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こんにちは、管理人のサトウです。
今回は住宅ローンで破綻しないために、住宅ローンを借りる前に考えておきたいポイントについて解説していきます。
年間３５万人が利用する当サイトで人気の住宅ローンは、住信SBIネット銀行の住宅ローンです。
人気の理由は、変動金利が安く、さらに無料の保障が充実していること。
全疾病保障・５０％がん保証が無料で付帯しています。
支払い総額が他行に比べ数百万円お得になることもあります（借換にも対応）。
毎月の返済が遅れてしまったらとどうなるの？
まずは住宅ローンの支払いが遅延してしまったらどうなるのかということから解説したいと思いますが、このような事態にならないために、この記事で解説するポイントについてはしっかりと確認して行きましょう。
一日でも返済が遅れると延滞扱い
一日でも返済が遅れてしまうと延滞扱いとなり金融機関から電話や手紙などで通知が来ます。
この場合、借入時に適用されていた優遇金利などがなくなり毎月の返済金額が増えてしまうこともあります。
金銭消費貸借契約書（金消契約書）に優遇金利の取り消し条件などが記載されていると思いますので、チェックしておくことを進めします。
もし毎月の返済が厳しいという場合は、金融機関に相談することで返済期間に猶予を与えてもらえることもありますので、まずは銀行へ相談してみるとよいかと思います。
延滞が続いてしまったらどうなるの？
正当な理由がなく返済が2か月以上遅れると事故扱いとなります。さらに3～6か月延滞が続くと自宅は差し押さえとなります。
ここまで来てしまうと金融機関から通告があり、即刻返済するか、自宅を競売にかけるかを強要されます。
この時に借金を全額返済できなければ、任意売却や競売を検討して家を手放すか、民事再生などの手続きを法的に行う必要が出てきます。
住宅ローンで破綻しないためのポイント
住宅ローンの返済で苦労する原因は、借り過ぎです。
そもそもなぜ借りすぎてしまう人が多いのでしょうか？
よくあるパターンは、一生に一度の買い物だからと自分を納得させて、住宅ローンを借りられるだけ借りてしまうという場合が多いようです。
住宅ローンの最大融資額は、どの金融機関でも大体年収の5～6倍程度までとなっているのですが、この「借り入れ可能な金額」と「無理なく返済できる金額」には実際には大きな開きがあります。
ついつい借りられるだけ借りて理想の自宅を建てようとしてしまうのですが、後からがとても大変になるケースが多いので、自分の身の丈にあった資金計画を事前に立てなければなりません。
どのくらい借りると危ないの？
年収500万円の人が最大限の3,000万円（年収の6倍）の借り入れをした場合、返済期間30年、金利1%とすると、毎月の返済額は約9万4千円なります。これは住宅ローンの返済だけで年収の23.2%に相当します。
自宅を所有すると、住宅ローン返済の他にも固定資産税がかかりますし、修繕費用やマンションなら管理費も必要になります。光熱費も賃貸に住んでいる時よりも増加します。これらの金額も含めると住居費だけで年収の3割がなくなることになってしまいます。
年収の3割が居住費に必要というのはかなり返済に無理があるイメージになります。毎月の支払いも大変なのに、子供が大学進学などをする場合は、更に生活が苦しくなるため注意が必要です。
居住費用は一般的には、年収の25%以内に抑える必要があると言われていますが、これは上限であって、余裕を持った生活をしたいならば、居住費は年収の20%以内に収めることが理想的です。
現在の金利だと年収500万円であれば、ローンの借り入れは2,000万円程度に抑えるのが良いというイメージになります。
変動金利のリスク
また、金利が安いために変動金利で住宅ローンを借り入れている場合は金利上昇のリスクがあります。現状では低い金利もいつまで続くかは誰にもわかりません。
3,000万円を返済期間30年、金利1%の変動金利で借りた場合の返済額は約9万4千円でしたが、例えば5年後に金利が2%になると毎月の返済額は約10万9千円、3%になると約12万1千円へと上昇します。
変動金利で借りる場合は、これだけの返済額になっても大丈夫かどうかをしっかりとシミュレーションしておくことが大切です。
ちなみに住宅ローン破産する人の大半は金利上昇によって破綻するよりも、リストラや会社の業績不振などで収入が減少して返済不能に陥る場合が圧倒的です。
金利の上昇も心配ですが、収入が減ってしまうということもリスクの一つとして考えておき、今の収入が2割減ったとしても大丈夫な返済額の設定をしておきたいところです。
住宅ローンで苦しみたくないのであれば、少なくとも年収の増加を見越した借り入れやボーナス払いはやめておいたほうが賢明です。
最も損をしにくい住宅ローンの借り方
