このページはWEB広告を利用しています
住宅ローンの借り換えには、総返済額の削減や、団体信用生命保険の充実、付帯特典の充実、繰り上げ返済のしやすさ向上など、様々なメリットがあります。
しかしながら、住宅ローンの借り換えにはデメリットもあり、場合によっては借り換えをしたことで損をしてしまうケースもあります。
そのため、借り換えを検討する際は、メリットだけでなくデメリットもしっかり把握しておくことが大切です。
今回は、住宅ローン借り換えのデメリットと、借り換えをしてはいけないケースなどについて、詳しく解説します。
年間35万人が利用する当サイトで人気の住宅ローンは、住信SBIネット銀行の住宅ローンです。
人気の理由は、変動金利が安く、さらに無料の保障が充実していること。
全疾病保障・50%がん保証が無料で付帯しています。
支払い総額が他行に比べ数百万円お得になることもあります(借換にも対応)。
住宅ローン借り換えのデメリット
住宅ローン借り換えのデメリットとしては、主に下記の3つがあります。
- 諸費用がかかる
- 手続に手間がかかる
- 金利タイプの変更リスクがある
それぞれのデメリットについて説明します。
(1)諸費用がかかる
住宅ローンの借り換えには、様々な「諸費用」がかかります。諸費用の金額は金融機関によって異なりますが、一般的に50万円~100万円くらいかかるため、諸費用は借り換えの最大のデメリットであると言えます。
借り換えに必要となる主な諸費用項目と、諸費用の相場は下記のとおりです。
諸費用の項目 | 諸費用の相場 |
---|---|
事務手数料 |
都市銀行など:32,400円
|
ネット銀行など:借入額 X 2.16%
|
|
保証料 |
都市銀行など:
借入額の約2~4%、または、金利+0.2%の上乗せ |
ネット銀行など:無料
|
|
抵当権抹消費用 |
不動産1個につき1,000円
|
抵当権設定費用 |
借入額の0.4%
|
司法書士報酬 |
5~10万円程度
|
印紙税 |
1~6万円(借入額による)
|
団体信用生命保険料 |
金利に含まれる場合が多い
|
火災保険料 |
無料(借り換え前の保険を継続) ~ 年間数万円
|
繰り上げ返済手数料 |
無料 ~ 数万円(銀行による)
|
意外と多いのが、『総返済額を減らしたくて金利の低い銀行に借り換えしたものの、諸費用を支払ったら思ったほど総返済額が減らなかった』というケースです。
借り換え効果を出すためには、「どのくらいの諸費用が必要となるのか」を事前にしっかり確認しておきましょう。
(2)手続きに手間がかかる
住宅ローンの手続きは、非常に手間がかかります。借り換えの場合であっても、新規借入れ時と同様、下記のような手続きが必要です。
- 仮審査申し込み
- 本審査申し込み
- ローン契約締結
- 融資実行
↓
↓
↓
①~③それぞれで書類の準備等が必要であり、一般的に審査の申し込みから契約まで「2週間~1ヶ月くらい」かかると言われています。更に借り換えの場合は、借り換え効果を比較検討する手間と時間もかかります。
また、借り換え時に行われる住宅ローン審査は、新規借り入れ時の審査と同様の基準で行われます。従って、一度住宅ローン審査を通過できたからといって、借り換え時の審査に通りやすいということはありませんので、注意しましょう。
(3)金利タイプの変更リスクがある
借り換えで住宅ローンの金利タイプを下記のように変更する場合、“将来的に金利が上昇すると返済額が増えてしまう”というリスクがあります。
- 固定金利から変動金利に変更
- 長期固定金利から短期固定金利に変更
特に住宅ローン残高が多い場合は金利上昇による影響が大きいため、金利が上昇したことにより毎月の返済が厳しくなる可能性や、総返済額が増えてしまう可能性があります。
借り換えで住宅ローンの金利タイプを上記のように変更する場合は、金利上昇によるリスクがあるということを念頭に、将来的な金利動向にも注意して計画的に返済するようにしましょう。
借り換えをしてはいけない人とは
借り換えにはメリットだけでなくデメリットもあるため、借り換えをした方がよい条件にあてはまらない人は、借り換えをしたことにより損をしてしまう可能性があります。
借り換えをした方がよい3つの条件
前述のとおり、借り換えの最大のデメリットは、“諸費用がかかる”ことです。
諸費用の金額以上に総返済額を減らすことができないと、借り換えをしたことにより損をしてしまいます。
一般的に下記3つの条件を満たしている人は、借り換えをした方がよいと言われています。
項目 | 条件 |
---|---|
①住宅ローン残高 |
1,000万円以上
|
②残りの返済期間 |
10年以上
|
③借り換え後の金利 |
1%以上、下がる
|
