不動産売却必要書類1

こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、戸建やマンションなどの住宅や土地といった不動産を売却するときに必要となる書類とその取得方法についてまとめてあります。

基本的には、必要となる書類に関しては不動産会社から指示がありますし、不動産会社が準備してくれることもあります。しかし、売主が所持しているものを準備しなければならない書類もあります。

不動産を売却する際には、数十種類もの書類が必要となってきますので、どのような書類を準備しなければならないのかを事前に把握し、あらかじめ準備しておくことが重要となります。

不動産売却時に必要な書類と必要となる時期

不動産を売却する上で重要なことの一つが、必要な書類をきちんと揃えるということです。

戸建、マンション、土地など、売却する物件の種類に違いはありますが、必要となる書類はほぼ共通となります。最低限必要な書類を揃えることはもちろんですが、不動産の情報が記載された書類をより多く揃えることが大切です。

なぜなら、買主は不動産を購入する際に、不動産の詳細情報を求めるのは当然のことですし、その情報によって購入するかどうか判断を行うからです。買主は、不動産の詳細情報がなければ、購入するかの判断ができません。

そのため、不動産購入時の些細なパンフレットから不動産の性能評価結果などの書類があるのであれば、それらの書類を提供するように心掛けていきましょう。

これらの書類があるかないかで、今後の売却活動がスムーズにいくかどうか決まるといっても過言ではありません。

 

また、不動産を売却する際に、書類をいつまでに準備する必要があるのかというと、大きく分けて2つのタイミングがあります。

 

  • 不動産売却を依頼する時に必要な書類:6項目
  • 不動産を引き渡す時に必要な書類:11項目

 

では、2つのタイミングで必要になってくる必要書類について詳細を解説していきます。

不動産売却を依頼する際に必要な書類と取得方法

不動産売却必要書類3

家やマンションなどの不動産を売るには不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。そしてその不動産を売るためには、販売広告などの関連資料を作成してもらうことになります。

より良い販売広告を作成し、売却活動をスムーズに行うためにも、売却したい不動産の情報が分かる以下の書類が最低限必要となります。

不動産の売却を思い立ったら、必要となる書類を確認し、準備を始めていきましょう。

 

No. 書類 戸建 マンション 土地
1
登記事項証明書(登記簿謄本)
2
不動産取得時の契約書、重要事項説明書
3
地積測量図、境界確認書
4
固定資産税納税通知書と課税明細書、納付書
5
間取り図、付帯設備、パンフレット、地図等
6
マンションの管理規約や使用細則、維持費に関する書類

※[◎]原則必要、[〇]あった方が良い、[△]該当する場合必要、[-]非該当

 

【1】 登記事項証明書(登記簿謄本)

土地や建物などの不動産情報(所在、面積)をはじめ、所有権や抵当権などの権利を帳簿(登記簿)に記載することを登記といいます。

現在、登記簿の電子化が進み、これまでの「登記簿謄本(とうほん)」や妙本(みょうほん)に代わり、「登記事項証明書」が発行されるようになりました。

これから取得する場合、基本的には電子化されていますので登記事項証明書、電子化されていない場合には登記簿謄本として取得することになります。

また戸建を売却する場合、土地と建物は別々の不動産として扱われ、それぞれ登記されているので、それぞれの登記事項証明書が必要となります。

取得方法

土地や建物の登記事項証明書もしくは登記簿謄本ですが、これまでは不動産を管轄している登記所(法務局、支局、出張所)でしか取得することが出来ませんでした。

しかし現在は全国の登記所がオンラインで繋がっているので、どの登記所からでも交付請求をし、取得することが可能です。

取得方法について簡単にまとめましたので、参考にしてみて下さい。

請求する前の準備

通常、私たちが使用している住所(〇市X町△丁目□番☆号)は住居表示と呼ばれるもので、登記事項証明書を請求するのに必要な不動産の正確な所在地とは異なります。

そのため、請求する不動産の「土地の地番」や「建物の家屋番号」を確認する必要があります。

所有している登記識別情報もしくは登記済権利証にて以下の内容を確認しておきましょう。

 

  • 土地の場合:土地の所在(〇市X町△丁)と土地の「地番」
  • 建物の場合:建物の所在(〇市X町△丁目□番☆号)と建物の「家屋番号」

 