変動金利の場合は借入時の金利を基準にして金利が上下します。金融機関Aの現状金利が1%で金融機関Bの金利が1.2%だとすると、市場金利が1%上昇した時には金融機関Aは2%、金融機関Bは2.2%の金利になります。
このように変動金利は借り入れ時の金利からの変動となるので、より低い金利で借り入れを行ったほうが支払い利息が少なくなります。
現在の変動金利が最も安いのは、住信SBIネット銀行となっています。他行に比べて、店頭金利が安いうえに、各種手数料が無料、ガン保障も無料で付帯するなど充実したサービスが特徴です。支払総額を100万円以上安くすることもできるかと思います。
＞住信ＳＢＩネット銀行の公式ページ（全疾病保障付で変動・１０年固定金利が最安水準）
繰り上げ返済で損をしない返済の考え方
繰り上げ返済のやりすぎには注意が必要です。無駄な金利を支払わないために繰り上げ返済を行っているという方は多くいますし、余裕があるならば繰り上げ返済をするべきだということに異論はありません。
ただ、繰り上げ返済至上主義になってしまうと、逆に金利を多く支払う可能性もあるということを覚えておきましょう。
たとえば、子供を大学に進学させるには4年間で500万円～1,000万円の現金が必要になります。
この資金を準備できていれば問題は起こりませんが、繰り上げ返済を頑張りすぎるあまり、資金的な余裕がなくなってしまっていると、学資ローンを借りることになるかと思います。
この学資ローンは住宅ローンよりも金利が1%以上高いため、住宅ローンの繰り上げ返済に回していたお金を学費に充てるほうがお得になります。
また、学資ローンは返済期間が短いため毎月の支払額が大きくなり、家計を圧迫しやすいという特徴もありますので、住宅ローンの繰り上げ返済を行うなら、進学費用を貯められるように調整をしながら行う必要があります。
絶対に超えてはいけない予算を決める！
家を買う場合、はじめは無理のない金額で購入できる物件として、中古住宅や郊外の家や土地を探し始めることが多いかと思います。
この時点では、どれだけの金額を支払えるかを現実的に考えている人がほとんどです。
しかし、住宅展示場や新築物件の内覧会などに通うにつれ、どんどんと予算を超えてしまうような物件が欲しくなってきます。
住宅メーカーの社員も「あなたの年収でしたら十分に買うことができますよ」といった感じのセールスを行いますので、ついつい当初の予算をオーバーした物件の購入に走ってしまう人が多くいます。
かく言う私もはじめは中古住宅を購入しようとしていたのに新築で自宅を建ててしまった一人ですが、生活が苦しくならない範囲で購入できるように調整して自宅を建築しました。
このように、住宅を購入するときは生活に支障が出ない金額を決めておき、その金額を絶対に超えてはいけない予算として決めておく必要があります。
この絶対に超えてはいけない予算を守ることができれば、住宅ローンのリスクの8割は排除できます。
もし、素敵な土地があったとしても予算を超えてしまうような場合は、歯を食いしばってあきらめます。建物も予算を超えるような広さにせず、設備も予算内で収まるようにしましょう。
その他の諸費用を忘れない！
先ほどの予算の中には住宅を建築する場合の諸費用なども含みます。例えば本体工事費が2,000万円の家を建てる場合、トータルでは2,500万円近い金額になります。
つまり、絶対に超えない予算のうち、家本体にかけても良い費用は全体の75%程度ということになります。
3,000万円の予算なら家本体にかけられるのは2,250万円までということになります。
住宅は「本体工事費」の他に、水道工事費や地盤改良費、外構費用などの「別途工事費」が加わります。この他にも登記費用や仲介手数料などの諸費用もかかるためです。
特に地盤改良などが必要な土地の場合は注意が必要です。地盤調査をして地盤改良が必要となった場合は100～200万円程度の工事費がかかります。
今は平地でも昔沼地だった場所や田んぼだった場所などは注意が必要かもしれません。
手持ちの資金はどう使うのがいいの？
売却を考えているなら頭金は多めにしよう
頭金は2割～3割必要というのは昔の話で、今では諸費用まで含めて全額を融資してくれる金融機関も多くあります。
しかし、自宅を売却する予定がある場合や将来的に売却することになるかもしれないという予想がある場合は、頭金を多めに入れておく必要があります。これは売却するときの金額が購入時の金額よりも低くなることがほとんどだからです。
例えば、3,000万円で購入した物件が2,000万円で売れたとします。この時に住宅ローンの残債が2,500万円だとすると、500万円を現金で準備出来ないとローンを完済出来ないため、売却自体が出来なくなってしまいます。
新築住宅の場合は購入金額の3～4割を頭金にしておくと、売却時に値段が下がったとしても残債が残らずに売却できるかと思います。中古住宅の場合は2割程度の頭金があると良いでしょう。
手元に残しておくお金はいくら必要？
