住宅ローンを組む住宅と図面

住宅ローンを利用してマイホームを購入する際、多くの方が「頭金はどのくらい用意すればよいのか」ということに悩むのではないでしょうか。

最近では住宅ローンの競争激化や金利の低下などにより、様々な金融機関において頭金や諸費用まで含めた住宅ローンを利用できるようになりました。

実際に頭金なし・諸費用なしで住宅ローンを組む人も少なくありませんが、ローン審査やその後の返済などで、様々な注意点やリスクもあります。

今回は、住宅ローンの頭金の目安はどれくらいがよいのか、頭金や諸費用なしでも審査は大丈夫なのかについて、詳しく解説します。

住宅ローンでのマイホーム購入にかかる費用

まず、住宅ローンでのマイホーム購入にかかる費用について整理してみましょう。

マイホーム購入には物件購入費と諸費用が必要

マイホームを購入するためには、下記の費用(物件購入費+諸費用)がかかります。

物件購入費 頭金、住宅ローン借入額
諸費用 ローン事務手数料、印紙代など

 

物件購入費の内、最初に現金で支払うお金が「頭金」です。頭金を除いた残りの分が「住宅ローン借入額」となります。

また、物件購入費とは別に、購入手続きのためにかかる費用が「諸費用」です。諸費用も一般的には頭金と同様、最初に現金で支払います。

主な諸費用

諸費用は、住宅ローンの種類や金融機関によって必要なものや金額が異なりますが、主なものとして下記の諸費用があります。

諸費用の項目 支払い内容
ローン事務手数料
(金融機関により異なる)
・変率型:借入額の2%程度+消費税
・定額型:3~5万円程度+消費税
ローン代行手数料
(不動産会社により異なる)
・不動産会社により無料~50万円以上の場合あり
・自分で書類を用意すれば無料
ローン保証料
(金融機関により異なる)
・保証料を0円とする代わりに事務手数料が高額な場合もあり
団体信用生命保険料
(借入額や条件、年齢等により異なる)
・団体信用生命保険料が無料の場合もあり
(ネット銀行など)
印紙代
(借入額により異なる)
・借入額1,000万円~5,000万円:2万円
・借入額5,000万円~1億円:6万円
登記費用
(所有権移転・保存登記、抵当権設定登記)
・登録免許税:国が定めた税率による(0.1%~0.4%程度)
司法書士報酬
(司法書士により異なる)
・3万円~10万円程度が多い

 

さらに、マイホームで新生活をスタートさせるためには、家具・家電の購入費や引越し代なども初期費用として必要になります。

従って、自己資金で用意した現金全てを頭金として支払ってしまうと、諸費用や新生活に必要なお金を捻出できなくなってしまうため、注意しましょう。

頭金のメリットと目安

頭金の目安は、住宅ローンの種類・年収・職業・年齢・住まいに対する考え方などにより変わりますが、頭金を多くすることで下記のようなメリットがあります。

 

  • ①住宅ローン金利の優遇が受けられる場合がある
  • ②毎月の返済額および総支払額を減らすことができる
  • ③購入できる家の選択肢が増える

 

それぞれのメリットについて詳しく解説します。

住宅ローン金利の優遇が受けられる場合がある

住宅ローンの金利タイプには、下記の3タイプがあります。

 

  • 全期間固定型(借入時に決められた金利で全期間固定)
  • 固定期間選択型(2年、5年、10年など固定期間が選べる)
  • 変動型(当初の金利は低いが5年に1度見直される)

 

全期間固定型として代表的な「フラット35」は、将来も安心な住宅ローンとして、多くの人達が利用しています。

このフラット35には、“融資率(物件購入費に対してフラット35の借入額が占める割合)が9割を超えると金利が高くなる”という特徴があります。

具体的には、下表のように融資率によって金利が変わります。

【フラット35】 借入期間:21年以上3 5年以下

融資率 金利の範囲 最も多い金利
9割以下 年1.350%~2.010% 年1.350%
9割超 年1.790%~2.450% 年1.790%

※上記は2018年5月現在のデータです。

 

上記のように、フラット35などを利用する場合は、「物件購入費の1割以上の頭金」と「諸費用」を自己資金で用意し、融資率を9割以下に抑えて優遇金利で借りることがおすすめとなります。

まずは融資率によって金利が優遇される住宅ローンかどうかを確認し、それを目安に頭金と諸費用を用意するようにしましょう。

毎月返済額および総支払額を減らすことができる

融資率による金利の優遇がない住宅ローンであっても、当然ながら頭金を多く入れた分だけ借入額が少なくすむため、結果的に毎月返済額および総支払額を減らすことができます。

