売却不動産の受け渡し

不動産売却の手続きには、いくつもの段階があり、一つ一つを順にこなしていかなければなりません。

煩雑な売却手続きは不動産会社にお願いするのですが、全てを丸投げで自分は眺めているだけでは、うまく進む手続きもうまくい行かなくなってしまいます。

売買契約が締結され、無事に引き渡しが行われるまで、それぞれの段階で自分でもできることがあります。

不動産を売りたいと思った時にやるべきことを、しっかり頭に入れて売却を成功させましょう。

不動産会社の種類を知ろう

不動産会社はたくさんありますが、各社が得意とする分野は広範囲にわたります。

新築マンションなどの建築、販売中心のディベロッパー系、中古住宅の買取・再販を中心に行う会社、新築戸建てを得意とする会社、中古マンションの売買に力を入れている会社、土地を多く取り扱う会社、投資用物件を主に取り扱う会社などです。

不動産を売却しようと思った時、戸建て住宅なのか、マンションなのか、土地なのかにより、選ぶべき会社が異なってきますので、よく調査してみるとよいでしょう。

インターネットを通して、各社の実績やどんな物件を多く扱っているかなどを調べてみましょう。

相場を知る

不動産を売りたいと考えた時、まず知りたいことが「いくらで売れるのか?」ということでしょう。

相場とは、各不動産会社が「この金額」なら売ることができると考えている金額です。

売却査定を不動産会社に依頼したとき、不動産会社はそれぞれが「この値段なら売れる」という考えのもと査定額を提示してきます。不動産会社によってその額は多少なりとも違ってくるでしょう。

ただ、不動産会社の売却能力や経験、考え方により多少の差があるものの、通常は一般的な相場から大きく離れることが無いと考えられています。

相場を知ることの重要性

相場を知ることは、不動産を売却する上で大切なことです。

それは、売却の段階でいざ売却価格を決めるとき、相場からかけ離れた価格にしてしまうとなかなか売れず、結果、売却価格を下げざるを得ないという状況を招く可能性があるからです。

売却価格は、売主が自由に決めることができるのですが、売りたい価格と売れる価格は別物です。相場からかけ離れた価格であれば、なかなか買い手はつかないものです。

不動産会社の査定額が適正かどうか、そして今後自分が決める売却価格が適正かどうか見極めるために、相場を知る必要があるのです。

相場を知る方法1:一括査定

相場を知る方法はいくつかありますが、まずは売却の一括査定サービスを利用してみるとよいでしょう。

複数の会社にまとめて査定依頼ができ、各社提示の査定額を比較することで相場を知ることができます。

一括査定では、何度も物件情報を入力したり送付したりする必要がなく、素早い回答がえられるところがメリットです。

査定額を比較しよう

一括査定を依頼すると、有難いことにいくつもの査定額を一度に知ることができ、手間と時間を省くことができます。

複数の会社から提示された金額を並べて、じっくりと検討しましょう。

依頼した複数の会社の査定額は、どこも同じ様な価格帯だったでしょうか?

一社だけとびぬけて高い金額を提示する会社があったでしょうか?

逆に特別低い金額があったでしょうか?

依頼した不動産会社のうち、複数の会社が同じような金額を提示してきたら、それがおおよその相場と考えることができます。

自分の希望する売却価格と比べてみましょう。

机上査定と訪問査定

なお、一括査定の提示額は、机上査定と訪問査定があります。

机上査定は、住所や面積、築年数といった条件だけを基に算出したものです。簡易的な査定額となるため、正確ではありません。

実際には個々の物件の状態の善し悪しを全て加味して算出する訪問査定額を基に、売り出し価格が決められます。

ちなみに、一括査定は下記のサービスが便利です。

一括査定サービスはこちら

相場を知る方法2:土地総合情報システム

上記のように一括査定による各社の査定額から、ある程度の相場を知ることができます。

しかし、自分でも何らかの形で相場を調べることができればより安心ではないでしょうか。

国土交通省による「土地総合情報システム」というサイトを利用すれば、自分でも簡単に相場を調べることができます。

土地総合情報システムは、最近実際に行われた不動産取引についてのアンケート結果をデータベース化したもので、宅地、宅地と建物、マンションなどの実際の取引価格を閲覧できます。

調べ方としては、自分の不動産と似通った物件の売却状況や価格を調べることで、おおよその相場を推測するという方法です。

また、土地総合情報システムのサイトでは、国や都道府県が一年に一度見直す地価を調べるということもできます。

こちらは、売買取引を目的とする市場価格とは違いがあるものの、参考として見ておく価値はあります。

土地総合情報システム

査定額について質問し、不動産会社の善し悪しを知ろう

さて、複数の不動産会社から査定額の提示を受け、自分も相場について大まかな知識を得たところで、各社に質問をしてみましょう。

なぜ、この金額になったのか?査定額の根拠を、最近の地価や市場価格、またその上昇、下降状況などの資料の提示とともに、わかりやすく説明してくれる会社は、不動産売却に関して十分な知識と経験がある信頼できる会社と言えるでしょう。

反対に、あやふやな回答しか返ってこなければ不安材料となります。特に、高い査定額を提示していてその理由がはっきりしなければ、依頼を受けたいがために、あえて高い査定額をだしてきたという可能性も考えられます。