登記識別情報もしくは登記済権利証は再発行することができないため、万が一紛失してしまっている場合には、法務局に相談することをおすすめします。

※登記識別情報の代わりのものを取得するための手続き方法については、下記の「登記識別情報もしくは登記済権利証」を参照してみて下さい。

交付請求方法

交付請求する方法は3つありますので、都合に合わせて請求するようにしましょう。

 

①登記所または法務局証明サービスセンターなどの窓口に直接請求する方法

  • 窓口に備え付けてある「登記事項証明書交付請求書」に土地や建物の所在、地番や家屋番号等を記入し、窓口に申請
  • 手数料:1通あたり600円(収入印紙代)
  • ※印鑑や身分証明書等は不要

②請求書を管轄登記所に郵送し、請求する方法

  • ①と同様に記載した「登記事項証明書交付請求書」、返信用の封筒と切手、請求者の連絡先を同封し、登記所に郵送
  • 手数料:1通あたり600円の収入印紙を請求書に貼付
  • ※請求者の連絡先:電話番号を記載したメモなど

③オンラインで交付請求する方法

  • 法務局が管理している「登記・供託オンライン申請システム」にて請求
  • 手数料(インターネットバンキングで電子納付)
  • 郵 送で受け取る場合:1通あたり500円
    登記所で受け取る場合:1通あたり480円

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

登記事項証明書の取得はオンライン手続がおすすめ!

  1. 手数料が安い
  2. 自宅から請求可能
  3. 平日夜21時まで請求可能

【2】 不動産取得時の契約書、重要事項説明書

売却を検討している不動産を取得した際に締結した「売買契約書」、建物を建築する際に締結した「建築工事請負契約書」、そして「重要事項説明書」です。

これらの書類には確認すべきポイントや様々な取り決め事項が記載されていますので、売却時に必ず必要というものではありませんが、あったほうが良い書類となります。

特に「重要事項説明書」は、不動産にかかわる重要事項に関する説明が記載されている書類のため、売主が買主に対し説明する際に必要となることがほとんどです。

【3】 地積測量図、境界確認書

地積測量図(ちせきそくりょうず)」は、土地の形状、地積(面積)、求積方法などが記載された図面です。

地積測量図は、登記を行う際に付けなくてもよい時期があったため、登記がされている不動産(土地)であっても、地積測量図がないことがあります。

また「境界確認書(きょうかいかくにんしょ)」もしくは「筆界確認書(ひっかいかくにんしょ)」は、隣接する土地の所有者同士が土地の境界について合意した旨を記した書類です。

 

これらの書類に関しては、査定時には必須ではありません。しかし不動産を売るときには隣接する土地との境界線がどこまでなのかを明確にすることは必須となりますので、重要な書類となります。

そのため土地や戸建を取得した際に、これらの書類の有無を確認もしくは作成しているのであれば問題ありませんが、そうでない場合には地積測量図があるかどうかを早めに確認するようにしましょう。

地積測量図は、その土地を管轄する登記所(法務局、支局や出張所)で取得可能です。

請求する前の準備

登記済権利証と同じで、請求する不動産の「土地の地番」を確認する必要があります。

所有している登記識別情報もしくは登記済権利証にて以下の内容を確認しておきましょう。

  • 土地の所在(〇市X町△丁)と土地の「地番」
交付請求方法

交付請求する方法は、請求用紙と手数料が異なりますが、登記事項証明書の請求と同じで3つあります。

 

①登記所または法務局証明サービスセンターなどの窓口に直接請求する方法

  • 窓口に備え付けてある「地積測量図・地図の証明書 申請書」などの申請書に土地の所在と地番を記入し、窓口に申請
  • 手数料:1通あたり450円(収入印紙代)

②請求書を管轄登記所に郵送し、請求する方法

  • ①と同様に記載した「地積測量図・地図の証明書 申請書」、返信用の封筒と切手、請求者の連絡先を同封し、登記所に郵送
  • 手数料:1通あたり450円の収入印紙を請求書に貼付
  • ※請求者の連絡先:電話番号を記載したメモなど

③オンラインで交付請求する方法

  • 法務局が管理している「登記・供託オンライン申請システム」にて請求
  • 手数料(インターネットバンキングで電子納付)
  • 郵 送で受け取る場合:1通あたり450円
    登記所で受け取る場合:1通あたり430円

 

地積測量図がない場合、境界確認書を作成していない場合、境界線によるトラブルを避けるためにも事前に協議のうえ、測定図を作成することが無難です。

これらの書類は、土地家屋調査士に依頼することになります。地域や土地の状況(大きさ、境界杭の有無など)によって費用は変動しますが、費用や期間の概算例としては下記のようなものとなります。

