【基礎知識】マイホームの新築購入で失敗しないための５つのポイント　

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こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、マイホーム購入で失敗しないためのポイントについてまとめてあります。

 

マイホームを購入するという経験は、一生に一度あるかないかのもので、ほとんどの方の誰もがマイホーム購入初心者です。

そのため、高額なマイホームの購入は、絶対に失敗したくないと願うものです。

そこで、今回は住宅メーカーや工務店で自宅を新築するときのチェックポイントを以下の5つにまとめてみました。

 

業者に騙されず、ローン地獄に陥らず、お値段以上の自宅を購入するために必用な知識とノウハウについて解説していきますので、是非参考にしてみて下さい。

 

 

【ポイント1】：セールストークに騙されない

家を新築する時にはじめにすることといえば、住宅展示場へ行くことかと思います。豪華絢爛なモデルハウスを見ると、どうしても夢や妄想がどんどんと広がっていきますよね。

そこに営業マンが発する計算され尽くした営業トークが炸裂すれば、もはや家を買わないという選択肢は消えてしまうかもしれません。

ただ、ちょっとそこで立ち止まって考える必要があります。自分たちの身の丈を超えた自宅を購入すると、後々苦しむことになるのは自分です。

ここでは、営業マンのセールストークに振り回されず冷静に対処できるように、営業マンがいかにしてお客を買う気にさせるかを解説していきたいと思います。

営業マンは売ることを優先します

不動産の営業を行う人達は、自社の売り上げのため、そして自分のお給料のために、営業マニュアルなどにしたがって営業を行っています。

もちろんベテランの営業マンになれば、そんなものは必要ありませんが、基本的には業者側の都合に合わせて、いかにお客さんに買ってもらうかを緻密に計算してマニュアルが作られています。

消費税が上る前が得ですよ！

こんなことを言われれば、”確かに”と思うのも無理はありません。4,000万円の自宅を新築したら、8％の消費税が10％になると、2%分の80万円の税金を余分に支払うことになり、損をしてしまうという感覚になります。

しかし、実際には消費税は土地には課税されませんので、土地代が2,000万円だとしたら、建物代2,000万円の部分の消費税40万円が増税分ということになります。

この40万円は確かに大きい金額ですが、一生ものの不動産を購入するという意味では、この40万円のために焦って購入を決断してしまうということは避けたいものです。

それに増税のタイミングというのは、政府もいろいろと景気刺激策を考えています。

これまでの消費増税のタイミングでも住宅ローン減税を拡大したりして、自宅の購入に対する金銭的負担が増えないような政策を立ててきます。

しかも、この住宅ローン減税は建物代だけでなく土地代金にも適用されますので、消費税が増税されたとしても、意外と住宅購入にはダメージが少ないとも考えられるのです。

前回の消費税増税の時には「すまい給付金」という制度が作られ、増税分は返還されました。

2019年10月からの消費税10%への引き上げでは、下記のような政策が決まっていますので消費税が増税されるからといって自宅の購入を急ぐ必要はありません。

 

消費税増税の政策については、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

賃貸で家賃を払っても資産になりませんよね

確かに賃貸住宅は何十年住んでも自分の資産にはなりません。

しかし、そもそもこの議論にはあまり意味がありません。お金や資産の面だけで見れば、持ち家を購入するほうが、得なのかもしれませんが、賃貸と持ち家とはメリットとデメリットが異なるからです。

賃貸には持ち家にはない以下のようなメリットがあります。

 

もちろん、自宅を購入することのメリットは沢山ありますので、営業トークに踊らされないということが一番大切です。

【ポイント2】：住宅購入の諸費用と購入後にかかるお金も計算に入れておく

住宅購入を購入する場合、頭金の他にも諸費用が住宅価格の5％?10％必要になります。

この諸費用は利用する金融機関や司法書士、土地家屋調査士などの先生に支払う費用などが含まれます。

また、購入後には固定資産税や都市計画税などの税金も必用となるため、住宅の維持にも意外とお金が必要になります。

以下に住宅購入の際に必要な費用についてまとめましたので参考にして下さい。

物件契約時に掛かる費用

手付金

手付金は物件の契約時に前払いするお金です。

この手付金は契約を買主側の都合で解除した場合は戻ってきません。

逆に売主側の都合で契約が解除される場合は、2倍の金額が戻ってくることになります。

手付金は業者側からすれば、契約後に発生する作業の人件費などを確実に支払ってもらうことが出来ますし、買い主側からすれば、業者の一方的な都合で契約を解除出来ないようにする効果があるため、どちらにもメリットがあるものです。

