マンションの画像

マンションを売るなら、少しでも高く売りたいものです。

高く売るためには様々な要因がありますが、売り出しのタイミングの善し悪しも、売却価格に影響を与えてきます。

それでは、マンションの売却に良いタイミングとは、いつなのでしょうか。この記事を読んで、よいタイミングで上手な売却を行ってください。

安く買って高く売りたい

お得な不動産売買を行いたいのであれば、単純に安い時期に購入して高い時期に売ればよいことはわかりますね。

底値をついた時に購入したマンションを、相場が上がりピークに達した時に売れば、経済的には最もお得な取引となります。

まずはマンション売却価格の相場を確認してみましょう。

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不動産相場の動向を正確に予想するのは困難

さて、問題は、いつ「相場のピーク」と言えるのか?ということです。

相場の上がり下がりは常に起きていることで、上がったと思ったらまた下がり、下がり続けると思ったら突然上がるなど、その動きは複雑です。

為替相場と同じ様に細かい上下を繰り返しながら大きな波となり、結果的に過去何カ月の間は右上がりであったなどとわかるものです。

様々な要因が絡んでおり、今の相場はピークなのか?いつまで待てばどれだけ上がるのか下がるのかなど、プロにとっても相場の予想は難しいものなのです。

相場が高い時に売りたいと考えるのは誰でも同じですが、何をもって「高い」とするのかという基準をしっかりと自分の中で整理しておいた方が良いでしょう。

どこまで上がるかわからない相場、いつ突然下がり、またいつか突然上がるかもしれない相場です。

一つの方法として、「買った時の相場」を基準に考えるということがあります。

買った時の相場よりも今の相場の方が高いのであれば、それは売却のために良いタイミングではないでしょうか。

売り時はいつか?の判断は簡単ではありませんが、相場を基にして考えるのであれば、購入時期より上がっていれば売り時と言えるでしょう。

一年間で売りやすい時期に着目しよう

日本では4月が年度の切り替え時期です。新年度や新学期が始まり、家族の大きなイベントに合わせて引っ越しする人が多い時期でもあります。

売買はもちろん賃貸も動きが激しく、市場が活発な時期です。

実際に住宅の購入を考える理由として、「子供の小学校入学や中学進学」を挙げる人は大変多いといわれています。

例えば小学校入学に合わせたいというと、3月末までにはどうしても引っ越しを済ませていたいもので、それに合わせて新居購入の段取りを組んでいくでしょう。

マンションでも戸建てでも、3月に入居したいのであれば、それまでの2~3ヵ月の間に購入手続きを行うものです。つまり、年度末の1月から3月は買い手が多く、売りやすい時期と言えるでしょう。

また前年の秋もねらい目です。不動産会社も含めて企業の最終決算期は3月ですが、不動産売買で3月に結果を出すためには数カ月前に契約をとりたいところです。

というのも、マンションでも戸建てでも販売活動開始から引き渡し完了までには3ヵ月から5ヵ月かかってしまうからです。

不動産会社は早めにスタートダッシュして、年末、お正月、1月末くらいにゆとりをもって引き渡し完了できるよう、しのぎを削って契約のために奮闘します。

このような点から、秋もマンション売り出しの時期としては良いタイミングと言えるでしょう。

大規模マンションの完成引き渡し時期を確認

自分の売り出すマンションの近くに、大型マンションの建築が始まっていたら、その完成、販売時期を確認しましょう。

マンションの相場は、特定の時期と地域の中で売却物件の数によって左右される場合があります。

需要と供給を考えればわかりやすいと思いますが、単純に買い手の数より売り手の数が多ければ、売れる物件も売れなくなってしまいますよね。

大型マンションが完成が近づくと、その販売時期には多くの人が買換え、引っ越しをする可能性が出てきます。

新マンションの購入に合わせて手持ちのマンションを売却するという人が増え、最悪のケース同じ様な条件や間取りのマンションが市場にあふれるため相場は下がり気味になる可能性があります。

新築大型マンションの建築は、周辺の既存マンションの相場に影響を与えるとも言われていますので、大型マンションの建築が進んでいる場合には、早め早めの行動が功を奏すといえるでしょう。

税金も考慮に入れてタイミングを計る

マンションを売却すると、売却によって得た利益に税金がかかります。

売却利益のことを「譲渡所得」といい、それに対して、所得税と住民税がかかるのです。

この時、マンションの所有期間によって税率が異なり、5年以下の短期譲渡では30%以上の高い税率となっています。

この所有期間とは、「売却した年の1月1日現在」が基準となっていますので、うっかりすると高額な税金を課せられてしまう可能性があり、注意が必要です。

売却した年の1月1日現在ということですので、例えば、2018年6月に所有期間が満5年経過し同月に売却してしまうと、短期譲渡になってしまいます。

2018年の1月1日には、満5年経過していないからです。

所有期間による譲渡所得の税率の違い

区分 所有期間 税率
所得税 住民税
短期譲渡 5年以下 30.63% 9.0%
長期譲渡 5年超 15.315% 5.0%
軽減税率の特例(居住用財産) 10年超(譲渡所得6000万円以下の部分) 10.21% 4.0%
10年超(譲渡所得6000万円超の部分) 15.315% 5.0%

※所得税には復興特別所得税2.1%を含む

その他、居住用財産(住居)を売却したとき、譲渡税への課税が軽減される特例というものがあります。この特例についても、売却した住居の所有期間に要件が定められています。

買い替えのタイミングに合わせる

上記のように、相場の動きや税制対策、シーズンによる売買状況の動きなど、売り時となる時期はありますが、そればかりを第一優先とするわけにはいかないものです。

もし、買換えを考えているのであれば当然のことながら、新住居の購入スケジュールに合わせなければなりません。

一戸建てを新築し住み替える場合や、新築マンションに買換えをする場合など、スケジュールをよく考えずに購入してしまうと二重ローンとなったり仮住まいの必要性が出てしまいます。

そのため、新築物件の完成時期を必ず確認して、そのスケジュールに合わせて手持ちマンション売却の手続きを進めていくよう注意しましょう。

もし相場が下がっているとしても、二重ローンとなっては困るので売却するという判断も必要になってくるでしょう。

自分の状況をよく見直して総合的に考える

マンションの売却時期の見極めは、家族の進退、市場の動き、相場、購入先の予定、経済的な理由などが絡み、一筋縄ではいかないものです。

少しでも高く売りたいから相場が上がるまで待つという場合には、待っている間の経費や築年数による評価額の低下とのバランスも考えなければなりません。

相場は低いがどうしても3月に引っ越しを済ませたいというケースもあるでしょう。

良い売り時を見極めその時期にうまく売却して儲けを出すということは、ある意味至難の業です。

しかし、自分にとって最良の売り時はいつか?に焦点を当てて考えれば、自然と答えは見えてくるのではないでしょうか。

基本的に、買った時よりも相場が上がっていれば売り時と考え、その他の優先的すべき要因を鑑みながら、自分にとって最適な売却時期を選びましょう。

まとめ

マンションを売る時、思い立ったら即売却としてしまうと、思わぬ損をしてしまう可能性があります。

マンションの売却価格は、相場はもちろん、季節、周辺のマンション建築状況などによって、左右される場合あがあるからです。

しかし、相場の上昇をひたすら待っていればよい売り時がやってくるかといえばその保証はありません。

様々な要因を考慮しながら最良な時期を見極めましょう。

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