不動産売却隣地01

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、隣人や隣地の所有者に不動産を売却する際のポイントについてまとめてあります。

土地や土地付きの戸建てを手放すことになった際、隣人の方に売却したほうが市場相場よりも高く売却できる可能性があります。

土地や土地付き戸建ての売却を検討中の方は是非一読してみて下さい。

隣人に不動産を売却するメリット

通常の不動産売買の場合、不動産会社に仲介を依頼し、販売活動を行うことにより、買主を見つけるというのが一般的です。

しかし、隣人や隣接する所有者の方に、不動産を売却する意思があることを伝えることによって、以下の2点のメリットが出てきます。

 

  • 最も高い金額で売却できる可能性がある
  • 販売活動が短期間となる可能性がある

 

これらのメリットについて、詳しく説明していきます。

土地を売却する際には、まずは隣人に一声かける

不動産売却隣地02

相続した土地、住み替えなどによって引っ越すなどの理由によって、土地もしくは土地付きの戸建てを売却する場合、売却する土地の隣地を所有する人や隣人に一声かけることをお勧めします。

なぜなら、不動産業界では、『隣の土地は、倍出してでも買え』という格言があるからです。

隣地を購入することによって、以下のような理由によって資産価値が高くなる可能性を秘めており、「隣の土地を購入したい」という需要は決して少なくありません。

資産価値が高くなる理由

土地の場合、全く同じというものは一つもありません。仮に同じ大きさの整形地であったとしても、角地とその隣では接道状況が異なりますし、隣接する建物の位置や有無によって日照条件なども変わってきます。

そのため、同じ土地面積だとしても、接道状況や日照条件が良い土地の方が資産価値が高くなる可能性があります。

しかし、現状のままでは魅力のない土地だけれども、隣地と地続きとなり合体することによって、魅力的な土地に変貌し、資産価値が高まるといったケースも多いです。

地続きとなり合体することによって資産価値が高まる一例には次のようなものが挙げられます。

 

  1. 土地が大きくなる
  2. 道路付け(接道条件)が良くなる
  3. 土地の形状が良くなる(不整形地→整形地)
  4. 利用価値が広がる(アパートやマンション用地として利用するなど)
  5. 坪単価が上がる
  6. 再建築不可が再建築可となる
  7. 日照条件が改善、もしくは確保できる

【1】土地が大きくなる

土地が大きくなると、以下のように色々なことができるようになり、生活の幅を広げる手助けにもなります。

  • 駐車スペースが広がる
  • 庭ができる
  • 物置を置くことが可能
  • 家庭菜園を作れる
  • 樹木を植えられる
  • 離れを作れる

【2】道路付け(接道条件)が良くなる

袋小路のような土地、変形地や道路が片側だけしか接道されていない土地の場合、それほど土地としての魅力はないため、資産価値としては低くなってしまうケースが多いです。このような場合、隣地を購入することによって、道路付けが良くなる場合もあります。

道路付けが良くなると、再建築が可能となることが多く、土地としての価値が上昇します。

【3】土地の形状が良くなる(不整形地→整形地)

変形しているいびつの形をした土地よりも長方形や正方形などの四角い土地の方が、土地の価値として高いのはお分かりだと思います。

しかし、都会などの場合、道路が入り組み、多角形な形状をした不整形の土地という場合も多いです。

隣接した土地を購入することにより、不整形だった形状が整形に近づくのであれば、土地の価値はアップします。

【4】利用価値が広がる(アパートやマンション用地として利用するなど)

土地が大きくなることで、土地の利用価値が広がっていきます。

例えば、アパートやマンションなどを建てることも可能となり、家賃収入を得ることも可能となります。

【5】坪単価が上がる

土地が大きくなると、土地の一坪あたりの単価が上がりやすくなります。

15坪と30坪の土地を比較した場合、30坪の土地のほうが利用価値の面で有利になるため、坪単価が高くなるケースが多いです。

例えば、15坪の土地では、坪単価が25万円/坪だとすると、375万円となります。30坪の土地では、坪単価が27万円/坪となり810万円となります。2万円/坪の差となると、倍以上の価格(375x2=750万円よりも60万円高い)となり、土地の価値が上がります。