一般的には、「契約代金の10%程度」や「100万円」などの金額が多いようですが、特に決まりはありません。

売買契約書印紙代

売買契約書印紙代は売買契約書に貼る印紙代です。

1,000万円?5,000万円の一般的な住宅であれば印紙代は1万円です。

融資の時に掛かる費用

住宅ローン保証料

住宅を購入する場合、住宅ローンを利用するかたがほとんどかと思いますが、この住宅ローンを利用する場合に必要になるのが住宅ローン保証料です。

これは、住宅ローンの支払いが滞った場合に、保証会社が代わりに銀行へ支払いを行うための保証料です。

連帯保証人に支払う経費の様なものだと考えると分かりやすいと思います。

ここでのポイントは保証会社が支払いを肩代わりしてくれたとしても、借り主の支払いが免除されるわけではないということです。

ローン債権が銀行から保証会社へ移っただけですので、借り主は引き続き保証会社への返済義務があります。

つまり、この保証料は銀行が損をしないためのもので、借り主のためのものではありません。

もしこの保証会社への支払いまで滞るようになると、その債権を転売されてしまう可能性などもあります。

この場合、債権がヤミ金業者などにながれてしまうと、地獄のような取り立てが待ち受けていますので、しっかりとローンは支払うようにしてください。

収入に見合わない過大な住宅ローンは自分の首を締めることになりますので注意しましょう。

保証料は住宅ローンの金利に0.2%?0.3%を上乗せする形が多いですが、銀行によっては一括で支払う場合もあります。

保証料は銀行によって異なりますし、借り入れを行う人の年収や勤めている会社などによっても異なってきますので事前に確認が必要です。

一括支払いの場合は、数十万円から100万円程度はかかる場合が多いようです。

融資事務手数料

融資事務手数料は、融資にかかる手数料で融資の実行時に銀行へ支払います。

3万円?5万円、または融資額の数％程度です。銀行によりことなりますので、事前に確認が必要です。

火災保険、地震保険

住宅ローンを借りる場合、火災保険に加入する必要があります。

住宅の金額や契約する火災保険会社によって金額が変わってきます。数十年分を一括で支払う場合もありますし、年間契約で支払いを行う場合もありますので、保険料はかなりのばらつきがあります。

年間契約であれば数万円、一括契約であれば数十万円の費用がかかります。

団体信用生命保険

団体信用生命保険は住宅ローンの契約者が死亡した場合などに住宅ローンの残債を保険で完済できるようにするためのものです。

銀行にとっても完済されるというメリットがありますし、家族にとっては住宅ローン分の生命保険になるというメリットがあります。

通常の銀行ローンには必ず付帯していますが、フラット35の場合は任意での加入となります。

フラット35の場合は生命保険会社の生命保険に入ることで代用する方もいるようですが、いずれにしろ万が一に備えてローンを完済するための保険には加入しておくことを強くおすすめします。

