年収300万円の頭金なしのローンで購入する住宅

以前は年収400万円以上でないと住宅ローンを組むことは難しいと言われていました。

ただ、最近は住宅ローンの利用条件に年収制限がない金融機関が多いため、年収300万円でも住宅ローンを組むことは十分可能となっています。

また、頭金なしで住宅ローンを組む人も増えてきており、金融機関によっては諸費用分まで住宅ローンに組み込むことが可能というところもあります。

それでは、年収300万円で頭金がない場合、住宅ローンはいくらまで借りることができるのでしょうか?

今回は、年収300万円で頭金なしの場合における、住宅ローンの借入れ可能額について詳しく解説します。

住宅ローン借入可能額の計算方法

住宅ローン借入れ可能額は、金融機関で審査をしてみなければ正確なところは分かりませんが、「返済負担率」をもとにおおよその金額を算出する方法があります。

返済負担率とは?

金融機関における住宅ローン審査基準の一つとして、「返済負担率」というものがあります。

返済負担率とは“年収に占める年間合計返済額の割合”のことです。計算式にすると下記のとおりです。

返済負担率 = 年間合計返済額 ÷ 年収

 

この返済負担率が高くなると返済負担が重くなり、返済が滞るリスクが高まってしまうため、住宅ローン審査に落ちてしまったり、借入額を減らされてしまったりします。

従って、住宅ローンの審査を通過するためには、“返済負担率が一定の基準以内に収まっているかどうか”がとても重要となります。

年収300万円で融資可能とされる返済負担率は?

融資可能とされる返済負担率は、金融機関や年収、住宅ローンの種類などによって異なりますが、一般的には概ね“30%~35%以下”なら融資可能と言われています。

ただし、「フラット35」(※1)では下記のとおり返済負担率の基準が公表されています。

 

【フラット35における返済負担率の基準(※2)】

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30%以下 35%以下

(※1)「フラット35」とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。
(※2)引用元:住宅金融支援機構ホームページ「【フラット35】ご利用条件」

 

従って、フラット35を想定する場合は、年収300万円の借入可能額計算の際に、“返済負担率30%”の金額が限度額となります。

年収300万円で返済負担率30%とするための毎月返済額は?

年間合計返済額は「年収 × 返済負担率」という式で算出できます。

この式に「年収300万円、返済負担率30%」という条件を当てはめると、下記のとおりとなります。

年間合計返済額 = 年収 × 返済負担率
       = 300万円 × 30%
       = 90万円

 

また、毎月返済額は「年間合計返済額÷12カ月」で下記のとおり算出できます。

毎月返済額 = 年間合計返済額 ÷ 12カ月
     = 90万円 ÷ 12カ月
     = 7万5千円

 

つまり、年収300万円で返済負担率30%以下にするためには、「毎月返済額を7万5千円以下」にする必要があります。

なお、この毎月返済額は、“住宅ローン以外の全ての借入れ(自動車ローン、教育ローン、カードローンなど)も含めて考えなければいけない”ということに注意しましょう。

年収300万円頭金なしの借入可能額シミュレーション

年収300万円で頭金なしの借入可能額を算出するためには、返済負担率のほかに、下記の条件も設定する必要があります。

  • 金利
  • 借入期間
  • 返済方法(元利均等返済 or 元金均等返済)
  • ボーナス返済の有無
  • 他の借入れの有無

 

審査時の金利は非公開であることが多いですが、フラット35では審査時の金利は“実際の金利”を用いるため、借入可能額のシミュレーションがしやすいと言われています。

まずはフラット35における借入可能額をシミュレーションしてみましょう。

フラット35での借入れ可能額

住宅金融支援機構のホームページにある「フラット35のローンシミュレーションサ」では、年収から借入可能額を計算することができます。

下記のとおりシミュレーション条件を設定して、借入可能額を計算してみましょう。

【シミュレーション条件】
・年収  :300万円
・頭金  :なし
・金利  :年1.810%固定(2018年6月最多金利)(※)
・返済期間:35年
・返済方法:元利均等返済
・その他 :ボーナス返済なし、その他の借入なし
(※)頭金なしのため、“融資率9割超”の金利を使用。

 

シミュレーションした結果、2018年6月の金利におけるフラット35での借入可能額(概算)は「2,332万円」となりました。

各金融機関での借入可能額は?