住宅ローンの利息は、「残高 × 金利」で計算するため、住宅ローン残高が少ない場合は、借り換えで金利が下がっても支払う利息が少ししか軽減せず、借り換えの効果があまり出ないことになります。一般的な目安として“住宅ローン残高が1,000万円以上”あれば、借り換えの効果が出ると言われています。
また、残りの返済期間が短い場合も支払う利息が少ししか軽減しないため、借り換えの効果があまり出ません。一般的な目安として“残りの返済期間が10年以上”あれば、借り換えの効果が出ると言われています。
そして、借り換え前後の金利差が小さい場合も支払う利息が少ししか軽減しないため、借り換えの効果があまり出ません。一般的な目安として“借り換え後の金利が1%以上下がる”場合は、借り換えの効果がでると言われています。
上記①~③の3つの条件に当てはまらない人は、借り換えをすると損をしてしまうケースが多いため、借り換えの効果が本当にあるかどうか、事前にしっかり計算しましょう。
また、3つの条件にあてはまらなくても、諸費用が安い場合や、ほかの借り換えメリット(団体信用生命保険や特典の充実、繰り上げ返済のしやすさ向上など)が大きい場合は、借り換えた方がよいケースもあります。総返済額以外のメリットについても検討してみましょう。
審査に通らず借り換えできないケースに注意
借り換えしたいと思っても、借り換え時の審査に通過できないと借り換えはできません。
下記のケースに該当する人は、借り換え時の審査通過が難しい場合がありますので、注意しましょう。
- 借り換え直前に独立や転職をしている
- 年収が大幅に下がっている
- 新たな借入れをしている
- 健康状態が悪化している
- 住宅ローンやカード等の返済で延滞した
住宅ローンの借り入れ条件として「最低勤続年数」を定めている金融機関が多いため、借り換え直前に独立や転職をしている場合、勤続年数不足で審査に落ちるケースがあります。
年収が大幅に下がっている場合、借り換えの際の返済負担率(年間の返済額が年収の何%か)が基準を超えてしまい、審査に落ちるケースがあります。
車のローンや教育ローンなど新たな借入れをすると、その金額も審査時の返済負担率に影響するため、審査に落ちるケースがあります。
民間住宅ローンの場合、原則、団体信用生命保険への加入が必要です。健康状態が悪化(近年に入院や手術をした、要精密検査と診断されたなど)している場合、団体信用生命保険に加入できず審査に落ちるケースがあります。
住宅ローンやそれ以外のローン(カードローンや教育ローン等)で延滞し、個人信用情報に延滞情報が記録されている場合、審査に通ることは非常に難しくなります。
借換の審査が厳しい、一度落ちてしまったという場合は、フラット35で再度チャレンジしてみると審査に通る可能性もありますので覚えておくと良いかと思います。
なお、フラット35で金利が安く人気があるのはARUHI(アルヒ)です。
ARUHI(アルヒ)の公式ページはこちら
まとめ
今回は、住宅ローン借り換えのデメリットと、借り換えをしてはいけないケースなどについて解説しました。
住宅ローン借り換えのデメリットは主に下記の3つがあり、諸費用は借り換えの最大のデメリットです。借り換え効果を出すためには、「どのくらいの諸費用が必要となるのか」を事前にしっかり確認しておきましょう。
- 諸費用がかかる
- 手続に手間がかかる
- 金利タイプの変更リスクがある
また、借り換えの場合も、新規借入れ時と同様の手続きが必要であり、借り換え時のローン審査も新規借り入れ時の審査と同様の基準で行われますので、注意しましょう。
借り換えで住宅ローンの金利タイプを変動金利や短期固定金利に変更する場合、“将来的に金利が上昇すると返済額が増えてしまう”というリスクがありますので、将来的な金利動向に注意して計画的に返済しましょう。
借り換えにはメリットだけでなくデメリットもあるため、下記の条件にあてはまらない人は、借り換えをしたことにより損をしてしまう可能性があります。
- 住宅ローン残高が1,000万円以上
- 残りの返済期間が10年以上
- 借り換え後の金利が1%以上下がる
最後に、借り換えしたいと思っても、下記のケースに該当する人は借り換え時の審査に落ちる場合がありますので、注意しましょう。
- 借り換え直前に独立や転職をしている
- 年収が大幅に下がっている
- 新たな借入れをしている
- 健康状態が悪化している
- 住宅ローンやカード等の返済で延滞した
金利・総支払額が安い住宅ローン
最後に、金利が安く、保障も充実した住宅ローンの紹介です。
トータルの支払金額を安くしたい場合におすすめとなっています。
審査の結果金利が高くなることもあるので、仮審査は早めに行っておくと安心です。
銀行によって審査条件が違うので、審査を通った中から一番条件の良かった銀行を選ぶのがおすすめとなります。
ネットでお得な変動・10年・長期固定住宅ローン