≪費用概算≫

  • 確定測量(土地売買において境界を明確にする)
  • 土地面積 :120㎡以下
  • 土地条件 :左右、後方に隣接民家有、道路面は前方
  • 官民査定 :有
  • 立会証明書:有
  • 期間   :1~2か月
  • 費用   :30~40万円

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

  • 地積や境界線があいまいな状態での売却は、トラブルになる元!
  • 地積測量は、時間と費用(高額)がかかるので、早めに準備すること

【4】 固定資産税納税通知書と課税明細書

戸建やマンションなどの家や土地などの不動産を所有していると「固定資産税」を支払っていると思います。

この固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税され、市区町村から5月以降に「固定資産税・都市計画税 納税通知書」と記載された封書が届きます。この中には、固定資産税・都市計画税の納税通知書と課税明細書が入っています。

これらの書類には、不動産の税額や納付期限、評価額の内訳などが記載されています。評価額は以下の目的に使用されますので、納税通知書は確実に保管しておいて下さい。

  • 査定の参考
  • 移転登記等に必要な登録免許税の算出
  • 売却時において納税額の精算

 

万が一、紛失してしまった場合には、「固定資産公課証明書」という証明書を市区町村の役所にて取得することができます。固定資産公課証明書には、評価額や課税標準額および税相当額が記載されており、納税通知書と課税明細書の代わりとなります。

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

固定資産税の納付を銀行引き落しにしている場納付されたことを通知するために市区町村から「固定資産税納付書」が届きます。銀行引き落としにしていない場合には、納付時に「固定資産税領収書」が発行されます。

これらは固定資産税を納付した証拠であり、納税の精算時に使用しますのでしっかりと保管するようにしましょう。

【5】 間取り図、付帯設備、パンフレット、地図等

不動産売却必要書類5

戸建やマンションを売却する場合、「間取り」や「付帯設備」、「パンフレット」、「地図」の情報があると物件の販売広告を作成する際に役立ちます。

間取りの特長や人気のある設備が設置されている場合、販売広告に記載してもらうことにより、物件のアピールポイントにもなりますし、隣接地の情報も重要なポイントとなります。

【6】 マンションの管理規約や使用細則、維持費に関する書類

マンションを売却する場合に必要となるのが、管理規約や使用細則などが記載されている書類と維持費に関する書類です。

買主側の立場から考えると、どのように管理されているのか、どのような制限やルール(ペットの飼育など)があるのか分からないマンションを買うのは抵抗があります。そのため買主側にとって重要視される情報が掲載された管理規則や使用細則などの書類が必要となります。

またマンションを維持するために年間どのくらいのコストがかかるのかも大事なポイントです。そのため、管理費、修繕積立金、管理組合費、町内会費など、年間のランニングコストが分かる書類があるとベストです。

少しでも良い条件で売却するためには、必要となる書類なので、早めに準備するようにしましょう。

不動産を引き渡す際に必要となる書類と取得方法

不動産売却必要書類4

不動産の売買において、取引する相手が本人かどうか、本人の意志であるかが必ず確認されます。その為に、本人確認書類は必須となります。

また一般的に、戸建やマンションなどの住宅をはじめ土地などの不動産を売却する時に必要となる書類は下記にまとめた通りです。

ただし、売主の状況や依頼した不動産会社の方針などにより、必ずしも全て必要とは限りません。依頼する不動産会社に相談しながら、準備するようにしましょう!

 

No. 書類 戸建 マンション 土地
1
本人確認書類(身分証明書)
2
実印、印鑑登録証明書
3
住民票もしくは戸籍の附票
4
銀行口座情報(通帳)
5
ローン残高証明書
6
登記識別情報もしくは登記済権利証
7
建築確認済証、検査済証
8
建築設計図書、工事記録書
9
耐震診断報告書
10
アスベスト使用調査報告書等
11
地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書

※[◎]原則必要、[〇]あった方が良い、[△]該当する場合必要、[-]非該

 

【1】 本人確認書類(身分証明書)

売却する不動産の所有者本人であることを確認するための書類となります。原則として顔写真付きが望ましく、一般的によく使用されるのが、「運転免許証」で、それ以外ではパスポートや住基カードがあります。

しかし持っていない人もいるため、健康保険証などで対応される場合もあります。

これらの書類は、売却する不動産が共有名義となっている場合には、共有者全員のものが必要となります。

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

不動産が共有名義の場合、共有者が遠方に居住している場合には、本人確認の書類を揃えるのに時間がかかりますので、早めに共有者に連絡をし、準備するようにしましょう!

