住宅ローン借り換えデメリット01

住宅ローンの借り換えには、総返済額の削減や、団体信用生命保険の充実、付帯特典の充実、繰り上げ返済のしやすさ向上など、様々なメリットがあります。

しかしながら、住宅ローンの借り換えにはデメリットもあり、場合によっては借り換えをしたことで損をしてしまうケースもあります。

そのため、借り換えを検討する際は、メリットだけでなくデメリットもしっかり把握しておくことが大切です。

今回は、住宅ローン借り換えのデメリットと、借り換えをしてはいけないケースなどについて、詳しく解説します。

 

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住宅ローン借り換えのデメリット

住宅ローン借り換えのデメリットとしては、主に下記の3つがあります。

  1. 諸費用がかかる
  2. 手続に手間がかかる
  3. 金利タイプの変更リスクがある

 
それぞれのデメリットについて説明します。

(1)諸費用がかかる

住宅ローンの借り換えには、様々な「諸費用」がかかります。諸費用の金額は金融機関によって異なりますが、一般的に50万円~100万円くらいかかるため、諸費用は借り換えの最大のデメリットであると言えます。

借り換えに必要となる主な諸費用項目と、諸費用の相場は下記のとおりです。

諸費用の項目 諸費用の相場
事務手数料
都市銀行など:32,400円
ネット銀行など:借入額 X 2.16%
保証料
都市銀行など:
借入額の約2~4%、または、金利+0.2%の上乗せ
ネット銀行など:無料
抵当権抹消費用
不動産1個につき1,000円
抵当権設定費用
借入額の0.4%
司法書士報酬
5~10万円程度
印紙税
1~6万円(借入額による)
団体信用生命保険料
金利に含まれる場合が多い
火災保険料
無料(借り換え前の保険を継続) ~ 年間数万円
繰り上げ返済手数料
無料 ~ 数万円(銀行による)

 
意外と多いのが、総返済額を減らしたくて金利の低い銀行に借り換えしたものの、諸費用を支払ったら思ったほど総返済額が減らなかったというケースです。

借り換え効果を出すためには、「どのくらいの諸費用が必要となるのか」を事前にしっかり確認しておきましょう。

(2)手続きに手間がかかる

住宅ローンの手続きは、非常に手間がかかります。借り換えの場合であっても、新規借入れ時と同様、下記のような手続きが必要です。

  1. 仮審査申し込み
  2. 本審査申し込み
  3. ローン契約締結
  4. 融資実行

 
①~③それぞれで書類の準備等が必要であり、一般的に審査の申し込みから契約まで「2週間~1ヶ月くらい」かかると言われています。更に借り換えの場合は、借り換え効果を比較検討する手間と時間もかかります。

また、借り換え時に行われる住宅ローン審査は、新規借り入れ時の審査と同様の基準で行われます。従って、一度住宅ローン審査を通過できたからといって、借り換え時の審査に通りやすいということはありませんので、注意しましょう。

(3)金利タイプの変更リスクがある

借り換えで住宅ローンの金利タイプを下記のように変更する場合、“将来的に金利が上昇すると返済額が増えてしまう”というリスクがあります。

  • 固定金利から変動金利に変更
  • 長期固定金利から短期固定金利に変更

 
特に住宅ローン残高が多い場合は金利上昇による影響が大きいため、金利が上昇したことにより毎月の返済が厳しくなる可能性や、総返済額が増えてしまう可能性があります。

借り換えで住宅ローンの金利タイプを上記のように変更する場合は、金利上昇によるリスクがあるということを念頭に、将来的な金利動向にも注意して計画的に返済するようにしましょう。

借り換えをしてはいけない人とは

借り換えにはメリットだけでなくデメリットもあるため、借り換えをした方がよい条件にあてはまらない人は、借り換えをしたことにより損をしてしまう可能性があります。

借り換えをした方がよい3つの条件

前述のとおり、借り換えの最大のデメリットは、“諸費用がかかる”ことです。

諸費用の金額以上に総返済額を減らすことができないと、借り換えをしたことにより損をしてしまいます。

一般的に下記3つの条件を満たしている人は、借り換えをした方がよいと言われています。

項目 条件
①住宅ローン残高
1,000万円以上
②残りの返済期間
10年以上
③借り換え後の金利
1%以上、下がる

 
住宅ローンの利息は、「残高 × 金利」で計算するため、住宅ローン残高が少ない場合は、借り換えで金利が下がっても支払う利息が少ししか軽減せず、借り換えの効果があまり出ないことになります。一般的な目安として“住宅ローン残高が1,000万円以上”あれば、借り換えの効果が出ると言われています。