ここでは住宅ローンをする場合に、手元に残しておくお金をどれくらいにしたら良いかを考えておきたいと思います。頭金をたくさん入れれば毎月の支払額は減りますが、あまり払いすぎてしまうと生活の余裕資金がなくなってしまい、いざという時にお金がないということにもなりかねません。
いざというときの費用と購入後に必要なお金
住宅ローンを組む場合、会社の倒産や解雇の時に備えて生活費（住宅ローン含む）の6ヶ月分は最低でも準備しておきたいところです。
また、住宅を購入すると引越し代や新しい電化製品、家具やカーテンの購入など、意外と出費がかさみます。少なくとも50万円。多い場合には150万円程度の資金が自宅購入以外に必要になってきます。
無理があるなら計画を変更すべし！
ここまで、住宅ローンを借りる場合にかかるお金について解説してきましたが、自宅を購入するには、家の建築費の他にも思ったよりお金がかかることが理解できたかと思います。
もし、希望の自宅を購入しようとした時に予算をオーバーしてしまうようでしたら、計画の見直しを行う必要があります。
せっかく家族の生活のために購入する家によって借金地獄に苦しむようなことがあっては本末転倒だからです。
どうやって予算内に収めるか
希望のエリアの土地が予算を超えるようであれば、少しエリアを変えることも検討出来ます。もし、エリアを外したくないのであれば、建物のグレードを落としたり、建築面積を狭めるなどの工夫が必要になります。
それでも難しい場合は、建売や中古の住宅も視野に入れていくのが、後々住宅ローンで破綻したり、毎月の返済のために苦労しないためには重要です。
最後の手段は親からの資金援助
これは親からの援助を受けられる人に限られますが、親からの資金援助をしてもらうというのも解決策の一つです。
「住宅取得等資金の贈与の特例」という制度があり、一般住宅の場合は1,000万円まで、省エネ性または耐震性を満たす住宅の場合は1,500万円までが非課税で親や祖父母から非課税で資金援助してもらうことが可能です。
この「住宅取得等資金の贈与の特例」を使用した場合は、確定申告で申告が必要となるので忘れずに申告を行うようにしてください。
まとめ
今回は住宅ローンで破綻しないために借りる前に考えておくべきことについてポイントを絞って解説してきました。
景気もそれほど良くなりそうもありませんので、無理のない自宅購入計画を立てておきましょう。
自宅というのはほとんどの人にとって一生に一度のお買い物ですから、どうしても背伸びして良いものを手に入れようとしてしまいます。
もちろん家族のための空間ですからいろいろな希望を叶えたいのも理解できます。
ただ、家族のために買った自宅の住宅ローン返済で苦しみ、苦労して、ストレスを抱え続けるような生活をしているなら、それは幸せではないと思います。
お金に関しては無理をせず、身の丈に合った資金計画で自宅を購入することが、バランスのよい人生を楽しく送るためには大切ですね。
金利・総支払額が安い住宅ローン
最後に、金利が安く、保障も充実した住宅ローンの紹介です。
トータルの支払金額を安くしたい場合におすすめとなっています。
審査の結果金利が高くなることもあるので、仮審査は早めに行っておくと安心です。
銀行によって審査条件が違うので、審査を通った中から一番条件の良かった銀行を選ぶのがおすすめとなります。
ネットでお得な変動・１０年・長期固定住宅ローン
低金利と充実保障でお得な住宅ローンとして人気があるのが住信SBIネット銀行銀行の住宅ローンです。
住信ＳＢＩネット銀行（対応）
住信SBIネット銀行のローンは、変動金利・10年固定金利が最低水準で、他行には無い全疾病に対応した保障、さらに障害補償まで無料で付帯しています。
地方銀行やメガバンクなどに比べて金利が安く、支払い総額が数百万円安くなることもあります。
もちろん、保証料、一部繰り上げ返済手数料も無料とお得になっています。（での利用に対応しています。）
業界トップクラスの低金利でお得な住宅ローンとして人気があるのがPayPay銀行の住宅ローンです。
全疾病保障、自然災害・失業保障が特長で、万が一の事態にも安心な住宅ローンです。
PayPay銀行（全国対応）
PayPay銀行の住宅ローンは、変動・１０年固定金利が安く、さらに充実した保障が完備されれているのがポイントです。
がんや糖尿病を含む全疾病の他、自然災害や失業時にも対応しており、もしもの時も安心です。
また、一定の条件を満たした方は、がん経験済でも追加負担なく、がん保障付団信に加入することができます。
金利が安く抑えられており、支払い総額が他行に比べ数百万円お得になることもあります。
保証料無料・団体信用生命保険料無料・一部繰上返済手数料無料となっています。
住宅ローンは、当初金利を比較するだけでなく、ローン終了までの総支払額を比較することが重要です。
また、審査基準は低くないため、事前審査は早めに行っておきましょう。
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