住宅ローン共同名義01

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、共同名義で住宅ローンを組んだことによる悲惨なリスク5選ついてまとめてあります。

最近は共働きの家庭が増えていることから、住宅を購入する際には夫婦それぞれがお金を出し合い、「共同名義」で住宅ローンを組むケースが増えているようです。

共同名義で住宅ローンを組むことにはもちろんメリットがありますが、共同名義としたことで悲惨な目にあうリスクがあることもご存知でしょうか。

共同名義にて住宅ローンの利用を検討されている方は是非一読してみて下さい。

共同名義とは

住宅ローン共同名義02

まず「共同名義で住宅ローンを組む」というのはどういうことなのか、簡単に解説します。

共同名義で住宅ローンを組む方法

例えば夫婦が共同名義で住宅ローンを組む方法としては、下記の2つがあります。

  • 夫婦がそれぞれ住宅ローン組む
  • 一般的に「ペアローン」と呼ばれている方法です。この場合、夫は妻のローンに関して、妻は夫のローンに関してお互いに「連帯保証人」となります。

    例えば夫がローンを返済できなくなった場合、妻は夫と同様の責任を負うことになります。逆も同じです。

  • 夫婦が連帯債務で一つの住宅ローンを組む
  • この方法で代表的なのが「フラット35の収入合算」です。この場合、例えば夫が主たる債務者として借入れをすると、妻が「連帯債務者」となります。

    夫と妻は、それぞれが債務全額について責任を負うことになります。

共同名義で住宅ローンを組むメリット

共同名義の最大のメリットは、税制上の優遇を2重に受けられるという点です。

具体的には、下記2種類の税制上の優遇を2重に受けることができます。

 

  • 住宅ローン控除
  • 住宅ローン控除」とは、年末の住宅ローン残高1%が10年間税金(所得税、住民税)から控除される制度のことです。

    夫婦が共同名義で住宅ローンを組めば、夫と妻それぞれの所得に対して住宅ローン控除が使えます。従って、夫だけでは住宅ローン控除を上限まで使いきれない場合にメリットがあります。

  • 住宅売却時の3,000万円の特別控除
  • 住宅売却時に譲渡益が出た場合、夫と妻それぞれが「3,000万円の特別控除」を受けられます。

    つまり、夫婦共同にすれば、3,000万円✕2名分=6,000万円までの特別控除を受けられることになります。従って、譲渡益が3,000万円以上出た場合にメリットがあります。

 

上記のような税制上のメリットのほか、収入合算により住宅ローンが希望額まで通りやすくなることや、配偶者が死亡した場合の相続税対策になることもメリットと言えます。

共同名義のリスクとは

住宅ローン共同名義03

共同名義で住宅ローンを組むことには、前述のとおり「税制上の優遇」などのメリットがありますが、一方で、気を付けないと悲惨な目にあうリスクもあります。

特に気を付けた方がよいとされる、以下の5つのリスクについて解説します。

 

  1. 持分割合による贈与税のリスク
  2. 収入状況が変わった場合の返済リスク
  3. 離婚で住宅ローン返済トラブルが発生するリスク
  4. 離婚で住宅の売却ができなくなるリスク
  5. 相続で不動産の権利が複雑になるリスク

【1】持分割合による贈与税のリスク

不動産を共同名義にする場合は、「持分割合」を決めて登記します。

その際、“実際に購入資金を負担した割合 = 持分割合”として登記しておかないと、多めに取得した不動産に対して贈与税がかかるリスクがあります。

 

例として、4,000万円の住宅を購入した場合にて確認してみます。

  • 住宅購入価格:4,000万円
  • 購入資金を負担した割合は、以下のように「夫:妻=3:1」とします。

  • 夫の負担金額:3,000万円(頭金:500万円 + 住宅ローン:2,500万円)
  • 妻の負担金額:1,000万円(住宅ローン:1,000万円)

 

ところが、夫婦なので住宅の持分は半分ずつにしようと安易に考えて「夫:妻=1:1」で登記してしまった場合、どうなるのでしょうか。

4,000万円の住宅について持分割合を「1:1」で登記した場合、夫と妻はそれぞれ2,000万円の不動産を取得したことになります。その結果、夫は3,000万円の負担額よりも1,000万円少なく不動産を取得したこととなり、逆に妻は、1,000万円の負担額よりも1,000万円多く不動産を取得したこととなります。

この差額1,000万円は法的に「夫から妻に対して1,000万円分の財産が贈与された」とみなされます。その結果、贈与税の課税対象となってしまいます。

 

実際に贈与税はいくらになるのかも計算してみましょう。贈与税の計算式は下記のとおりです。

 

贈与税 =(贈与財産価格 - 110万円) × 税率 - 控除額

 

今回の例では、差額1,000万円が贈与財産価格となり、そこから贈与税の基礎控除(110万円)を除いた890万円が課税価格となります。

課税価格が890万円の場合、「税率は40%、控除額は125万円」と定められているため、贈与税の金額は下記の計算式で算出できます。

 

贈与税 = (贈与財産価格 - 110万円) × 税率 - 控除額
    = (1000万円 - 110万円) × 40% - 125万円
    = 231万円