前述のとおり、各金融機関で審査する際の金利は非公開であることが多いため、各金融機関での借入可能額を正確に算出することは困難です。

しかしながら、いくつかの金融機関では、年収と借入期間を設定すれば、借入可能額の目安を試算できるシミュレーションサイトを公開しています。

先ほど住宅金融支援機構ホームページでシミュレーションした結果と、主な金融機関におけるシミュレーションサイトでの試算結果を下記のとおり比較してみましょう。

【シミュレーション条件】
・年収   :300万円
・頭金   :なし
・金利   :各シミュレーションサイトで選択
・返済期間 :35年
・返済方法 :元利均等返済
・その他  :ボーナス返済なし、その他の借入なし

 

【各シミュレーションサイトでの借入可能額試算結果の比較表】

金融機関名 金利の種類 借入可能額 シミュレーションサイト
住宅金融支援機構 フラット35
固定1.81%
2,332万円 https://www.flat35.com/
新生銀行 選択不可 1,200万円 http://www.shinseibank.com/
イオン銀行 選択不可 1,410 万円
~ 1,980 万円
https://www.aeonbank.co.jp/
三菱UFJ銀行 固定31~35年
1.55%
2,400万円 http://homeloan.bk.mufg.jp/
楽天銀行 金利選択型 2,339万円 https://www.rakuten-bank.co.jp/
フラット35 2,501万円

シミュレーションした結果、同じ年収300万円でも借入可能額の目安は「1,200万円~2,501万円」となり、金融機関によって1,000万円以上の差額がありました。

ただし、シミュレーションサイトで試算した金額はあくまで目安であり、シミュレーションの金額以下なら必ず借入れ可能ということではありません。

正確な借入可能額は、各金融機関で住宅ローンの仮審査をすることにより初めて分かります。審査に不安がある人や、どの住宅ローンにするのか迷っている人などは、必要に応じて仮審査を複数申し込めるように準備しておくとよいでしょう。

【参考】住宅ローン仮審査は複数申込んでも大丈夫?気を付けるポイントは?

まとめ

今回は、年収300万円で頭金なしの場合における、住宅ローンの借入れ可能額について説明しました。

住宅ローンのおおよその借入れ可能額を算出する方法として、「返済負担率」をもとにする方法があります。

返済負担率とは“年収に占める年間合計返済額の割合”のことです。返済負担率が高くなると返済が滞るリスクが高まってしまうため、住宅ローンの審査を通過するためには、“返済負担率が一定の基準以内に収まっているかどうか”がとても重要です。

融資可能とされる返済負担率は、一般的には概ね“30%~35%以下”と言われています。ただし、フラット35の場合は、年収300万円では“返済負担率30%”が限度です。

年収300万円で返済負担率30%以下にするためには、「毎月返済額を7万5千円以下」にする必要があります。この毎月返済額には、“住宅ローン以外の全ての借入れも含めて考えなければいけない”ということに注意しましょう。

いくつかの金融機関では、年収と借入期間を設定すれば、借入可能額の目安を試算できるシミュレーションサイトを公開しています。年収300万円の借入可能額シミュレーション結果を比較すると、「1,200万円~2,501万円」と、金融機関によって1,000万円以上の差額があります。

シミュレーションサイトで試算した金額はあくまで目安です。必要に応じて、仮審査を複数申し込めるように準備しておくとよいでしょう。

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借りようとしたしたときに借りられないこともありますので、事前審査だけは早めに行っておきましょう。

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