そういった場合には、売却活動が始まった後に、売れないので値を下げるという結果になる可能性もあります。

査定額の算定根拠をはっきり説明してくれない会社への依頼は避けた方が無難です。

よさそうな不動産会社に訪問査定を依頼しよう

一括査定の金額やその理由、担当者の対応などに満足でき、信頼できそうな会社が見つかったら、訪問査定を依頼しましょう。

一括査定は、机上査定あるいは簡易査定と言って、物件の場所、方角、広さなどこちらから提供した情報から算定されます。

しかし、訪問査定は実際に担当者が現地を訪問し、家やマンションであれば部屋の中、外回り、日当たり、駅近かどうか、周辺環境など、担当者が逐一見て、確認して、査定額に反映させていきます。

そのため、物件の状態や周辺環境によっては、一括査定での査定額からぐっと下がったり、逆に上がったりという可能性もあり、この訪問査定での査定額が売却価格により近い現実的な金額となります。

売却の流れを知る

さて、不動産を売却したいと考えるということは、その理由があるはずです。

例えば、転勤がきまり引っ越しの予定がある、買換えをしたい、相続した土地があるが使わないので売りたいなどです。その理由によって、「いつまでに売りたい」という期限が限られる場合があります。

しかし、不動産を売ると簡単に言ってもすぐに売れるわけではなく、準備段階から引き渡しまで数カ月はかかるものです。

また、売却に必要な手続きも順を追ってこなしていくもので、その流れを頭に入れておき、慌てることのないようにしたいものです。

売却にかかる手数料を知る

不動産を売却したとき、手続きに係る手数料がいくつもあります。

売却手続きを始める前に準備しておかなければならない場合もありますし、不動産を売却して手に入った金額から差し引かれるという場合もあるでしょう。

どのような手数料がいつ、どのくらい必要なのかしっかり把握しておかないと、資金計画が狂ってしまうことがあります。

売却した金額は、丸々手元に残るわけではなく目減りするということを念頭におくことが大切です。

特に、仲介手数料は売却価格によってはまとまった金額となりますので、予め確認しておくべきです。

  1. 仲介手数料=(取引額×3%+6万円)+消費税
  2. 印紙税
  3. 登記関係費用
  4. 測量費、解体費、廃棄物処分費など(必要に応じ)
  5. 引っ越し費用

売却に必要な書類を知る

売却手続きでは、売り手と買い手の交渉の上、最終的な売買条件が決まっていきます。双方の折り合いがついたところで、売買契約に進むわけですが、この売買契約にはいろいろな書類が必用になってきます。

一つの書類が足りないだけで作業がストップしてしまい、相手方を待たせるということにもなりますので、スムーズな手続きのためには、あらかじめ必要書類について調べ、準備をしておきたいところです。

売却することが決まったら、早め早めに準備に取り掛かりましょう。

書類の中には必要不可欠ではないものの、売却物件についてアピールできる根拠となり、有利な価格交渉に役立つものもあります。

書類提示により買い手が売り手の希望条件に納得し、正しい理解のもと早い成約に結び付く可能性もアップします。

まずは自分が自分の不動産について把握するために、日頃から手元に置いておくということも一案です。

  1. 登記済権利書または登記識別情報
  2. 固定資産税納税通知書と固定資産税評価証明書
  3. 土地測量図、境界確認書
  4. 建築確認済証および検査済証
  5. 建築設計図書、工事記録証
  6. マンションの管理規約など
  7. 耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書など
  8. 身分証明書、住民証、実印、印鑑証明

内覧に備える

物件に興味を持った買い手は、契約前に実際に現地の見学を希望します。これを内覧と言います。

内覧時には、建物の外観、周辺環境、そして実際に室内に上がり部屋の中の状態を確認するものです。買い手の購入意欲をアップさせるか、半減させるかは、この内覧での印象の善し悪しにかかっています。

モデルハウスを見学に行くと、その豪華なインテリアと隅々まで磨き上げられたピカピカの家に魅せられ、誰もが「家を買いたい」という衝動に駆られるものです。

それ同じで、中古物件の内覧時にも、きれいに整理整頓され清掃の行き届いた物件であれば、この家に住みたいと感じるものです。逆に、物が散らかり不衛生な状態であれば、購入意欲は半減してしまうでしょう。

周辺環境や、物件の立地、方角などは自分ではどうしようもないことですが、物件の手入れを徹底的にすることは可能です。

買い手に「この物件がほしい」と思わせるために、家やマンションであれば室内の清掃、片付けを徹底的に行いましょう。

一戸建ての庭、外回り、または土地に関しても、不要物の片づけや草取りをきっちりと行うことで、物件の印象はもとより、売り手自身の人柄も示すことができます。

売却を考え始めると同時に、室内の清掃や外回りの片づけを始めれば、急に内覧となっても慌てなくて済むでしょう。

室内の清掃のコツは、できるだけ広く明るく見せることです。

以下のようなことを意識して徹底的な清掃に励みましょう。

  1. 玄関を広く見せるために、靴はできるだけ靴箱にしまう。
  2. 水回りの清掃に加え、におい対策も行う
  3. 部屋を広く見せるために、不用品はできるだけ見えないところに片付ける
  4. 内覧当日には、部屋を明るく見せるために電気をつけカーテンを開ける。部屋のにおい対策のために、窓も開ける
  5. 土地の売却の場合も、不用品は全て片付け草取りをして第一印象をアップさせる

まとめ

不動産の売却は様々な手続きが伴います。売り手としての希望はもちろん、買い手にも希望がありその折り合いをつけることも実は容易ではありません。

売却手続きをスムーズに運ぶために周到な準備をしておくことはとても賢いやり方で、売却交渉を有利に進めることにも役立ちます。

売却を考え始めると同時に、自分がやるべきことは何か調べ、それについて早め早めの準備をすることをおすすめします。

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