マンションの外観

家やマンションを売却する時、いつ買い手が現れて売買契約をとれるのか、待っている間は気が気ではないですよね。

買い替えなどで購入先が決まっているなど、期日が限られている時には、なおさら心配なものです。

このような場合、なんとか早く売却できる方法はないものでしょうか?

実は、不動産売却の手段は、買取と仲介という2種類があります。買取と仲介について学ぶことで、一日でも早い売却を成功させることができますよ。

不動産の売却には、買取と仲介がある

不動産の売却には大きく分けて2種類あります。「買取」と「仲介」です。

売却手続きを不動産会社に依頼した時、不動産会社が買い手を探してくれるというイメージが強いですが、この方法は「仲介」といわれるものです。

不動産会社が仲介役となって、売り手と買い手が交渉し、売買契約を交わすというものです。

仲介では、売り手と買い手の希望条件のマッチングが必用で、ここが交渉のポイントです。買い手が見つかっても双方の希望に折り合いがつかなければ交渉に時間がかかってしまうというデメリットがあります。

それでは「買取」とはどういった方法でしょうか?

「買取」とは、不動産会社が物件を買い取るという方法です。不動産会社が直接買い取るため、買い手を探す必要がありません。

つまり、「仲介」と「買取」では、買い手が異なるということです。

  • 「仲介」の買い手=個人
  • 「買取」の買い手=不動産会社

そのため、手続きの方法はもちろん、メリット、デメリットも異なってきますので、よく検討してからどちらかを選ぶ必要があります。

買取のメリット

上記で触れたように、買取では不動産会社が買い手となります。仲介のように一般の買い手を探す必要がなく、その時間をはぶくことができるため、売却手続きの完了に時間がかかりません。

不動産会社によっては、一週間で現金化可能などというところもあります。そのため、資金計画が立てやすいというメリットがあります。

また、買い手を探したり交渉したりする必要がないため、物件の内覧も必要ありません。内覧のために部屋の中を片付けたり、きれいに飾ったりという手間が省けます。

仲介の場合には、物件情報をレインズに掲載するというルールがあります。また、不動産会社のホームページやチラシなどにより販売活動が行われるため、物件情報が公開され、友人や近所の人などにも知られる可能性は高いです。

その点、買取であれば、買い手を求めて宣伝する必要がないため、友人などに知られたくないという時には便利です。

不動産を売却する時には、売主は瑕疵担保責任を科せられるのですが、買取の場合はこの責任は不動産会社へ移管されます。そのため、物件を売却した後に面倒なトラブルに巻き込まれる心配はなくなります。

さらに、物件売却の際の仲介手数料がかかりません。仲介で売却する場合には、依頼する不動産会社へ支払う仲介手数料がかかります。仲介手数料には上限があり、「取引価格×3%+6万円」と決められています。

例えば、

1000万円で売れた場合
1000万円×3%+6万円=36万円(税別)

3000万円で売れた場合
3000万円×3%+6万円=96万円(税別)が上限です。

この上限以下であれば、不動産会社は自由に手数料を請求することができます。

買取の場合はこの仲介手数料がかからないというメリットがあります。

買取のメリットまとめ

  • ①現金化に時間がかからない
  • ②資金計画が立てやすい
  • ③内覧の必用がない
  • ④周囲の人に知られにくい
  • ⑤瑕疵担保責任がない
  • ⑥仲介手数料がかからない

