取得等資金の非課税制度」の特例を利用できる場合は、住宅の種類によって最大3,000万円までの贈与が非課税となります。

ただし、この特例を受けるためには、様々な受給者要件や家屋の要件を満たしている必要があります。特例の手続き期間も「贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日まで」と決まっており、贈与税の申告書や戸籍謄本、登記事項証明書、契約書の写しなど、様々な書類の提出が必要です。

特例の詳しい適用要件等は、国税庁のホームページ「タックスアンサー:No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」に詳しく掲載されています。

自分が特例の適用要件を満たしているのかどうか、事前にしっかりと確認しておきましょう。

方法3:分割融資を行っている金融機関を利用する

金融機関によっては、土地取得費用や着工金、中間金などが必要となるタイミングに合わせて複数回の融資を受けられる「分割融資」を行っているところがあります。

分割融資は住宅ローンと同じ金利で利用できるため、つなぎ融資に比べて金利が低く、資金計画が立てやすいといったメリットがあります。

ただし、分割融資に対応している金融機関は限られており、さらに、「抵当権の設定が必要である」、「登録免許税の軽減税率が適用対象外である」等のデメリットもあります。

つなぎ融資と分割融資のどっちが得になるのかは、総返済額を比較しなければ判断できないため、住宅ローンシミュレーションを利用して総返済額をそれぞれ試算してみることがおすすめです。

まとめ

今回は、住宅ローンのつなぎ融資で失敗しないために気を付けなければならない5大ポイントについて解説しました。

つなぎ融資は、「住宅ローンの申込みを行った金融機関へ一緒に申込む」というのが原則ですが、つなぎ融資を取り扱っていない金融機関もあるため、住宅ローンを選ぶ際にはつなぎ融資の取り扱いについても確認しておきましょう。

つなぎ融資を利用するためには、つなぎ融資の利息と諸費用がかかります。つなぎ融資の利息は金融機関によって異なりますが3%前後と高めであり、諸費用は10万円ほどです。

また、支払方法によっては利息と諸費用分の自己資金が必要となることがありますので、注意しましょう。

 
つなぎ融資は借入期間が長くなるほど支払う利息が増えますので、着工金や中間金の支払時期を遅らせてもらい、借入期間を短くして利息をできるだけ減らしましょう。

自己資金がある場合は、できるだけ早い段階(土地の売買契約時の手付金など)で投入し、つなぎ融資の借入れを減らしましょう。

つなぎ融資以外にも、下記の方法があります。つなぎ融資以外の方法をとった方が得になることもありますので、つなぎ融資だけにこだわらず、自分に合った方法がないか検討してみましょう。

  1. 持ち家などの資産を抵当にする
  2. 親から贈与を受ける
  3. 分割融資を行っている金融機関を利用する

 

金利・総支払額が安い住宅ローン

最後に、金利が安く保障も充実した住宅ローンの紹介です。

トータルの支払金額を安くしたい場合には特におすすめとなっています。

ただし、他行よりも審査が厳しい傾向にありますので、仮審査は早めに行っておく必要があります。

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