土地を高く査定してもらうためのポイント

土地の売却は、まず査定を依頼していくらで売れるのか調べることから始まります。

どうせ売るなら少しでも高く売りたいものですが、そのためには高く査定してもらわなければなりません。

どうしたら高く査定してもらえるのでしょうか?

土地の査定方法

土地の価格は「地価」を基準に考えられますが、実は地価には3種類があるといわれています。

一つ目は、国土交通省が発表する土地取引のための指標となる「地価公示価格」、二つ目は固定資産税算定のための「固定資産税評価額」、三つ目は相続税計算のための「路線価」です。

これらの3つの要素を基準として、土地の値段は決められていきます。

しかし、土地は、一つ一つが全く違った条件を持つという特質があり、基準となる地価だけでは評価しきれないものです。

例えば、隣同士で広さも同じ、基準地価も同じという土地でも、その形や日当たり、反対側の隣家の様子などなど、実は全く異なる条件を持ち、一つ一つの土地が物件として唯一無二であるといえます。

このようなことから、土地の査定をするときには、基本となる地価に加えて、多様な角度から個々の物件を調査し、個別の査定額が算定されるのです。

その土地特有の査定額を算定するためには、以下のような点に着目し査定額に反映させていきます。

  • ①面積
  • ②地形
  • ③高低差
  • ④間口・奥行き
  • ⑤接する道路の幅
  • ⑥方角

 

このように、土地の面積が価格に影響することはもちろんですが、その他にも土地の形など様々な方向からその土地の特性を調べます。

例えば、形状では正方形に近ければ近いほど、道路に面した間口が広ければ広いほどプラスの影響があるといわれます。

また、周辺環境も大きな影響を及ぼし、駅、学校、スーパーなどが近いという生活環境の良さは、プラス面として反映されますし、逆に利便性が悪ければマイナス点として反映されます。

高く査定してもらうためには?

さて、上記の土地査定のポイントをみると、広さや形状など、正直自分ではどうにもできないことが多いです。

駅が近い、学校が近い、スーパーが近いなど生活に便利な条件が揃っていれば査定額がアップする可能性がありますが、その逆では利便性が悪ければ買い手が付きにくいという判断からマイナス要因としてカウントされてしまうでしょう。

しかしこういった条件は、自分ではどうにもできないもの。それでも少しでも査定額を高くしてもらうためにはどうしたらよいのでしょうか?

土地の査定の際、最終的には訪問査定と言って担当者が現地を訪れ、周辺環境などを調査します。この時、担当者の印象を少しでもよくすることができれば、査定額のアップににつながる可能性があります。

家やマンションでは、建物内部の手入れ状態や清掃状態が査定額に大きな影響を与えるものです。

きれいに整理整頓され清掃が行き届いた家には魅力を感じますが、不衛生な状態の家では購入意欲は一気に下がってしまいます。

実は土地の場合でも同じで、土地の手入れ状態は少なからず査定額を左右するといわれています。

少しでも査定額を上げたいのであれば、「入念に手入れがされている」という印象を与えることが大切です。

草取りは丁寧に行い、不用品やごみがあればしっかり処分しておきましょう。

手入れの善し悪しは、ある意味その所有者の人柄も表すものですので、そういった意味でも担当者はチェックするといわれています。

また、土地の場合は建物と違い、敢えてスケジュールを組んで訪問しなくても、通りすがりに確認することもできます。

訪問査定の日や内覧の日だけに限らず、売却を考えた時点から常に意識して、徹底した管理をすることで、より高い査定額を導き出すことができるでしょう。

売却の際には隣人にも声をかけよう

土地の売却を行う際には不動産会社に依頼するものですが、同時に隣人に声をかけることも忘れないようにしましょう。

「土地を買わないか?」などと声をかけにくい!という人もいるかもしれませんが、実は家の近くで土地を探しているという人は少なくありません。

自分の持ち家と繋がった土地であればなおさらで、そのようなチャンスはそうそうあるものではないため、興味のある人は比較的良い金額で購入してくれる可能性が高いです。

話を持ち掛けるときには、事前準備としてしっかりと相場を調べておくことが大切です。

一括査定などで複数の不動産会社から査定をとり、どのくらいの金額で売れるかを確認しておきましょう。ある程度の相場を知らなければ値段の交渉のしようがありません。

また、「買ってもらえませんか?」という持ち掛け方ではなく、あくまでも、「興味があればどうぞ」というスタンスで声をかけるとよいでしょう。

興味があれば自分たちで話を進めることもできますが、後々のトラブル防止のために不動産会社に間に入ってもらえば安心です。

まとめ

土地の価格は、国が公表する「地価公示価格」や、固定資産税計算のために自治体が公表する「固定資産税評価額」、相続税計算のための「路線価」を基準として決められます。

しかし、これらの基準要素だけで最終的な価格が決定するのかというとそうではありません。

土地は一つ一つが違った特性を持っており、同じものは二つとない唯一無二の存在です。たとえ隣同士で同じ広さの土地であろうと、周辺の建物から受ける影響や日当たり具合など、細かな違いがあります。

土地の査定では、基準となる地価に加え、日当たり、方角、周辺環境など様々な条件を詳細に調べて査定額に反映していきます。駅に近いか、学校に近いか、買い物には便利かなどを調べ、利便性が良ければ査定額のアップにつながり、悪ければ査定額も下がるといった具合です。

こういった土地の特性は、正直自分ではどうすることもできません。しかし、査定額を少しでも高くしてもらうために、自分でできることもあります。

それは、土地の徹底した管理です。不用品やごみはきれいに処分し、雑草が伸びていれば草取りをするなど、手入れがされているという印象が大切です。

土地の場合は、特に訪問査定日や内覧の日以外でも、通りすがりに確認するということも可能ですので、売却活動を始めたときから常に意識しておくとよいでしょう。

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