買取のデメリット

買取では不動産会社が直接買い取りますが、不動産会社としてはその物件を再販することが目的です。

必要なリフォームやリノベーションを施し、付加価値をアップして売りに出します。

その際、リフォームやリノベーション費用、販売活動の費用など諸々の費用が経費として考えられます。

自社への利益も必要ですし、売り手に請求されなかった仲介手数料も人件費として考慮されます。こういった諸々の諸経費を鑑み、買取価格を決めていきます。

このため、最終的な買取価格は、仲介価格の7割から8割が相場といわれています。

例えば、仲介での売却価格が3000万円とすると、買取では2100万円から2400万円くらいになるということです。

この金額の差は大きなデメリットであり、どうしてもという場合以外は、ほとんどの人が仲介を選ぶ理由です。

買取には「即時買取」と「買取保証」がある

さて、様々なメリットがありながら金額的デメリットが大きい買取ですが、実は買取の方法は2種類あります。

「即時買取」と「買取保証」です。

通常、買取というと、その時点で即買取金額を決め現金化する「即時買取」のことを言うことが多いです。

価格が多少下がってもいいから、急いで現金化したいという人にはピッタリの方法です。

しかし、買取のデメリットで触れたように、買取価格は仲介での価格と比べかなり下がってしまうため、納得がいかないと考える人も多いことは事実です。

少しでも高く売りたい、でも売却の期限が迫っているという場合に適した方法が、「買取保証」です。

この場合、不動産会社は一定期間内において販売活動を行い、希望価格で購入してくれる買い手を探します。

期間内に買い手が見つかれば希望の価格で売却が可能となります。しかし、期間内に売れなかった場合は不動産会社が買い取ることになり、その時は買取価格として仲介より2割から3割低い金額で買取となります。

例えば、住まいの買換えで、購入先が自宅の売却より先に決まってしまい、新住居の残金決済日が決まっている時などに便利なシステムです。

売却活動をする期間が多少あるため、買取価格より高く売れる可能性があるわけです。

しかし、最悪ケース、最終期日までに売れなくても、不動産会社が買い取ってくれるため、新住居の残金決済に間に合うという安心感があるのです。

買取と仲介とどちらがいいのか?

買取と仲介とどちらがよいかは、一概には言えないものです。

買取にも仲介にも、メリット、デメリットがあり、売却価格の差が大きいことを含め、状況に応じて、自分に最適な方法を選ばなければなりません。

判断基準としては、「価格重視」か?「時間重視」か?です。

「とにかく早く売りたい」「今すぐ現金化したい」という時間重視の方は、もちろん買取です。

何よりも売却金額が第一優先、時間がかかってもよいからとにかく高く売りたいという人は、仲介を選ぶとよいでしょう。時間に制限がなく、希望価格で売れるまで販売活動を続けることができます。

信頼できる不動産会社を探す

買取を依頼する場合、仲介での売却価格より2,3割低く見積もられてしまいますが、これを適正価格かどうか確認する必要があります。

買取価格は、不動産会社が独自に決めるもので、会社によって異なります。傾向として、大手不動産会社では人件費、宣伝費、販促費など経費がかさむため、買取価格がより低く設定されやすいといわれています。

また、どの不動産会社でも、自社の儲けのためにはできるだけ安く買い取りたいことは明らかです。

そのため営業トークにまどわされず、適正価格での買取を行うために、相場と比較することが大切です。

買取価格についても、インターネットを通じて一括査定ができますので、数社をピックアップして査定価格を比較してみることをおすすめします。

そして、その金額から相場を知るとともに、各社の対応をみて優良な不動産会社を選びましょう。

まれに悪質な不動産会社もあり、はじめから「どうしても急いで現金化したい」ということを伝えてしまうと、足元を見られ低い金額で強引に契約させられたり、営業トークでまるめこまれ、後から相場よりかなり低い買取価格だったと気づくということもあります。

このようなことを防ぐためにも、複数の会社に査定依頼をし、そのデータや情報を手元において、営業マンとの話し合いに臨みましょう。

なお、複数の会社に査定を依頼する場合、下記の一括査定サービスが便利です。

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まとめ

不動産売却の方法には、買取と仲介があります。それぞれメリット・デメリットがあり、自分の置かれた状況によって適した方法を選ぶ必要があります。

最も大きな違いは、売却価格の差と売却完了までの時間です。

どうしても早く売りたい、今すぐ現金化したいという人には買取、時間はかかってもよいから少しでも高く売りたいという方には、仲介がおすすめです。

どちらも、信頼できる不動産会社への依頼が必要ですので、一括査定などにより査定額を比較し、相場をチェックしながら、適正価格での取引ができるように注意を払いましょう。

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