住宅ローン生前贈与01

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、生前贈与と住宅ローンを組み合わせることによって得をする住宅購入方法についてまとめてあります。

マイホームを購入するためには、非常に多くの資金が必要となります。そのため、父母や祖父母などからの資金援助を考えている人は多いのではないでしょうか。

父母や祖父母からの住宅資金援助として「生前贈与」を受けることには、“将来相続の対象となる財産を生前に渡すことで相続税を軽減できる” といったメリットがあります。

贈与を受けると原則として「贈与税」がかかりますが、条件を満たせば贈与税が非課税となる制度があります。これらの贈与税非課税制度を上手く利用できれば、生前贈与で相続税を節税しつつ住宅ローンの負担も減らすことができ、得をできるというわけです。

生前贈与と住宅ローンを組み合わせての住宅購入を検討されている方は是非一読してみて下さい。

 

おすすめ住宅ローン■当サイト1番人気のおすすめ住宅ローン■

年間50万人が利用する当サイトで一番申込数が多い住宅ローンは、三菱UFJ銀行の住宅ローン(ネット専用)です。

人気の理由は、変動・3年・10年固定金利が通常ローンよりも安く、さらに固定期間終了後の金利まで低いこと。

支払い総額が他行に比べ数百万円お得になることもあります(借換にも対応)。

住宅ローン契約額は日本で第1位!、当サイト以外にも多くの人が利用しています。



三菱UFJ銀行の公式ページはこちら

110万円の贈与税非課税枠を利用する方法

住宅ローン生前贈与02

そもそも「贈与税」とは、生前に財産を無償で譲り受けた場合、譲り受けた人に課される税金のことです。

贈与税を課される際には「110万円の非課税枠」があり、その非課税枠を利用して贈与税を非課税にする方法があります。まずは贈与税の仕組みを整理してみましょう。

贈与税(暦年課税)の仕組み

贈与税は、1月1日から12月31日の1年間の間に贈与された財産のうち、基礎控除110万円を除いた価格に対して課税されます。これを暦年課税といいます。

つまり、1年間で110万円以下の住宅資金援助であれば贈与税の基礎控除が適用されるため、税務署への申告も不要ということになります。

110万円の非課税枠を利用する場合の注意点

暦年課税の非課税枠を利用する場合は、下記の2点に注意しましょう。

 

①その年の贈与を受けた総額が110万円以下であること

  • 贈与税の基礎控除は、“総額110万円”
  • 1年で複数の人から贈与を受けた場合、その総額が110万円を超えてしまうと、超えた分に対して贈与税が課せられる

 

例えば、住宅資金援助として祖父から100万円、父から50万円の贈与を受けていた場合、その年の贈与総額は150万円となります。そのため、基礎控除110万円を除いた40万円については贈与税の課税対象となり、税務署への申告も必要となります。

 

 

②一括贈与とみなされないように注意すること

  • 110万円以下であれば毎年贈与しても問題ないかというと、そうとは限らない

 

例えば、毎年110万円の贈与を10年間コツコツ継続した場合、「もともと1100万円分の一括贈与をする意志があり、それを10回に分けて行った」とみなされて贈与税の課税対象となってしまう場合もあります。

これを避ける方法として、贈与の期間を数年空ける方法や、敢えて基礎控除を少額上回る贈与をして毎回贈与税の申告をする方法などがあります。

住宅取得資金の非課税特例を利用する方法

住宅ローン生前贈与03

住宅取得資金の贈与を直系尊属から受ける場合、ある条件を満たせば一定の限度額まで贈与税を非課税にできる特例(住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例)があります。

この特例は返済中の住宅ローンと組み合わせることはできませんが、これから住宅ローンを申し込む場合は、利用できるかどうか検討してみる価値があります。

非課税特例の受贈者条件

この「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例」は、受贈者が下記の要件を満たす場合のみ、特例の対象となります。

 

  1. 贈与時に日本国内に住所を有していること
  2. 贈与時に贈与者の直系卑属(※)であること
  3. 贈与年の1月1日において、20歳以上であること
  4. 贈与年の合計所得金額が2,000万円以下であること
  5. 贈与年の翌年3月15日までに、住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築もしくは取得又は増改築等をすること
  6. 贈与年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること、または、同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること

(※)配偶者の父母(又は祖父母)と養子縁組をしている場合は、直系尊属に該当します。

 

また、特例を受けるためには、居住用の家屋に対しても「新築、取得又は増改築等の要件」が色々と定められています。

詳しい要件の内容は国土交通省のホームページ「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置について」に記載されていますので、事前に確認しておきましょう。

特例で非課税となる金額は?

