住宅ローンに落ちて再審査の計算中このページはWEB広告を利用しています

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、住宅ローン審査に落ちてしまった場合に再審査までやるべきことについて、詳しく解説します。

マイホームの計画は着々と進んでいるのに、住宅ローン審査に落ちてしまったら・・・。

もちろん、マイホームを手に入れるためには何としても再審査に通らなければなりません。

住宅ローン審査では、致命的な理由があって落ちる人もいれば、致命的ではないものの複数の理由が重なったために落ちてしまう人もいます。いずれにしても、銀行は落ちた理由を教えてはくれません。

住宅ローンは銀行によって審査基準が異なるため、他の銀行で再審査することにより審査に通る可能性はあります。

しかし、落ちた理由も分からず何も対策せずに再審査を受けると、また審査に落ちるリスクが高いのです。

 

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住宅ローンの仮審査に落ちる理由と対策

まず、住宅ローンの仮審査（事前審査）に落ちる理由としてよくある以下の7つのケースと対策について説明します。

  1. 信用情報に「異動」と記録される金融事故を起こしている
  2. 直近24カ月の間で返済遅延が度々ある
  3. 消費者金融からの借入れがある
  4. 返済負担率が高すぎる
  5. 完済時の年齢が高すぎる
  6. 勤続年数が足りていない
  7. 申込み可能な雇用形態に合ってない

理由1：信用情報に「異動」と記録される金融事故を起こしている

「信用情報」とは、クレジットやローンなどの信用取引に関する情報のことです。契約内容や返済・支払状況・利用残高など、客観的な取引事実が登録されています。

日本で信用情報を管理している機関は下記の3機関があり、審査に必要な情報については3機関で共有されています。

信用情報機関 加盟している主な金融機関
JICC（日本信用情報機構） 消費者金融やネット銀行が中心
CIC（シー・アイ・シー） 消費者金融やクレジット会社が中心
JBA（全国銀行協会） ほとんどの銀行が加盟

 

そして、下記に該当する金融事故を起こした人は、信用情報に「異動」と記録され、3機関で情報共有されます。

この「異動」の記録があると、どの銀行でもほぼ100％審査に落ちてしまうのです。

  • 延滞　　：支払いの遅れが61日以上になった場合
  • 代位弁済：保証会社が代わりに返済した場合
  • 債務整理：自己破産・個人再生・任意整理を行った場合

 

従って、まずは異動に該当する金融事故を起こしたことがないか、振り返ってみましょう。必要であれば、各信用情報機関のホームページから信用情報の開示を依頼して確認することも可能です（手数料1,000円が必要）。

信用情報の再審査対策

異動の記録は、信用情報機関によって下記のとおり異動の理由ごとに保有期間が定められています。

従って、保有期間が経過して異動の記録が消えるのを待ちましょう。

信用情報機関 延滞 代位弁済 自己破産 個人再生 任意整理
JICC 1年 5年
CIC 5年 記録なし
JBA 5年 10年 記録なし

理由2：直近24カ月の間で返済遅延が度々ある

信用情報には、現在利用中のローン、クレジットカードなどの利用履歴が記録されており、返済遅延などの情報もしっかりと管理されています。

例えばCICの信用情報開示報告書では、「入金状況」として下記のように直近24カ月（2年間）の利用履歴を確認することができます。

《入金状況》

年 H30 H29 H28
月 5月 4月 3月 2月 1月 12月 11月 ・・・ 1月 12月 11月 ・・・ 6月
状況 ＄ ＄ A A ＄ P ＄ ・・・ ＄ ＄ ＄ ・・・ ＄

 

上図では左から最新の入金状況が記号で表示されており、記号には下記の8種類あります。

表示 内容
＄ 請求どおりの入金があった
P 請求額の一部が入金された
R お客さま以外から入金があった
A お客さまの事情で、お約束の日に入金がなかった
B お客様の事情とは無関係の理由で入金がなかった
C 入金されていないが、その原因がわからない
― 請求もなく入金もなかった
空欄 クレジット会社等から情報の更新がなかった

 

少しくらいと思って借入れた分をうっかり滞納してしまうと、しっかりとその滞納記録が入金状況に24カ月間残ってしまいます。

特に最近話題になっているのが、携帯電話等の機種代金滞納です。機種代金の分割払いも“クレジット契約”であるため、その支払い状況は信用情報に記録されます。通信料だと思って軽視していると、信用情報に滞納の記録が残って住宅ローン審査に落ちてしまうというケースがありますので、注意しましょう。

なお、住宅ローン審査では「24個中2個以上の返済遅延等があるとNG」としている銀行が多いようです。1回までなら、たまたま残高不足のミスを起こすこともあり得るとしてOKとみなされるようですが、審査に悪い影響を及ぼすことにはなりますので、滞納はしないようにしましょう。

