路線価の書類と家

家や土地を売却する時には、いくらで売れるのか知るために査定を依頼するものです。この査定額とはどのように算出されているのでしょうか。

土地の評価額を知るための一つの基準に「路線価」があります。路線価を使えば、自分で大まかな査定額を算定することができます。

妥当な査定額や売り出し価格を知るためにも、路線価について理解を深めましょう。

路線価とは?

路線価は、相続税や贈与税の課税額を求めるために用いる指標です。

土地の面積に路線価をかけることで、土地の相続税の課税対象額を算出するというものです。

これは、地価公示価格や売買の実例、不動産鑑定士による評価などから総合的に定められた数字です。国税庁により一年に一度発表されます。

路線価として示される数字は、道路に面した宅地1㎡の土地の評価額となっています。

土地の査定額の計算方法

上記で述べた通り、大体の土地の査定額は、土地の面積に路線価をかけることで算出できます。

そこで、「土地の面積」と「路線価」を調べることが第一ステップです。

①土地の面積を知る

「土地の面積」を知りたい時は、「固定資産税の納税通知書」を見ればわかります。

通知書の中に「現況地積」という名目があります。この数字を使います。

②路線価を知る

「路線価」は、インターネットで簡単に調べることができます。

国税庁のホームページに、全国各地の路線価を検索するページがありますので、自分の不動産の所在地を探していきます。

最終的に、不動産所在地周辺の地図が表示されます。

この地図を見ると、道路一本一本に数字が書き込まれていることに気づくでしょう。この数字が路線価です。

路線価を表す数字は、「200D」など、数字とアルファベットの組み合わせになっています。

数字は金額を示し、アルファベットA~Gは借地権割合というものを示しています。

つまり、土地を所有している人の場合は、数字だけ見れば良いということになります。

また、数字に対する単位は「千円」単位となっていますので、「200D」の200は「200千円=20万円」という意味です。

なぜ、道路の上にこの数字が書かれているのか?というと、

「この道路に面する土地」を対象としている数字だからです。

「この道路に面する土地1㎡の価格は200D、すなわち20万円です」ということを示しているのです。

国税庁の路線価ページ

③土地の面積と路線価をかける

これで、土地の面積と路線価がわかりましたので、あとは計算するだけです。

路線価が20万円、面積が200㎡の場合、

20万円×200㎡=4,000万円

土地の価格は4,000万円ということになります。

土地の形状によって誤差が生じる

路線価により、その道路に面する土地の査定額を算定することができますが、土地はそれぞれが違った形状をしています。

同じ面積でも正方形の土地から、間口が広く横に広い土地、間口が狭く奥に長い土地、変形の土地、角地など様々です。実はこういった形状の違いは土地の価格に響いてきます。

基本的には道路に面している間口が広ければ広いほど、正方形に近ければ近いほど評価が高いそうです。

専門家が正確な土地の価格を算定する場合はこれらの複雑な要因を鑑み、プラスマイナスをしながら金額を決めていきます。

つまり、単純に路線価と面積をかけて算定した金額はおおよその金額であり、その土地の形状や立地などの条件により、誤差が生じてくることを承知しておきましょう。

路線価と売買価格との関連性

土地の価格の評価方法には4種類があるといわれています。

  • 実際に市場で取引される「実勢価格」
  • 国土国通省による「地価公示価格」
  • 固定資産税算定のための「固定資産税評価額」
  • 相続税計算のための「路線価」

実勢価格

「実勢価格」は、実際に市場で取引されている金額です。

周辺地域の地価の動きや売主買主間の取引事情など、特殊事情も反映しているため大変流動的です。

地価公示価格

「地価公示価格」は、国土交通省により毎年1月に発表されるものです。

不動産鑑定士などにより基準価格が定められており、特殊な事情は補正された平均的な価格です。

さらに、一年に一度の公表ということから、常に流動している実勢価格の変動には追い付かないところがあり、金額的に大きな差があることは珍しくありません。

固定資産税評価額

「固定資産税評価額」は、物件所在地の市町村が固定資産税を算定するために基準とする価格です。

固定資産税通知書にも記載されており、地価公示価格の約7割が基準とされています。

路線価

最後に今回のテーマである「路線価」ですが、冒頭でも述べた通り相続税や贈与税を計算するための基準価格です。

国税庁により毎年7月ころに発表されるもので、地価公示価格の約8割となるよう設定されています。

一般的には、市場で実際に取引されている実勢価格の方が地価公示価格より高いといわれていまので、金額の大小で見ると以下のようになります。

実勢価格>地価公示価格>路線価>固定資産税評価額

このように、路線価と面積から算定する土地の価格は、実勢価格として考えると、その精度は高いとは言えません。

しかし、不動産のプロでなくても誰でも利用できるデータを利用し大まかな土地の価格を知ることは、今後の売却活動の中で多いに役立つことです。

ちなみに、「路線価はその地価公示価格の約8割を基準」としていますので、路線価×面積で算定した金額から売却価格を逆算するのであれば、その120%から140%を目安とするとよいでしょう。

あくまでも「目安となる土地の価格を知る」というスタンスで、知識と情報のために路線価を大いに活用してください。

建物の評価額

家の売却の場合には、土地の価格に加えて建物の評価額の算定が必要です。

建物の価格というのはとても流動的で、土地のように公示されている基準がありません。

さらに、その建物自体の価格と土地の価格は関連性がないといわれています。

地価の高い土地に立っているから建物の評価額が上がるということはないということです。

建物の評価をするときは、「築年数」が第一の基準です。

築年数を見ることにより、その建物がどの程度劣化しているかを判断できます。

そして、実際に建物を調査することにより、さらに詳しい傷み具合を調べていきます。

水回りの傷み具合、屋根や外壁の痛み具合、修繕は必要かどうかなど様々な項目があります。

まだ使える家であれば修繕やリフォームが必用性を鑑み、価格を決めていきます。

単純に考えれば、

  • 傷んだ部分を修繕した状態で売り出せば、修繕費用はかかるが売却価格は上がる
  • 修繕なしで売り出せば、修繕費用の負担はないが、売却価格は下がる

ということになります。

ただし、修繕やリフォームにかかった費用が全額売却価格に上乗せされるのか?というと、そうではないため、大掛かりなリフォームはせずに売り出す人も多いようです。

この辺りは、どうしても必要な修繕は何かなど不動産会社とよく相談しましょう。

ちなみに、築30年以上の木造住宅であると、建物自体にはほとんど値がつかないといわれます。

まとめ

土地の売却を行う時、路線価を使えば自分でも大まかな査定額を調べることができます。

路線価と土地の面積がわかれば誰でも比較的簡単に算出することができ、不動産会社の査定額が妥当であるのか、売り出し価格が適正であるのかを確認するために役立てることができます。

ただし、路線価から算定する金額はかなり大まかな額となり、実際に市場で取引される実勢価格と差があっても不思議ではありません。

あくまでも参考材料ではあるのですが、これを知ることで、査定額について納得のいかない場合は追求することができますし、買い手との交渉の際にも情報として使うことができます。

建物の価格は独立しており、土地の価格とは別物です。築年数を基準に個々の建物の劣化状況など詳細な調査により、査定額が決められます。

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