この「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例」で実際に非課税となる金額は、住宅の契約締結日と住宅性能、消費税率(※)によって下記のとおり異なります。

①消費税率が10%の場合

住宅用家屋の契約締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
2019年4月1日~2020年 3月31日
3,000万円
2,500万円
2020年4月1日~2021年 3月31日
1,500万円
1,000万円
2021年4月1日~2021年12月31日
1,200万円
700万円

②上記①以外の場合(消費税率8%や個人間売買など)

住宅用家屋の契約締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
2016年1月1日~2020年3月31日
1,200万円
700万円
2020年4月1日~2021年3月31日
1,000万円
500万円
2021年4月1日~2021年12月31日
800万円
500万円

(※)消費税率は2019年10月1日より10%へ引き上げられる予定です。住宅購入の際の消費税率は、通常「引き渡し時点の税率」が適用されますが、経過措置として「2019年3月31日までに契約したものであれば、引き渡し時期に関わらず消費税は8%」となります。

非課税特例を利用する場合の注意点

この非課税特例を利用する場合は、下記の2点に注意しましょう。

 

①所定の期限までに贈与税の申告が必要

非課税の特例の適用を受けるためには、贈与税の申告が必要です。

贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、下記のような必要書類を用意して所轄税務署に税務申告を必要があります。

  • 非課税の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税申告書
  • 戸籍の謄本
  • 登記事項証明書
  • 新築や取得の契約書の写し など

 

具体的な必要書類や申告方法については所轄税務署にお問い合せください。期限に1日でも遅れてしまうと非課税にならないので注意しましょう。

 

 

②贈与を受けた翌年12月31日までにその家屋に居住すること

前述の「非課税特例の受贈者条件」より、受贈者は贈与の翌年3月15日又は同日後遅滞なくその家屋に居住していなければならない。

 

具体的には「贈与を受けた翌年12月31日まで」にその家屋に居住していなかった場合、特例の適用対象外となり修正申告が必要となりますので注意しましょう。

相続時精算課税を利用する方法もある

住宅ローン生前贈与04

60歳以上の父母や祖父母からの贈与であれば、相続時精算課税という制度を選択することも可能です。

この「相続時精算課税」とは、相続までの贈与額を相続財産に加算し、納めた贈与税を相続税で精算するという制度です。この制度を選ぶと「累計2,500万円」まで非課税で贈与を受けることができます。

ただし、この制度はあくまで贈与税を優遇するためのものであり、相続税を節税するためのものではありません。贈与した父母や祖父母が亡くなってしまった際、財産状況によっては相続税が発生する可能性があります。

さらに、一度「相続時精算課税」を選択すると「暦年課税」に戻すことはできません。つまり、毎年110万円の贈与税基礎控除を利用できなくなってしまいますので、じっくりと考えた上で選択するようにしましょう。

まとめ

生前贈与と住宅ローンを組み合わせることによって得をする住宅購入方法について紹介しました。

父母や祖父母から住宅資金援助として「生前贈与」を受けることには、“将来相続の対象となる財産を生前に渡すことで相続税を軽減できる” といったメリットがあります。

また、贈与には原則として「贈与税」がかかりますが、条件を満たせば贈与税が非課税となる制度がありますので、この贈与税の非課税制度と住宅ローンを上手に組み合わせると得をすることができます。

贈与税の非課税制度を利用する方法としては、下記の3種類です。

  1. 110万円の贈与税非課税枠を利用する方法
  2. 住宅取得等資金の非課税特例を利用する方法
  3. 相続時精算課税制度を利用する方法

 