低金利と充実保障でお得な住宅ローンとして人気があるのが住信SBIネット銀行銀行の住宅ローンです。
住信SBIネット銀行(対応)
住信SBIネット銀行のローンは、変動金利・10年固定金利が最低水準で、他行には無い全疾病に対応した保障、さらに障害補償まで無料で付帯しています。
地方銀行やメガバンクなどに比べて金利が安く、支払い総額が数百万円安くなることもあります。
もちろん、保証料、一部繰り上げ返済手数料も無料とお得になっています。(での利用に対応しています。)
実質金利でお得な住宅ローンとして人気があるのが三菱UFJ銀行の住宅ローンです。
固定期間終了後の金利が他行よりも低いのが特長で、当初金利と返済完了までの実質金利を安くしたい方にオススメとなっています。
三菱UFJ銀行(全国対応)
メガバンクの三菱UFJ銀行の住宅ローンです。。
三菱UFJ銀行の住宅ローンは、変動・10年・長期固定金利が安く、さらに固定期間終了後の金利が低いのがポイントです。
ガンや糖尿病などの7大疾病保障にも対応しており、もしもの時も安心です。(住宅ローン残高がゼロ円になります。)
金利が安く抑えられており、支払い総額が他行に比べ数百万円お得になることもあります。
団体信用生命保険料無料・WEB手続きで一部繰上返済手数料無料となっています。
保障が充実の変動金利住宅ローン
保障が充実した住宅ローンとして人気があるのが住信SBIネット銀行の住宅ローンです。
全疾病保障が無料で付帯するのが特長です。
住宅ローンは、当初金利を比較するだけでなく、ローン終了までの総支払額を比較することが重要です。
また、審査基準は低くないため、事前審査は早めに行っておきましょう。
地域別 金利比較ランキング
お住まいの地域で利用可能な住宅ローンの金利をランキングにしています。
一番お得な住宅ローンを見つけるのにご利用ください。
10秒!おすすめ住宅ローンをシミュレーション比較!
住宅ローンのおすすめ記事一覧
【住宅ローン 都道府県別金融機関】
- 都道府県別 住宅ローンを借りられる金融機関と金利まとめ
★地域別に住宅ローンを借りられる金融機関と金利の情報をほとんどすべて掲載しています!
【住宅ローンの基礎知識】
- 住宅ローンの借り方 いつ?何を?どうすればいいの?
- 住宅ローン借換えの流れと手順 いつ?どこで?何をすればいいの?
- マイホームの新築購入で失敗しないための5つのポイント
- 住宅ローンで失敗する前に知っておきたいこと7選!
- 住宅ローンで破綻しない 借りる前に考える無理なく返すためのポイント10選!
- 住宅ローンで絶対に失敗しないためのポイント9選!
- 住宅ローンを借り換えるときに必要な費用っていくら?
【住宅ローンの疑問など】
- 住宅ローンの頭金の目安はどれくらい?諸費用なしでも審査は大丈夫?
- 住宅ローン仮審査は複数申込んでも大丈夫?気を付けるポイントは?
- 年収300万円でも住宅ローンは組める?審査落ちしないためには?
- 年収300万円で頭金なし!住宅ローンはいくらまで借りられる?!
- 住宅ローンの8大疾病保障やガン保障は必要?
- 住宅ローンに落ちた!再審査までにやるべきことまとめ!
- 住宅ローンで親から子供に援助する時に気を付けることまとめ
- 住宅ローンのシミュレーションに使えるサイトのランキング
- 住宅ローンの事前審査で落ちないためのチェックリスト!自分でできる仮審査の不安解消対策!
- 住宅ローンの仮審査が通っても本審査で落ちることはある?事前の注意点は?
- 住宅ローンの3大疾病保障は必要?カバーされる病気の範囲は?
- 住宅ローンの頭金の平均額はどのくらい? 無しでも大丈夫?
- 3000万円の住宅ローンを組むには年収はどれくらい必要?
- 住宅ローンつなぎ融資で失敗しない5大ポイント!
- 住宅ローンの全期間固定を選ぶ人が増えているって本当?その理由と人気の背景を解説
- 住宅ローンの優遇金利はいつまで続くの?期間が終了したらどうなるの?
- 住宅ローンの審査が緩い銀行ってあるの? 借りるのが厳しい人ってどんな人?
- 住宅ローン借り換えのデメリット! こんな人は借り換えしてはいけない!
- 住宅ローンを労金で借りるメリットはある? 審査や金利は?
- 住宅ローンのガン特約はお得? 保険会社で入るのとは違うの?
- うつ病や持病があっても住宅ローンは組める? 注意点は?
- 住宅ローンを多めに借りて他に使っても大丈夫? 何に使うならOK?
- 共同名義で住宅ローンを組んでひどい目に! 悲惨なリスク5選はこれ
- 住宅ローンの金利は今後どうなる?2019年以降を予想!
- 多めに借りた住宅ローンで車を買っても大丈夫?
- 生前贈与と住宅ローンを組み合わせて得する住宅購入方法
- 賃貸併用住宅を建てて賃料で住宅ローンを返済することは問題ないの?
- 住宅ローンの仮審査は準備が8割! 落ちないための事前チェック