具体的な例で説明します。

【例:下記の条件で住宅ローンを契約】

  • 物件価格:4,000万円
  • 金利:1.3%固定
  • 借入期間:35年間

上記の条件で、頭金0円、400万円、800万円における毎月返済額、総返済額(毎月返済額×12カ月×35年間)、総支払額(頭金+総返済額)を比較してみましょう。

 

頭金0円 頭金400万円 頭金800万円
借入額 4,000万円 3,600万円 3,200万円
毎月返済額 118,592円 106,733円 94,874円
総返済額 約4,981万円 約4,483万円 約3,985万円
総支払額 約4,981万円 約4,883万円 約4,785万円

 

頭金0円と頭金400万円の差分を比較すると、

  • 毎月返済額の差額:118,592円-106,733円=11,859円
  • 総支払額の差額:約4,981万円-約4,883万円=約98万円

となります。

 

さらに、頭金0円と頭金800万円の差分を比較すると、

  • 毎月返済額の差額:118,592円-94,874円=23,718円
  • 総支払額の差額 :約4,981万円-約4,785万円=約196万円

となり、頭金が多くなればなるほど、毎月返済額や総支払額をかなり減らせることが分かります。

 

月収に対する毎月返済額の割合のことを「返済比率」と言います。頭金が少なくて毎月返済額が多くなると、返済比率が大きくなり、家計はどんどん苦しくなってしまいます。

一般的に「住宅ローンの返済比率は25%以下が理想」と言われており、年収によっては、返済比率が30%を超えると審査に不利だと言われています。

自分の返済能力とよく相談し、無理のない返済プランとなるような頭金を用意することが大切です。

マイホームの選択肢が増える

住宅ローンには、年収や年齢、勤続年数などをもとに算出される「借り入れ限度額」があり、無制限にお金を借りられるわけではありません。

例えば、気に入った家が4,000万円で、借り入れ限度額が3,600万円だった場合、足りない400万円を頭金で補填すれば希望どおりの家を購入することができます。

逆に頭金を用意できなければ、3,600万円以下の家を探し直すしかありません。

同じ月収でも頭金を用意した方が、より高い家を購入できることになるため、マイホームの選択肢が増えるということになります。

頭金は多く入れるほどよい?

様々なメリットがある頭金ですが、多く入れるほどよいかというと、必ずしもそうではありません。

場合によっては手元に資金があっても、あえて頭金を出さずに住宅ローンで借りた方がお得という場合もあります。

他のローンで借りるよりは住宅ローンの方がお得

新生活がスタートしてからも、車の購入や子供の受験、あるいは突発的な事故や病気など、まとまったお金が必要となるタイミングがあります。

そのような時に手元の資金が足りなくて、車のローンや教育ローン、カードローンなどでお金を借りてしまうと、住宅ローンよりもかなり高い金利を支払わなければならなくなり、損をしてしまいます。

手元の資金が少ない場合は、無理をして頭金に回さずに住宅ローンで借り入れることも検討しましょう。

頭金を減らして住宅ローン控除の制度を活用する方法もある

住宅ローンには、住宅ローン残高の1%を税金(所得税と住民税)から10年間控除できる「住宅ローン控除」という制度があり、控除限度額は4,000万円までとなっています。

例えば、

  • 住宅ローン残高が4,000万円以上
  • 所得税と住民税の年間合計額が40万円以上

という条件を満たした場合、年間で40万円が戻ってくる可能性があります。

現在の住宅ローン金利は非常に安くなっており、特に変動金利では1%以下のものも多くあるため、頭金を敢えて少なくしておき、控除限度額の4,000万円までできるだけ借り入れた方がお得になるというわけです。

さらに10年後、住宅ローン控除が終了するタイミングで繰り上げ返済を行えば、住宅ローン控除のメリットを最大限活用できます。

頭金や諸費用なし住宅ローンの注意点

頭金や諸費用なしのフルローン契約をしている人はたくさんいますが、フルローン契約を検討する前に注意すべきことがあります。

住宅ローン審査に影響がでる場合がある

住宅ローン審査において、金融機関は債務者がお金を毎月きちんと返済していけるかどうかを調べます。

頭金があるということは、債務者に貯金できるほどの一定の収入があり、返済能力もあると考えることができるので、住宅ローン審査には有利に働きます。

特に収入の変動が大きい自営業などは、より審査が厳格になるため、頭金を多くいれた方がよいと言われています。

頭金に加えて諸費用も住宅ローンで借りる場合、借入額がさらに増えることから、毎月の返済額(返済比率)が高くなり、より審査には不利になっていきます。

頭金を用意して再審査したらローンが承認された事例などもあるため、フルローンを検討する場合は、まず毎月の返済額に無理がないかどうか、自分の返済能力にあった返済プランかどうかをしっかりチェックしましょう。