【再審査までの対策】

  • 滞納しているものがあれば、しっかりと返済しておく
  • 入金状況は1ヶ月経過するたびに情報が更新されていくので、記号が全て「＄」（請求どおりの入金があった）となるまで待つ

理由3：消費者金融からの借入れがある

消費者金融からの借入れについては、銀行によって扱いが異なります。

一般的にメガバンクの場合、消費者金融からの借入れやキャッシングがあると審査に落ちてしまいますが、地方銀行では大丈夫なところもあります。

また、実際に借入れをしていなくても、キャッシング枠のあるカードを保有していると、「キャッシング枠の金額　＝　借入額」とみなされて審査が不利になる場合があるので注意が必要です。

【再審査までの対策】

  • 消費者金融からの借入れがある場合は、再審査までに返済しておく
  • キャッシング枠のあるカードを保有している場合は、再審査までに解約しておくか、解約できないものは銀行へ事前に申告しておく

理由4：返済負担率が高すぎる

返済負担率とは“年収に占める年間返済金額の割合”のことです。計算式にすると下記のとおりです。

  • 返済負担率 ＝ 年間返済金額 ÷ 年収

 

銀行では、「年収に対してどのくらいの金額まで借入可能とするのか？」を判断する指標として、返済負担率を審査します。

融資可能とされる返済負担率は、銀行や年収、住宅ローンの種類などによって異なりますが、概ね“30％～35％以下なら融資可能”と言われています。

なお、返済負担率は、住宅ローン以外の全ての借入れ（自動車ローンやカードローンなど）も含めて考えなければいけないことに注意しましょう。

【再審査までの対策】
下記のような対応をすることで返済負担率を下げる

  1. 頭金を増やして借入額を減らす
  2. 借入期間を長くして年間返済金額を減らす
  3. 他の借入れ分は、できるだけ完済しておく

理由5：完済時の年齢が高すぎる

完済時の年齢が高ければ高いほど下記のようなリスクが増えるため、審査に通りにくくなってしまいます。

 

  • 退職して収入が減り返済が滞るリスク
  • 病気になって返済が滞るリスク
  • 介護などで働けなくなり返済が滞るリスク

 

一般的には完済時年齢が80歳以上になると、審査に落ちる可能性が高いと言われています。

【再審査までの対策】

  • 借入期間を短くすれば完済時年齢を下げることが可能

    • ただし、借入期間を短くすると毎月の返済額が増えるため、今度は返済負担率で審査が厳しくなる可能性があります。場合によっては夫婦や親子の連帯債務にするなど、安定返済が望めるように見直してみましょう。

理由6：勤続年数が足りていない

銀行により、住宅ローン申し込み条件に「勤続年数の制限」を設けている場合があります。

各銀行のwebサイトを見ると「勤続1年以上」や「勤続3年以上」と書いている場合が多く見られるため、就職や転職して間もない場合は、勤続年数が原因で審査に落ちている可能性があります。

ただし、同じ業界で年収アップのための転職や、看護師や保育士のような資格職での転職（同じ仕事であるが職場が変わる転職）であれば、勤続年数を前の職場と合算できると言われています。銀行によって取り扱いが異なる可能性がありますので、事前に確認しておくと安心です。

【再審査までの対策】

  • 勤続年数は最低1年以上経過してから再審査に申込む
  • 「勤続3年以上」の条件がない住宅ローンも探す
  • 転職の場合は勤続年数の合算ができないかどうか、銀行に確認する

理由7：申込み可能な雇用形態に合ってない

銀行により、住宅ローン申し込み条件に「雇用形態の制限」を設けている場合があります。

例えば「派遣社員、契約社員、日雇い労働者、自営業者」などは、正社員と比べると将来収入が変動する可能性が高いと言えます。

そのため、正社員以外は申し込み対象外とされていたり、申し込み可能であっても正社員に比べて融資条件が厳しくなっていたりする場合があります。

【再審査までの対策】

  • 正社員以外の職業も対象としている住宅ローンを探す
  • 正社員よりも審査基準が厳しい可能性がありますので、可能な限り頭金を貯めて借入額を少なくし、返済負担率を低くする
  • 正社員で働いている配偶者や、現役で働いている両親がいる場合は、収入合算やペアローンにすることも有効なので、確認する

住宅ローンの本審査に落ちる理由と対策

「住宅ローンの仮審査には通過できたが、本審査で落ちてしまった」という人は、本審査に落ちる理由としてよくあるケースと対策について、確認しておきましょう。

  1. 購入したい物件が違法建築である
  2. 団体信用生命保険に加入できなかった
  3. 税金をきちんと払っていなかった

理由1：購入したい物件が違法建築である

違法建築の場合、ほとんどの銀行でローン審査に落ちてしまいます。

特に、中古物件を購入してリフォームしようと考えている人は、その物件が違法建築でないか事前にしっかり確認してください。

違法建築にも色々なパターンがあります。代表的なものは下記のとおりです。

  • 建ぺい率・容積率がオーバーしている
  • 増築した部分が未登記になっている
  • 建物が道路に2m以上接していない（接道義務違反）
  • 防火や耐震構造が法令基準に達していない