また、残りの返済期間が短い場合も支払う利息が少ししか軽減しないため、借り換えの効果があまり出ません。一般的な目安として“残りの返済期間が10年以上”あれば、借り換えの効果が出ると言われています。

そして、借り換え前後の金利差が小さい場合も支払う利息が少ししか軽減しないため、借り換えの効果があまり出ません。一般的な目安として“借り換え後の金利が1%以上下がる”場合は、借り換えの効果がでると言われています。

 
上記①~③の3つの条件に当てはまらない人は、借り換えをすると損をしてしまうケースが多いため、借り換えの効果が本当にあるかどうか、事前にしっかり計算しましょう。

また、3つの条件にあてはまらなくても、諸費用が安い場合や、ほかの借り換えメリット(団体信用生命保険や特典の充実、繰り上げ返済のしやすさ向上など)が大きい場合は、借り換えた方がよいケースもあります。総返済額以外のメリットについても検討してみましょう。

審査に通らず借り換えできないケースに注意

借り換えしたいと思っても、借り換え時の審査に通過できないと借り換えはできません。

下記のケースに該当する人は、借り換え時の審査通過が難しい場合がありますので、注意しましょう。

 

  1. 借り換え直前に独立や転職をしている
  2. 住宅ローンの借り入れ条件として「最低勤続年数」を定めている金融機関が多いため、借り換え直前に独立や転職をしている場合、勤続年数不足で審査に落ちるケースがあります。

  3. 年収が大幅に下がっている
  4. 年収が大幅に下がっている場合、借り換えの際の返済負担率(年間の返済額が年収の何%か)が基準を超えてしまい、審査に落ちるケースがあります。

  5. 新たな借入れをしている
  6. 車のローンや教育ローンなど新たな借入れをすると、その金額も審査時の返済負担率に影響するため、審査に落ちるケースがあります。

  7. 健康状態が悪化している
  8. 民間住宅ローンの場合、原則、団体信用生命保険への加入が必要です。健康状態が悪化(近年に入院や手術をした、要精密検査と診断されたなど)している場合、団体信用生命保険に加入できず審査に落ちるケースがあります。

  9. 住宅ローンやカード等の返済で延滞した
  10. 住宅ローンやそれ以外のローン(カードローンや教育ローン等)で延滞し、個人信用情報に延滞情報が記録されている場合、審査に通ることは非常に難しくなります。

まとめ

今回は、住宅ローン借り換えのデメリットと、借り換えをしてはいけないケースなどについて解説しました。

住宅ローン借り換えのデメリットは主に下記の3つがあり、諸費用は借り換えの最大のデメリットです。借り換え効果を出すためには、「どのくらいの諸費用が必要となるのか」を事前にしっかり確認しておきましょう。

  1. 諸費用がかかる
  2. 手続に手間がかかる
  3. 金利タイプの変更リスクがある

 
また、借り換えの場合も、新規借入れ時と同様の手続きが必要であり、借り換え時のローン審査も新規借り入れ時の審査と同様の基準で行われますので、注意しましょう。

借り換えで住宅ローンの金利タイプを変動金利や短期固定金利に変更する場合、“将来的に金利が上昇すると返済額が増えてしまう”というリスクがありますので、将来的な金利動向に注意して計画的に返済しましょう。

借り換えにはメリットだけでなくデメリットもあるため、下記の条件にあてはまらない人は、借り換えをしたことにより損をしてしまう可能性があります。

  1. 住宅ローン残高が1,000万円以上
  2. 残りの返済期間が10年以上
  3. 借り換え後の金利が1%以上下がる

 
最後に、借り換えしたいと思っても、下記のケースに該当する人は借り換え時の審査に落ちる場合がありますので、注意しましょう。

  1. 借り換え直前に独立や転職をしている
  2. 年収が大幅に下がっている
  3. 新たな借入れをしている
  4. 健康状態が悪化している
  5. 住宅ローンやカード等の返済で延滞した

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ただし、他行よりも審査が厳しい傾向にありますので、仮審査は早めに行っておく必要があります。

また、審査の結果、金利が高くなることや、希望の金額から減額されることも少なくありません。

そのため、複数の銀行で審査しておくと安心です。

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