フラット35でない場合は、保険料はローン金利に含まれていますので、銀行の提供する団信に加入出来ない場合を除けば追加の費用はかかりません。

健康状態によっては団信に加入出来ない場合がありますので、事前に銀行へ確認を行っておきましょう。

金銭消費貸借契約書印紙代

この印紙は金銭消費貸借契約書に貼るものです。

融資額により金利が変動しますが、1,000万円?5,000万円の間の金額であれば2万円となります。

引渡し時に掛かる費用

建物の登記費用

建物の登記費用は新築物件を登記する時に必要になる費用です。

建物の大きさなどによって多少金額が異なりますが、だいたい8万円?10万円程度となります。

所有権保存登記、抵当権設定登記費用

所有権保存登記では建物の所有者、つまり購入した人の名前などを法務局へ登記します。

また、抵当権設定登記は先ほど所有権登記した物件にローンなどの抵当権の債権者（銀行）、債務者（ローン返済者）、借り入れ金額などを法務局へ登記するものです。

登記は司法書士に依賴するのが一般的で、報酬金額は登録免許税＋司法書士手数料となります。概ね20万円程度になります。

固定資産税、都市計画税（日割り）

不動産の所有者は毎年固定資産税、都市計画税を納税する義務があります。

年度の途中で家を購入した場合、その登記を行った日を基準に日割りで税額を算定して納税を行うことになります。

こちらも住んでいる場所や家の広さ、設備などの違いによって、金額が異なります。地方では10万円程度から、都市部では数十万円程度はみておく必要があります。

購入後に掛かる費用

不動産取得税

不動産取得税は固定資産税とは別に、不動産を購入したことに対して課税される税金で、購入時に一度だけ課税されます。

建物の課税金額

不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 － 1,200万円） × 3％

土地の階税金額

不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 × 1／2 × 3％） － 控除額（下記AかBの多い金額）

A ＝ 45,000円、
B ＝（土地1m²当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2（200m²限度）） × 3％

その他の費用

忘れがちな費用として、カーテン、エアコン、家具などの費用が意外とかかります。

こちらもどのようなものを購入するかによって大きく金額に差が出ますが、数十万円は準備しておくと良いでしょう。

また、引っ越しの費用もかかりますので、10万円程度は見積もっておくべきかと思います。

【ポイント3】：住宅ローンで審査に落ちないためにやっておくべきこと

住宅の購入を決心して、住宅メーカーと契約を行ったとしても、住宅ローンの審査が通らなければ自宅を購入出来ない場合もあります。

自分にはあまり関係ない話と思いがちですが、銀行という組織は我々が思うよりも非常に保守的な組織ですので、ちょっとしたことでローン審査を落とされることもあるのです。

公式なデータではありませんが、業界内の話を総合すると5?10%の人がローン審査で不合格となっているようです。

カードローンの支払いを滞納してしまったことがある場合や、年収は十分にあっても投資用不動産をローンで購入している場合などは注意が必要です。

その他にも、年収があまり高くない場合には、クレジットカードの枚数が多いというだけで審査に落ちるということもあります。

不要なクレジットカードの解約

クレジットカードにはキャッシングといって、現金を借り入れすることができる機能があります。

このキャッシング枠はキャッシングを行っていなくても借り入れがあるとみなされるため、カードの枚数が多い場合、数百万円分のローンを組んでいると銀行側に解釈される可能性があります。

クレジットカードを所持する枚数は必用最低限にして、不要なカードは解約しておきましょう。

車のローンの完済

住宅ローンを借り入れる時には、毎月の収入に対する返済比率というものが銀行によって設定されています。

この返済比率は収入の35%程度となっています。例えば月収が30万円の場合、返済に当てることができる金額は10万5千円までが限度となります。

しかし、自動車ローンで毎月5万円の支払いがある場合は、この5万円分を先ほどの10万5千円から指しい引いた5万5千円分までが住宅ローンの返済に充てることができる最大金額ということになります。

自動車ローンがなければ3,000万円の住宅ローンが組めたとしても、5万円の自動車ローンがあると1,500万円程度の金額までしかローンを組むことが出来ないという計算にになります。

自動車ローンの金額がそれほど多くない場合や、年収が十分にある、頭金が多い場合などは、銀行の方でも審査を通してくれるかもしれませんが、可能な限り返済額を減らしておくと良いかと思います。