贈与税の非課税制度を利用するためには、様々な要件を満たした上で、税務署へ期限内に手続きを行う必要があります。要件が満たせなかったり1日でも手続きが遅れてしまったりすると、非課税制度を利用できなくなり贈与税が発生してしまいますので注意しましょう。

また、相続時精算課税制度については一度選択してしまうと元には戻せなくなりますので、よく考えてから選択するようにしましょう。

 

金利・総支払額が安い住宅ローン

最後に、金利が安く保障も充実した住宅ローンの紹介です。

トータルの支払金額を安くしたい場合には特におすすめとなっています。

ただし、他行よりも審査が厳しい傾向にありますので、仮審査は早めに行っておく必要があります。

また、審査の結果、金利が高くなることや、希望の金額から減額されることも少なくありません。

そのため、複数の銀行で審査しておくと安心です。

もちろん審査は無料ですし、1行あたり15分程度なので、審査を通った中から一番条件の良い銀行を選ぶのがおすすめです。

ネットでお得な3年・10年固定住宅ローン 

ネット限定でお得な住宅ローンとして人気があるのが三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンです。

固定期間終了後の金利が他行よりも低いのが特長で、当初金利と返済完了までの実質金利を安くしたい方にオススメとなっています。

三菱UFJ銀行(全国対応)


三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンは、変動・3年・10年固定金利が安く、さらに固定期間終了後の金利が低いのがポイントです。

住宅ローン契約額は日本で第1位です。

ガンや糖尿病などの7大疾病保障にも対応しており、もしもの時も安心です。(住宅ローン残高がゼロ円になります。)

ネット専用としたことで、金利が安く抑えられており、支払い総額が他行に比べ数百万円お得になることもあります。

団体信用生命保険料・繰上返済手数料は無料となっています。

三菱UFJ銀行の公式ページはこちら


保障が充実の変動・10年固定住宅ローン 

保障が充実した住宅ローンとして人気があるのが住信SBIネット銀行の住宅ローンです。

変動金利・10年固定金利が最低水準全疾病保障が無料で付帯するのが特長です。

住信SBIネット銀行(全国対応)

住信SBIネット銀行



住信SBIネット銀行のローンは、変動・10年固定金利が最低水準で、他行には無い全疾病に対応した保障、さらに障害補償まで無料で付帯しています。

地方銀行やメガバンクなどに比べて金利が安く、支払い総額が数百万円安くなることもあります(借り換えにも対応)。

もちろん、保証料、繰り上げ返済手数料も無料とお得になっています。

住信SBIネット銀行の公式ページはこちら


一番人気のフラット35 安心の最長35年固定住宅ローン 

フラット35の中でも一番人気が高いのがARUHIのフラット35です。

フラット35の専門金融機関で、金利が最安水準で手数料が無料なのが特徴です。

ARUHI(全国対応)



ARUHI(アルヒ)はフラット35の国内シェアNo1の金融機関です。

フラット35の金利が最安水準で、審査が非常に速い(最短当日)のが特徴です。

保証人不要、保証料・繰上返済手数料は無料

借り換えのほか、つなぎ融資なども可能なため、土地購入からの新築住宅建築にも利用しやすくなっています。

35年間安い金利で返済できるため、経済的なのに金利の上昇が怖くないのがメリットです。

金利が上昇傾向なので選ぶ人が増えています。

ARUHI(アルヒ)の公式ページはこちら


住宅ローンは、当初金利を比較するだけでなく、ローン終了までの総支払額を比較することが重要です。

また、審査基準は低くないため、事前審査は早めに行っておきましょう。

>三菱UFJ銀行の公式ページ(実質金利が安い/変動・3年・10年固定金利が最安水準)

>住信SBIネット銀行(全疾病保障付で変動金利が最安水準)

>ARUHIの公式ページ(フラット35最安水準)


地域別 金利比較ランキング

お住まいの地域で利用可能な住宅ローンの金利をランキングにしています。
一番お得な住宅ローンを見つけるのにご利用ください。


地域別 金利比較ランキング
新規
借換


住宅ローンのおすすめ記事一覧 

【住宅ローン 都道府県別金融機関】

【住宅ローンの基礎知識】

【住宅ローンの疑問など】