不動産相続売却流れ01

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、相続した不動産を売却する流れについてまとめてあります。

不動産を売却する理由は様々ですが、その一つに相続があります。同じ不動産売却でも、相続がからむと複雑な問題が生じることがあり、思ったより時間がかかったり手続きが難しくなることがあります。

一般の不動産売却とは違う相続による売却の流れを知り、いざという時にこんなはずではなかったということのないよう準備をしておきましょう。

相続する不動産があり、売却を検討されている方は是非一読してみて下さい。

一般の売却と相続による売却の大きな違いとは

不動産相続売却流れ02

戸建やマンション、土地などの不動産を売却する際、不動産会社に依頼をして、売却手続きを進めていくことがほとんどです。

大まかには、査定買い手探し売却活動売買契約締結決済&引き渡し といった段取りです。

一般の不動産売却では、自宅などの自己所有の不動産を売却するので、当事者は本人一人となります。そのため、多くの場合、決断も早く、自分の意思で事を進めていくことになります。

 

しかし、相続した不動産を売却するとなると話は別です。相続した不動産を売却するためには、まずはじめに「相続登記」をしなければなりません。

なぜなら、故人の名義のままでは売却できないので、不動産の名義を変更する必要があるからです。

 

また、相続といっても様々なケースがあり、相続人が複数人いることも多いです。そうなると、相続した遺産をどのように分配するか、不動産の場合はどのように取り扱うか、全員の意思が影響してきますので、1人の考えで進めることができなくなります。

特に大きな遺産の分配ともなると、話がまとまらないということも少なくありません。

そのため複数の相続人がいる場合には、「遺産分割協議」により話合い、遺産の分割をどうするかについて正式な文書として残すことが大切です。場合によっては弁護士などの仲介人などを介入させたり、裁判所に判断を依頼することになります。

 

このように、同じ売却であっても、一般の売却と相続による売却には、大きな違いがあるのです。

相続による不動産売却の流れ

不動産相続売却流れ03

相続によって得られた不動産を売却するときの流れは、下記のようになります。

 

  1. 相続する不動産の状況を調べる
  2. 相続人全員で遺産分割協議を行う
  3. 司法書士に依頼して相続登記をする
  4. 不動産会社に依頼し、売却活動開始
  5. 売買契約締結、決済、引き渡し
  6. 売却代金の分配
  7. 譲渡所得税の申告

 

以下、流れの各項目について詳しく説明します。

1.相続する不動産の状況を調べる

相続が発生したら、相続財産として何があるのかを調べることから始まります。不動産であれば、権利証や固定資産税納税通知書などをもとに、不動産の「登記簿謄本」を取得します。

登記簿には、故人が所有していた不動産について詳細情報(地積・地目など)が記載されいています。このタイミングで、その不動産の価値を調べたり、相続税がどのくらいかかるのかも、おおよその見当をつけることができます。

 

相続した不動産の価値がどのように決まるのかについては、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

2.相続人全員で遺産分割協議を行う

遺産を受け継ぐ権利のある人を「相続人」と呼びます。基本的には、配偶者と子供です。子供がいない場合や親より子供の方が先に亡くなったという場合には、相続関係が複雑になる可能性があります。

相続が発生したら、相続人全員で遺産分割協議を行います。
 

2-1 遺産分割についての相続人全員の合意

遺産分割協議を行うの第一の目的は、「相続人全員が遺産の分割方法について合意している」という証明です。この合意文書のことを「遺産分割協議書」と言います。

遺産分割協議書に記載される具体的な内容としては、相続した不動産の名義はどうするか、遺産をどうやって分配するのか、売却した場合その代金はどのように分配するのかなどで、その結果を正式文書として残す書面となります。

相続不動産の売却には、遺産分割協議書が必要となります。

 

遺産分割協議において話合いがまとまらず、協議が決裂したり、自分たちで決定することができない場合は、裁判所に申立てて解決を図ることができます。どうしてもまとまらない場合には審判に移行となります。

裁判所の審判による決断となると、当然費用もかかり、それは不動産一つに対して50万円とも言われています。

一旦揉めてしまうとなかなかスムーズに解決することができず、協議が成立するまでに数年かかるということも少なくありません。遺産分割協議がまとまらないと売却はできないため、できれば円滑な協議のもとで合意が得られることが望まれます。

2-2 換価分割

複数の相続人に、一つの不動産を分配するということは現実的ではありません。そのため、不動産を売却して得られた現金を分配する方法を「換価分割」と呼びます。

遺産分割協議においてそれぞれの相続分を決めると同時に、代表となる相続人一人を決めます。相続した不動産を売却するために「相続登記」が必要だからです。

相続登記とは、故人の名義から相続人の名義に変更することです。名義が故人のままだと売却ができないため、代表となる相続人を選び、名義を変更しておく必要があります。

 

売却後はその代金を相続人全員で分配しますので、遺産分割協議書に「換価分割」という文言を記載しなければなりません。この文言を入れないまま遺産分割を行い、相続人同志でお金のやりとりをしてしまうと、税務上「贈与」となり、多額の贈与税がかかってしまう可能性がありますので注意が必要です。

2-3 遺産分割協議をしないとどうなる?