自動車ローンの返済分を住宅ローンの頭金に入れるなどの方法もありますので、まずは銀行の融資担当者へ相談してみると良いと思います。

ちなみに万が一、住宅ローン審査に落ちたとしても、売買契約にはローン特約というのがあり契約金は戻ってきます。

この特約がない契約というのはあまり考えられませんが、念のため購入の契約を結ぶときにはローン特約があるかどうかを確認しておきましょう。

【ポイント4】：老後まで考えた資金プランを立てておく

住宅を購入するというのは一生に一度あるかないかのものですので、ついつい良い家が欲しいという気持ちが大きくなり、予算をギリギリまで頑張ってしまいます。

しかし、生活に余裕の無い資金計画を立ててしまうと、老後の資金の準備が出来なかったり、子供の進学費用が支払えなかったりとなってしまいます。

さらに、会社の業績が悪化してお給料が下がった時などにローンの支払いを滞納してしまうという最大のリスクを背負うことにもなりかねません。

住宅メーカーは予算を超えた提案もしてきます

私達の経験から言うと、注文住宅を建てる方のほとんどが予算を超える金額で自宅を契約しています。

住宅メーカーはそれを見越して依頼主が提示した予算の２割増しくらいの住宅を最終的には提案できるようにしています。

住宅メーカー側は、建築予算以外にも貯金があることを見越していたり、両親などからの住宅資金援助があることなども計算に入れています。

もちろん、良い提案をした結果として値段が高くなってしまうこともありるかと思いますが、しっかりと自分の予算と相談して契約をするようにしなければなりません。

【ポイント5】：住宅メーカーで契約をする前に他社の見積もりを取る

住宅展示場を見学したりハウスメーカーで間取りを作ってもらったりしている間に、自分たち家族が住む家の理想の間取りや外観などのイメージが出来上がってきます。

理想のマイホーム像ができたら、今度はその理想のマイホームを予算内で建築するための準備をします。

ここでは、いかにして住宅メーカーから値引きを引き出すかについて解説します。

大手の住宅メーカーから値引きを引き出すには

できれば決算時期を狙う

業者には営業ノルマや売上目標があるため、決算時期などを狙うと大きな値引きが可能になる場合があります。

大手メーカーといえども、100万円単位の値引きをしてくれることさえあります。

私も決算時期に大手ハウスメーカーの積水ハウスで10%以上の割引を提案されたことがあります。

同業他社の見積もりを提示する

一般的には大手の住宅メーカーは値引きをほとんどすることがありません。

そういう場合でも、同業他社の見積もりを見せることによって、かなりの値引きやオプションを無料でつける提案などを引き出すことが出来ます。

実際に契約をする段階では建築するメーカーもほぼ決まっているかと思いますので、その住宅メーカーに対して他社の見積もりを提示してみてください。

住宅メーカーとして同じような仕様の住宅を他社がより安い価格で建築できるという事実を無視することは出来ません。

最悪の場合、お客さんを他社に奪われてしまう可能性があるからです。

もちろん、赤字になるような値引きは出来ませんので、できる範囲での値引きを提示してくれるかと思います。

住宅は高額ですので、たった１％の値引きをしてもらえたとしても、数十万円もの金額となります。

現実には大手メーカーでさえも、百万円単位の値引きも可能なことがあります。この資金をカーテンやエアコンの購入、様々な諸費用に当てることが出来ます。

他社の見積もり取得は値引き交渉のために行うべし

他社での見積もりは、他社での建築を検討するために取るのでは無く、自分が建てたい業者からの値引きやオプションを引き出すために行うということになります。

わざわざ建てる気もないメーカーから見積もりを取るのは非常に面倒くさい作業ですが、最近ではインターネットで条件を入力するだけで、様々な住宅メーカーから一括で見積もりを取ることができます。

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この見積もりをとる時点では、自宅の間取りも仕様も大体の目安ができているので、見積もりもある程度正確なものを簡単に取得することが出来ます。

何社にも足を運ぶ必用がありませんし、一度の依頼で複数の見積もりを一括で取ることができます。

まとめ

 
今回は自宅を新築する時にチェックしておくべきポイントについて解説してきました。

自宅の購入はとても楽しいものです。買う時はそれだけでも良いのですが、実際には数十年間続くローンの支払いもありますので、しっかりと地に足をつけて、よりよい建物をより安い値段で手に入れられるように今回の記事を参考にしてみてください。

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