 

また、違法建築ではないものの「床面積が小さすぎる物件」や「あまりにも僻地にある物件」など担保価値がない物件の場合、融資条件に満たないとして審査に落ちることがあります。

違法建築でも住宅ローンを組める金融機関はありますが、「金利が高い」、「ある程度の自己資金が必要」など、一般の住宅ローンに比べて不利な点があることに注意しましょう。

【再審査までの対策】

  • 改善可能な違法建築であれば、購入前に売主側で違法部分を改修してもらえないか相談
  • 物件が融資条件を満たしているかどうかを確認
  • 違法建築の物件は購入後も色々なリスク（買い手が付かない、リフォームローンが組めない等）がありますので、違法建築でない物件も探す

理由2：団体信用生命保険に加入できなかった

本審査では、保険会社による「団体信用生命保険（団信）」の審査が行われます。

民間の銀行では、住宅ローンの利用には団信への加入が義務付けられているため、仮に健康状態に問題があって団信に加入できなかった場合、住宅ローンは利用できないことになってしまいます。

【再審査までの対策】

  • 健康状態に不安がある人でも入れる「ワイド団信」を取り扱っている銀行を探す

理由3：税金をきちんと払っていなかった

税金（所得税・市民税）を未納や滞納していた場合、住宅ローン審査は通過できません。

なぜならば、税金をきちんと払っていない債権者が破産した場合、税務署の税金取り立ての方が優先されてしまうため、銀行にとってリスクとなるからです。

【再審査までの対策】

  • 未納や滞納している税金があれば、きちんと支払う

審査に落ちる理由が特に見当たらなかった場合

住宅ローンは銀行によって審査基準が異なるため、他の銀行で再審査することにより、それだけで審査に通る可能性もあります。

従って、審査に落ちる理由が特に見当たらなかった場合は、落ちた金融機関とは別の3社～5社くらいを目安に、複数の銀行で再審査を受けてみるとよいでしょう。

その際の注意点について説明します。

色々な分類の銀行に申し込む

銀行には下記のように色々な分類があります。

 

銀行の分類によって、経営方針や住宅ローン審査基準は大きく異なります。

従って、同じ分類の銀行だけに審査を申し込むよりも、複数の分類に審査を申し込んだ方が、様々な基準で審査される分、審査に通る可能性が広がると言えます。

多少金利が高い住宅ローンも候補に入れる

借りる側にとっては、住宅ローン金利は低い方がベストです。

しかしながら、金利が低いほど銀行の収益性も低くなるため、銀行としては貸し倒れのリスクを抑えるために審査に厳しくなります。従って、金利が高い住宅ローンも候補に入れた方が、審査に通る可能性は高くなります。

まずは審査に通過することが大切ですので、低金利～やや高金利の範囲で複数の再審査を申し込み、審査に通った銀行の中で低金利のところを選ぶことがおすすめです。

フラット３５を候補に入れる

特にフラット３５は比較的審査が通りやすいので、チャレンジしてみる価値があります。最近のフラット３５は金利も安いので人気もあります。

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当サイトで人気のある住宅ローンをまとめた記事がありますので、参考にしてみてください。
審査に落ちた場合に選ぶとよい銀行についても記載してあります。

まとめ

今回は、住宅ローン審査に落ちてしまった場合、再審査までにやるべきことについて説明しました。

審査に落ちてしまったら、まずは審査に落ちる理由としてよくあるケースから自分に当てはまるものがないかを確認し、そしてその対策を考えてみることが大切です。

 

仮審査に落ちる理由と対策として、下記のケースについて説明しました。

  • 理由1：信用情報に「異動」と記録される金融事故を起こしている
  • 理由2：直近24カ月の間で返済遅延が度々ある
  • 理由3：消費者金融からの借入れがある
  • 理由4：返済負担率が高すぎる
  • 理由5：完済時の年齢が高すぎる
  • 理由6：勤続年数が足りていない
  • 理由7：申込み可能な雇用形態に合ってない

 

本審査に落ちる理由と対策として、下記のケースについて説明しました。

  • 理由1：購入したい物件が違法建築である
  • 理由2：団体信用生命保険に加入できなかった
  • 理由3：税金をきちんと払っていなかった

 

また、住宅ローンは銀行によって審査基準が異なるため、他の銀行で再審査することにより、それだけで審査に通る可能性もあります。

審査に落ちる理由が特に見当たらなかった場合は、3社～5社くらいを目安に、複数の銀行で再審査を受けてみることがおすすめです。その際は、再審査に通りやすいよう下記の点に注意しましょう。

  • 色々な分類の銀行に申し込む
  • 多少金利が高い住宅ローンも候補に入れる

 

今回のまとめは以上になります。

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