相続人が複数いて、遺産分割協議が行われずに相続発生から3ヶ月経つと、全ての財産を法定相続分通りに相続したとみなされ、不動産は相続人全員の共有財産とされます。

共有財産となると、相続人の誰かが自分だけの意思でその不動産を売却するということは不可能となります。

3.司法書士に依頼して相続登記をする

不動産相続売却流れ04

上記で、相続した物件の売却のためには相続登記が必要ということに触れましたが、実務に関しては司法書士に依頼することがほとんどです。

順序としては、遺産分割協議が成立したところで、協議書を使って相続登記を行います。

4.不動産会社に依頼し、売却活動開始

無事に相続登記が済むと、いよいよ売却活動を行うことができるようになります。まずはじめに信頼できる不動産会社を選び、査定依頼から始めましょう。

売却手続きの流れは、相続物件も一般の物件も同じですので、不動産の売却の流れや必要な費用、書類などについて確認する場合には、以下の記事を参考にしてみて下さい。

 

不動産会社の選び方

不動産会社といっても、不動産を売買したり賃貸仲介をするだけではなく、不動産会社によって得意分野が異なります。例えば、賃貸に力を入れている不動産会社もあれば、新規開発に強い不動産会社もあります。

ですので、できれば相続物件の取り扱いに慣れている不動産会社を選ぶようにするとより効率的に売却活動が行なえることが可能となります。

 

また、算出される査定額は、不動産会社によって異なるため、不動産の相場には「幅」があり、場合によっては数百万円も差が生じます。

そのため、どのくらいの「幅」があるのかを確認するためにも、1社の不動産業者ではなく、複数(できれば3~4社)の不動産会社に依頼することをおすすめします。

 

不動産会社の選び方については、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

複数の不動産会社に査定を依頼するメリットとは

複数の不動産業者に査定を依頼するメリットとしては、以下のものが挙げられます。

 

  1. 相場の範囲を知るため
  2. 少しでも好条件で売却するため
  3. 信頼できる不動産会社(担当者)を探すため

 

直接、最寄りの不動産会社などに足を運んで査定を依頼することも可能ですが、最近では、インターネットを利用し、「一括査定サービス」というサービスを用いることで、複数の会社に査定を依頼し、簡単に市場相場を知ることが出来ます。

その中から、好条件での売却かつ信頼できそうな不動産会社を選択しましょう。

当サイトでは、無料で利用できる不動産一括査定サービスの調査も行っていますので、こちらのサービスも参考にしてみて下さい。

一括査定サービスはこちら

5.売買契約締結、決済、引き渡し

不動産相続売却流れ05

買主が決まったら、売主と買主の間で売買契約を締結します。通常、売買契約締結から約1ヶ月ほどで決済が行われ、代金が支払われます。

決済が行われると引き渡しとなります。

引き渡し日までに遺品の整理、測量、残置物の撤去、建物解体など、売買契約の条件に合わせ、物件の整備を行う必要があります。そのため、売却活動から引き渡しまでのスケジュールをしっかりと立てることが大切です。

6.売却代金の分配

不動産を売却して得た売却代金は、遺産分割協議書の内容に従い、各相続人へ分配することになります。

後のトラブルの元にならないよう、代表相続人は、売却代金や必要経費などを領収書の提示と計算書を明示し、相続人全員で計算書などを共有するようにします。

身内だからと曖昧にすることは、後のトラブルを引き起こすことに繋がる可能性となるため、絶対に避けるべきです。

7.譲渡所得税の申告

相続物件の売却により手に入った代金は収入となり、税金がかかります。「譲渡所得税」と呼ばれ分離課税となります。

不動産売却をした翌年の確定申告期に各自で申告することになり、不動産売却の資料が必要ですので、売買契約書、領収書のコピーなどをあらかじめ準備しておきましょう。

申告の時期が翌年となるため忘れがちですが、必ず申告しなければなりません。税務署の窓口で相談すれば、丁寧に指導をしてくれますが、難しい、時間がないという場合には税理士に依頼することも一つの方法となります。

まとめ

相続した不動産を売却する流れについて紹介しました。

相続物件の売却は一般の不動産売却と比べて、面倒な手続きが加わります。しかし、後回しにしていると売却ができなくなったり、建物の価値が下がってしまうということもあります。

また続人が複数いる場合には、さらに時間もかかりますし、トラブルの元にもなりかねません。

遺産分割協議がまとまらないと売却はできないため、相続が発生したらできるだけ早く取り掛かり、円滑な協議のもとで合意が得られることが望まれます。

「なるべく高く」不動産を売りたい方へ

不動産売却では、業者によって価格に100万円以上の差が出ることが普通です。

そのため、査定を1社だけに任せると100万円以上の損をする可能性が高くなります

しかし、複数社に査定を1社ずつ依頼するのは手間と時間がかかります。

そこで便利なのが、複数の不動産会社に物件の査定をまとめて依頼できる一括査定サービスです。

無料で使えて、しかも悪質な業者を排除している安全なサービスのみを厳選しました

もちろん査定に納得できない場合は売却する必要もありません。

不動産の一括査定サービス

  1. RE-Guide(リガイド) 

    不動産売却買取の一括査定

    かんたん査定 5.0
    提携業者数 5.0
    サポート 5.0

    RE-Guide(リガイド)は、地元の不動産屋から有名な大手不動産会社まで、独自審査を通過した600社以上の業者と提携する日本最大級の一括査定サービスです。

    また、問題のあった業者は定期的に排除しているので、安心して利用することができます

    訪問なしの机上査定を選ぶこともできるので、誰にも知られることなく査定することも可能です。

    売却相談だけの利用もOK!

    査定は住所などを入力するだけなので、1分程度で行うことができます。

    RE-Guideの公式サイトはこちら


【不動産売却のおすすめ記事一覧】 

【不動産売却の基礎知識】

【不動産売却のコツ】

【不動産売却の疑問】

【相続した不動産売却】

【不動産買取りのおすすめ記事一覧】

【不動産買取について】

関連記事