 

住宅ローンの支払いに加え、231万円も贈与税も支払うことになったら大変です。共同名義とする場合は、まずお互いの負担額をどうするのかをよく話し合い、負担割合と持分割合を必ず同じにしましょう。

【2】収入状況が変わった場合の返済リスク

共同名義で住宅ローンを組んだ場合、共同名義人それぞれが完済までしっかり返済を続けていく必要があります。そのため、収入状況が変わった場合は要注意です。

例えば共働きの夫婦が共同名義で住宅ローンを組み、後々になって出産や病気などで妻が仕事を辞めざるを得ない状況となったら、どうなるのでしょうか。

妻の分のローン返済を夫が立て替えて払う場合、そのお金は「妻への贈与」となります。贈与には「年間110万円の基礎控除」がありますので、年間110万円以上の立て替えをした場合は贈与税がかかることに注意しましょう。

また、妻の収入がなくなると、妻の住宅ローン分については「住宅ローン控除」が受けられなくなります。せっかく共同名義にした恩恵を受けられないことになってしまうのです。

また、そもそも共働きの収入を前提として住宅ローンを組んでいるため、夫の収入だけでは返済しきれない状況になる可能性もあります。

共同名義とすることで住宅ローンを借りられる金額の上限は増えますが、後々になって収入状況が変わってもローン返済が滞らないよう、無理のない範囲で住宅ローンを組むようにしましょう。

【3】離婚で住宅ローン返済トラブルが発生するリスク

住宅ローン共同名義04

共同名義でよく問題となるのが、離婚時の返済トラブルです。

共同名義の住宅を物理的に分けることは不可能です。また、離婚してもそれぞれの住宅ローン返済義務はなくなりませんので、共同名義の住宅を離婚後どうするのか、離婚前にしっかり整理しておかないと大きなトラブルとなってしまいます。

離婚した夫婦でよくあるのが、共同名義はそのままの状態で夫が家を出て行き、妻がその家に残って住み続けるパターンです。

この場合の住宅ローン返済は、離婚前と同様、それぞれが完済するまで続ける必要がありますが、離婚して自分の住んでいない住宅のためにローン返済を続けることは、心情的にも経済的にも容易ではありません。

何かのきっかけで夫が住宅ローンを滞納したまま音信不通となってしまったり、自己破産してローンを支払えなくなったりする可能性もあります。

共同名義で住宅ローンを組む際、夫と妻はお互いの連帯保証人となっており、離婚してもその責任は変わりません。従って、離婚後に元配偶者のローン返済が何らかの理由で滞った場合、連帯保証人としての返済義務が生じるリスクがあることに注意しましょう。

【4】離婚で住宅の売却ができなくなるリスク

離婚時のトラブルとして、住宅が売却できなるリスクもあります。

共同名義の住宅を売却する場合、“共同名義人である夫と妻双方の同意” が必要です。

しかしながら、離婚後に元配偶者と連絡がとれなくなったり、片方が売却に反対したりすると、住宅を売却したくてもできないといったリスクがあることに注意しましょう。なお、離婚時に様々な問題が生じないよう、離婚前に共同名義を解消して夫か妻のいずれかに住宅ローンの名義を変更ができればよいのですが、金融機関が承諾しないケースが多いと言われています。

なぜならば、元々夫婦それぞれの収入からローンを返済する前提で審査を通過したため、片方の収入だけではローン返済が難しいと判断される可能性が高いからです。

住宅ローンの名義変更ができない場合は「任意売却」をするといった方法もありますので、まずは離婚前に金融機関やファイナンシャルプランナーなどに早めに相談してみましょう。

 

任意売却については、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

【5】相続で不動産の権利が複雑になるリスク

共同名義人が死亡して相続が発生した場合、共同名義の不動産の権利が複雑になるというリスクもあります。

例えば、親と子の共同名義で住宅ローンを組み、その後、親が死亡したとします。共同名義の不動産のうち親の持分については遺産分割の対象となりますので、その親に子供が複数いた場合、共同名義人が複数に増えてしまう可能性があります。

さらに相続で共同名義人となった子供が死亡するとまた相続が発生するといったように、どんどん相続で共同名義人が増えてしまう可能性があります。

このようにどんどん共同名義人が増えて不動産の権利が複雑になると、家や土地を売却したくても全ての共同名義人の同意を得られないといったトラブルが起こるリスクがあります。

相続が発生した場合は「住宅の持分を現在住んでいる人に相続させること」とあらかじめ決めておくなど、相続のことも事前に考えておきましょう。

 

相続した不動産を売却する流れについては、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

まとめ

共同名義で住宅ローンを組んだことによる悲惨なリスク5選について紹介しました。

共同名義で住宅ローンを組むことには、「税制上の優遇を2重で受けられる」など色々なメリットがあります。

しかしながら、気を付けないと悲惨な目にあうリスクもありますので、共同名義とするかどうかを検討する時は、後々のこともよく考えた上で決めるようにしましょう。

 

金利・総支払額が安い住宅ローン

最後に、金利が安く保障も充実した住宅ローンの紹介です。

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