【6】再建築不可が再建築可となる

古い家を取り壊して、新しい家を建てるには、「建築基準法 第42条」の規定を満たす必要があります。

この規定は、敷地が道路(原則として、公道などの幅員4m以上)に接していなければ、新たな建物を建ててはいけないというものです。

下記の条件に当てはまる場合、再建築不可となります。再建築不可の土地の場合、市場相場に対し、約5~7割位の価値となってしまうデメリットがあります。

 

★再建築不可の条件★

  • 前面道路が建築基準法の規定を満たしていない
  • 接道2m未満

 

そのため、隣地を購入することによって、接道面積が広がり、建築基準法を満たせれば再建築可能となり、土地の価値があがることになります。

【7】日照条件が改善、もしくは確保できる

燐家が接している場合、日中であるにも関わらず、太陽の光が全く入ってこないというケースは多いです。

また、仮に現在は日照条件が良いけれども、隣地が売却に出され、そこに建物が建ってしまうと、日照条件が悪くなってしまう場合があります。

東南方面の土地を購入することによって、日照条件が改善されたり、確保できたりすることによって土地の価値が上がることにつながります。

その他の隣地を購入したいという理由

また、他にも以下のような理由で、隣地を購入したいというニーズがあります。

 

  • 隣地に知らない人が住むのが嫌(トラブル防止)
  • 2世帯住宅を建てたい
  • 先祖代々の土地柄

隣人が購入に前向きにならない理由

しかし、メリットがあるとわかっていても、土地購入は高額です。そのため以下のような購入に前向きになれない理由にも納得できるのではないでしょうか。

 

  • 予算がない
  • 隣地を購入しても資産価値が上がらない
  • 相続人がいない

販売活動が早く終わる

不動産売却隣地03

通常の販売活動の場合、新聞の広告や雑誌、自社HPなどに掲載し、ポスティング、レインズに登録などを行った後、購入希望者が現れるのを待つことになります。

つまり、通常では売り主は受け身側となるため、需要が見込まれる人気エリアの物件ではない限り、販売活動には時間を要します。

特に人気のない場所や需要の低い場所であればあるほど、購入希望者が現れる可能性は低く、売却活動は長期戦となります。

 

しかし、そのような場所の土地だとしても、隣人や隣接する土地の所有者に話を持ち掛けると、上記の理由によって、あっさりと売却が決まってしまうことも少なくありません。

売却時間に時間をかけられないのであれば、最初に隣人や隣接する土地の所有者に一声かけることをおすすめします。

隣地の所有者や隣人に不動産を売るときのポイント

隣地の所有者や隣人が、隣の土地を購入することは、他の見知らぬ方が購入することよりもメリットがあります。

そのため、売り主としては、相場以上の価格で売りたいところです。売り主と隣人や隣地の所有者の双方がWin-Winな関係になるようにするためにも、注意しておかなければならないポイントがいくつかあります。

隣人に不動産を売却する際のポイント

不動産売却隣地04

  1. 不動産会社に依頼する
  2. 売り急いでいる雰囲気を悟られないようにする
  3. 売却価格の話を直接しない
  4. 隣地購入のメリットをしすぎない

【1】不動産会社に依頼する

不動産を売却する際、買主を探してもらうため、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。

今回のケースのように買主が隣地の所有者や隣人などの場合、すでに買主が決まっているからといって不動産会社に依頼しなくてもいいのではないかと考える方もいることだと思います。

不動産会社に依頼しなければ、仲介手数料を支払う必要もなくなるので、節約にもなります。

しかし、不動産の個人取引はおすすめしません。

なぜなら、取引に関する問題発生時(売却金額が支払われない、登記ミス、瑕疵問題など)には当事者同士で解決しなければならず、リスクが高すぎるからです。

 

不動産会社は、不動産売買の専門免許(国土交通大臣免許、知事免許)を持っています。この免許を交付された業者は、「宅地建物取引業者」として不動産売買の業務を遂行します。

しかも宅建業の開業時、お客様に対し損害を与えたときの補償のために、供託金として法務局に1,000万円を供託する義務があり、どの不動産会社も法務局に供託金を預けています。