【2】 実印、印鑑登録証明書

通常、不動産における売買契約の際には、「実印」を使って書類に押印します。

そして各書類に押印する印鑑が、実印であることを証明する書類が「印鑑登録証明書」です。この書類は、印鑑登録した役所に申請することで取得することができます。

また、印鑑証明書は、発行後3ヶ月以内のものが有効と見なされることがほとんどなので注意しましょう。

交付請求方法
  • 持参物:印鑑登録証もしくは住民基本台帳カードによる印鑑登録カード
  • 請求先:印鑑登録した役所の担当窓口もしくは出張所など
  • 手数料:200~500円(自治体による)

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

・印鑑証明書の有効期限を考慮して取得すること!

【3】 住民票もしくは戸籍の附票

売却する不動産を登記している住所と現在の住所が異なる場合、住所の変遷履歴の証明として「住民票」もしくは「戸籍の附票(ふひょう)」が必要となります。

現住所が不動産を登記している市区町村と同じ場合で、引っ越しが一度の場合であれば、住民票で住所の変遷履歴を証明することが可能です。

一方、現住所が不動産を登記している市区町村と異なる場合、引っ越しを繰り返しているという場合には、住民票と「住民票の除票(じょひょう)」の組み合わせによって、住所の変遷履歴を証明することが出来ます。しかし、複数の書類を準備するのは、手間ですし、費用もかかります。

そのため、引っ越しを繰り返している場合に便利なのが、過去の住所の変遷履歴が記載されている戸籍の附票です。

住民票及び戸籍の附票も、発行後3ヶ月以内のものが有効と見なされることがほとんどなので注意しましょう。

住所変遷履歴
詳細 住民票 住民票除票(※) 戸籍の附票
管理する役所
現住所地
過去住所地
本籍地
記載内容
前住所、現住所の2点
当時の前住所、当時の現住所、当時の転居先住所の3点
過去の住所の変遷履歴
手数料
1通あたり 300~500円(自治体による)

※住民票除票の保管期限は5年

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

・住所の変遷履歴によって、準備する書類が異なる
・戸籍の附票は、本籍地の役所で管理されているので、遠距離の場合は、取得に時間がかかるので注意が必要

【4】 銀行口座情報(通帳)

不動産の売買代金は、高額のため、現金で受け渡しを行うことはほとんどありません。そのため、金融機関への振り込みによって行われることが一般的です。

売却した不動産の代金や、手付金などを受け取る振り込みしてもらうために、「銀行口座の情報(通帳の口座番号)」を準備します。

【5】 ローン残高証明書

売却する不動産に対し、ローンが残っていて返済中である場合に必要となります。残債と返済額が分かる「ローン残高証明書」、もしくは「ローン返済予定表」を準備します。

ローン残高証明書およびローン返済予定表は、借り入れ先の金融機関に申請することで取得することが可能です。

※ローン返済予定表は定期的に郵便物などで届く場合もあります。

【6】 登記識別情報もしくは登記済権利証

戸建やマンションなどの住宅や土地などの不動産に登記してある登記名義人が『真』の所有者であることを証明するものが、「登記識別情報」もしくは「登記済権利証」です。

不動産の所有者が不動産を売却し、買主に名義変更する手続きの際に必要となる、非常に重要な書類となります。

当時は「権利証」だとか「権利書」と呼ばれており、平成17年3月7日までは、不動産の所有権の登記が完了すると、登記済権利証が法務局から発行されました。そして平成17年3月7日以降からオンライン化が進み、登記済権利証に代わって発行されるようになったのが、登記識別情報です。

これまでは、書面(登記済権利証)で所有者本人を確認していましたが、今では英数字を組み合わせた『情報』(登記識別情報)によって本人を確認する制度となっています。

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

登記済権利証、登記識別情報ともに再発行することができません!

万が一、紛失してしまった場合には、以下のいずれかの手続きをする必要があります。いずれにしても法務局に相談することをおすすめします。

  1. 登記所からの「事前通知」
  2. 資格者代理人(司法書士、弁護士)から「本人確認情報」の提供
  3. 公証人から「本人確認情報」の提供

【7】 建築確認済証、検査済証

不動産売却必要書類2

戸建の物件が、建築基準法に則って建築され、適合していることを証明する書類が「建築確認済証」と「検査済証」です。

建築確認済証は、建築前の確認申請で交付され、建築後の現地検査によって適合が確認され合格すると検査済証が発行されます。これらは市区町村の役所もしくは検査を行った検査機関から交付されます。

買主側にとって、購入する戸建物件が、法律に基準に沿って建築され、適合したものであることは非常に重要な要因です。

戸建の不動産の売却する際、後々のトラブルを避けるためにも、適法な建築物であることを証明するこれらの書類を提供することは必須となります。

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

建築確認済証、検査済証ともに再発行することができません!