売却リスクが高まる

何らかの事情で購入した家をすぐに売却しなければならなくなった場合、物件価値よりも住宅ローン残高が超過していると、超過分を現金で支払わなければ売却することができません。

物件価値は、購入時の物件価格よりも下がるケースが多いため、頭金や諸費用込みのフルローンで借り入れた場合、売却時の物件価値よりも住宅ローン残高が大きくなってしまうことが多くあるのです。

例えば、4,000万円の物件をフルローンで購入し、100万円返済したところですぐに売却しなければならなくなったとします。

売却時の物件価値が3,500万円になっていたとすると、

  • 住宅ローン残高 :4,000万円-100万円=3,900万円
  • 住宅ローン超過分:3,900万円-3,500万円=400万円

となり、400万円を現金で支払わなければ売却することができないといった売却リスクがあります。

特に、物件価値が下がりやすい木造中古住宅などを購入する際は、頭金なしの場合かなり売却リスクが高くなるため、ローン審査も通りにくいおそれがあります。

まとめ

今回は、住宅ローンの頭金の目安はどれくらいがよいのか、頭金や諸費用なしでも審査は大丈夫なのかについて解説しました。

住宅ローンでのマイホーム購入には、「物件購入費」と「諸費用」がかかります。さらに、家具・家電の購入費や引越し代なども必要になります。頭金を支払う際には諸費用などのことも一緒に考えるようにしましょう。

頭金には、融資率による優遇金利を受けられる場合があるといったメリットがあります。

「フラット35」では、融資率を9割以下にすると優遇金利で借り入れができます。まずは融資率により金利が優遇される住宅ローンかどうかを確認しましょう。

融資率による優遇金利がない場合でも、頭金を多く入れた分だけ借入額は少なくすむため、結果的に毎月返済額および総支払額を減らすことができます。

また、住宅ローンには、年収や年齢、勤続年数などによる「借り入れ限度額」があります。頭金を用意した方がより高い家を購入できるため、マイホームの選択肢が増えます。

しかしながら、頭金は多く入れるほどよいかというと、必ずしもそうではありません。まとまったお金が手元にないと、住宅ローン以外で金利の高いローンを利用せざるを得なくなり損をする可能性があるので注意しましょう。

また、住宅ローン控除を最大限利用するためには、控除限度額の4,000万円まで借り入れた方がお得になる場合があることも考慮しましょう。

ただし、頭金や諸費用なしのフルローン契約には、審査が不利になる、超過分を現金で支払わないと売却できないといったリスクがあることに注意しましょう。

金利・総支払額が安い住宅ローン

ここでは、金利が安く保障も充実した住宅ローンを紹介します。

トータルの支払金額を安くしたい場合には特におすすめとなっています。

ただし、他行よりも審査が厳しい傾向にありますので、仮審査は早めに行っておく必要があります。

    ネットでお得な3年・10年固定住宅ローン 

    ネット限定でお得な住宅ローンとして人気があるのが三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンです。

    固定期間終了後の金利が他行よりも低いのが特長で、当初金利と返済完了までの実質金利を安くしたい方にオススメとなっています。

    三菱UFJ銀行


    三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンは、3年・10年固定金利が通常ローンよりも安く、さらに固定期間終了後の金利が低いのがポイントです。

    住宅ローン契約額は日本で第1位です。

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    ネット専用としたことで、金利が安く抑えられており、支払い総額が他行に比べ数百万円お得になることもあります。

    団体信用生命保険料・繰上返済手数料は無料となっています。

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    保障が充実の変動・10年固定住宅ローン 

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    じぶん銀行


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    もちろん、全国どこでも利用可能です。

    ネット銀行のため金利が安く抑えられ、支払い総額が他行に比べ数百万円お得になることもあります(借り換えにも対応)。

    保証料、繰り上げ返済手数料、印紙代まで無料となっています。

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また、審査基準は低くないため、事前審査は早めに行っておきましょう。

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