万一、不動産会社のミスによって、問題が発生した際には、この供託金から賠償されることになりますので、不動産売買の当事者(売主、買主)はリスクを回避することができます。

 

不動産の売買に関する知識を有しているという個人の人は少なく、リスクがあると考えるのが自然です。よって仲介手数料はそのリスクを回避するための保険だと思い、不動産会社に売買を依頼するのがベターとなります。

 

不動産会社の選び方については、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

【2】売り急いでいる雰囲気を悟られないようにする

不動産の売却を決めたら、一日も早く売却したいと考えるのが普通です。しかし、売り急いでいる雰囲気を、隣人や隣接する土地の所有者に悟られないようにしなければなりません。

なぜなら、売り急いでいるという雰囲気を悟られてしまうと、足元を見られ、売却金額が下がってしまう可能性があるからです。

そのため、売り主側のスタンスとしては、『近いうちに不動産の売却を検討していて、不動産会社に売却の依頼をしている。もし興味があれば、購入の検討をしてみてください。』とするのがおすすめです。

 

不動産会社に仲介を依頼しているのであれば、他に購入する人が現れるかもしれないと思い、『見知らぬ人に購入されるくらいなら、自分が購入したほうがいい』という気持ちが働き、すぐに売れる可能性も出てきます。

【3】売却価格の話を直接しない

隣人や隣接する土地の所有者の方に、不動産売却の話をする際、売り主が直接、売却価格の話をしないようにしましょう。

売却の話となれば、当然『いくらで売る予定なのか』となります。その場で、『いくらくらいで検討している』と話せば、その金額が“基準額”となってしまいます。

特に不動産の市場相場を知らないうちに、金額を話すことは絶対にしてはいけません。金額を伝えてしまうと、いくら『そのときの希望価格だった』だと話して訂正しようとしても、金額を上げることは難しくなります。

そのため、売却価格の打診を受けた際には、『売却価格も含めて売却に関することは、仲介を依頼した不動産会社に任せてある』と伝えるようにすることがベターです。

 

不動産の相場を調べるには、不動産会社に査定依頼をする必要があります。

直接、最寄りの不動産会社に足を運んで依頼をすることも可能ですが、効率よく、市場相場の幅を調べるには、インターネットの「一括査定サービス」を利用することがおすすめです。

一括査定サービスに査定を依頼すると、「売却を引き受けることが可能」な不動産会社から査定結果が届きます。不動産会社から直接連絡や訪問を受けることはありませんので安心して利用することが可能です。

当サイトでは、無料で利用できる不動産一括査定サービスの調査も行っており、安心できるサービスを紹介していますので、参考にしてみて下さい。

一括査定サービスはこちら

【4】隣地購入のメリットをしつこく話さない

隣地購入のメリットは、上述した通りです。

『隣の土地は、倍出してでも買え』という格言は、不動産業界では当たり前でも、一般の人々からすると、知らない方、興味がない方も多くいます。

そういった方に対し、隣地購入のメリットについてお話するまでは問題ありません。しかしメリットの話を聞いても、購入に対して反応が薄く、乗り気でないからといって、執拗にそのメリットについて話すことはタブーです。

隣人や隣接する土地の所有者との関係を悪化させてしまうと、購入してくれるどころか、売却活動に対してマイナスとなる場合が発生してしまうからです。

購入希望者は、その土地だけでなく、その周囲の関係性や環境についても当然、購入する際の検討要素となります。しかし、隣人が、購入希望者に対して、あらぬ噂話を話したりして、購入の邪魔をしないとは限りません。

そのため、隣地購入のメリットはさらっと話す程度にして、隣人や隣接する所有者の反応を伺う程度に留めておくことをおすすめします。

まとめ

隣人や隣地の所有者に不動産を売却する際のポイントについて紹介しました。

土地に同じものはなく、隣地購入には大きなメリットがあります。

そのため、不動産の売却する際には、隣人や隣接する土地の所有者に、話をすることが、「不動産をより高く」、「より早く」売ることにつながっていきます。

売却する際のポイントをしっかり押さえ、不動産売却を成功させてください。

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