万が一、紛失してしまった場合には、これら書類を発行したことを証明する❝証明書❞を発行してもらうことができるので、市区町村の役所や検査機関に問い合わせてみましょう!

【8】 建築設計図書、工事記録書

建築設計図書」とは、設計図と仕様書によって構成されたもので、建築物の建築工事の実施のために必要な設計図面などが盛り込まれたものとなります。

工事記録書」とは、施工の際の工事項目をはじめ、これらの項目に対するスケジュールや実績などを記録しまとめた書面です。

これらの書面は、戸建の場合、新築であれば設計事務所や施工会社から、建築主に渡され、中古物件であれば前所有者から渡されます。マンションの場合は、管理組合や管理会社で保管されています。

建築設計図書や工事記録書等は、売却の際に必須となる書面ではありません。しかし、買主側の立場からすれば、購入する物件がどのように設計され、工事が行われたのかという情報は、購入後のメンテナンスや将来のリフォームや増改築において非常に有益なものです。

戸建にて、紛失してしまった、もしくは渡されていないという場合には、設計事務所や施工会社に、マンションの場合においては、管理組合や管理会社に問い合わせてみることをおすすめします。

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

建築設計図書や工事記録書は、買主からの高評価、信頼度アップにつながる効果的な書面の一つです。

【9】 耐震診断報告書

ご存知の通り、日本は地震大国で、今後も大きな地震が発生すると言われています。そのため、建物の耐震性については強い注目が集まっており、重要視されているのが、「耐震診断報告書」です。

そのため、重要事項の一つとし、「耐震診断報告書」の有無について、不動産会社が買主に対し説明を行うことが義務付けられています。

古い住宅であればあるほど、現行の耐震基準を満たしていない可能性があるため、買主から提出を求められることがほとんどです。そのため、売却をスムーズに行い、後々のトラブルを避けるためにも、必要な書類になってくると考えるべきで、耐震診断を受けて耐震診断報告書を持っていたほうが無難です。

戸建の場合、耐震診断は、設計事務所や施工会社から専門の業者に依頼することが可能です。市区町村で助成制度を設けていることが多いので、まずは市区町村に確認してみることをおすすめします。

マンションの場合には、耐震診断をしたことがあるかどうかを管理組合や管理会社に確認してみましょう。

【10】 アスベスト使用調査報告書等

過去にアスベスト(吹き付け石綿)による健康被害があったことをご存知の方も多いと思います。戸建やマンションなどの中古住宅を購入検討されている買主の多くが、アスベストに対する不安を抱えています。

そのため、「アスベスト使用調査報告書」の有無もまた重要事項の一つとして、不動産会社が買主に対し説明を行うことが義務付けられています。

古い住宅の場合、アスベストを使用している可能性が高いので、後々のトラブルを未然に防ぐためにも、調査を行った方が無難ともいえます。

【11】 地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書

地盤の状態を調査し、地盤の強さを示す地耐力を知ることができるのが「地盤調査報告書」です。「住宅性能評価書」、「既存住宅性能評価書」とは、❝住宅性能表示制度❞という住宅の性能を法律に基づいた一律の基準にて評価した結果です。

地盤の強さや住宅の性能について、法律に基づいた基準にて評価され、第三者による客観的な視点で確認されたデータであり、性能などが数値で示されているため、分かりやすい指標となります。

これらは、各評価機関に依頼し、取得することができます。

 

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

住宅の評価をまとめた資料は、買主側にとって物件選びの検討及び判断材料となるものなので、必要に応じて準備するようにしましょう!

まとめ


住宅や土地などの不動産を売るときに必要となる書類について紹介しました。
如何でしたか。

原則必要な書類、状況によって必要な書類は、慌てることのないように早めに準備をし、揃える様にしていきましょう。

あった方がいいという書類は、なければ売買できないというものではありませんが、売却手続きをスムーズに行うため、買主に良い印象を与えるため、そして後々のトラブルを避けるためにも、必要な書類になってくると考えたほうがよいです。

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